Frenazo en la vivienda turística de Valencia a Benidorm: "La regulación surte efecto"

La vivienda turística empieza a retroceder en la Comunidad Valenciana tras años de crecimiento y generación de tensiones entre oferta y demanda residencial. No es un ajuste puntual ni una oscilación coyuntural de mercado. Es, según el último informe anual presentado por la patronal hotelera autonómica Hosbec, una tendencia consolidada en el último ejercicio que se ha apreciado en los principales destinos turísticos, tanto urbanos como vacacionales, tras la entrada en vigor de las nuevas regulaciones autonómicas y el refuerzo de los sistemas de control.

El diagnóstico final que dibuja Hosbec, que ayer hizo público el estudio sobre datos del ejercicio de 2025, es el de un mercado en fase de ajuste tras años de expansión. La oferta retrocede en los principales municipios, la capacidad se reduce, los precios corrigen o se estabilizan y la ocupación muestra una marcada dependencia estival.

Para la patronal hotelera, el descenso de la oferta no es una anomalía sino el resultado esperado de la combinación entre regulación autonómica y mayor control, junto con una profesionalización del sector. La vivienda turística, concluye el informe, no desaparece, pero sí se repliega y se reordena bajo un marco más restrictivo que empieza a notarse en los datos.

"La conclusión principal de nuestro informe anual 24-25 es definitivamente clara, la oferta de esta modalidad está cayendo con fuerza en nuestros principales destinos", afirmó la secretaria general de Hosbec, Nuria Montes. "Desde luego que se nota ya la regulación que hizo el Consell en el año 2024 y la apuesta del sector sobre todo por ajustarse a la legalidad y está ya dando sus frutos".

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La propia Montes era consellera de Turismo de la Generalitat aquel ejercicio y estuvo especialmente implicada en la introducción de la nueva norma, exigida por el sector hotelero para combatir lo que consideraban competencia desleal de los apartamentos turísticos irregulares. Montes tuvo que dimitir tras la dana, después de protagonizar unas declaraciones polémicas sobre las familias de las víctimas en un momento de alta sensibilidad.

El estudio de Hosbec, elaborado a partir del análisis de la oferta publicada en las principales plataformas digitales (Airbnb, Booking y VRBO) y procesado con la herramienta Lighthouse, radiografía la evolución de la comercialización en los grandes destinos de la autonomía: Benidorm, Alicante, Calpe, Dénia, L’Alfàs del Pi, Torrevieja, Guardamar del Segura y Santa Pola (provincia de Alicante); Cullera, Gandía y Valencia ciudad (provincia de Valencia); y Benicàssim, Oropesa del Mar y Peñíscola (provincia de Castellón).

El número de propiedades y la capacidad total comercializada han caído en 2025 respecto a 2024 en los principales mercados. En la ciudad de Valencia, el ajuste es especialmente significativo. Las propiedades comercializadas descienden un 9,2% hasta las 9.978 viviendas, mientras que la capacidad total baja un 7,4% hasta las 35.300 plazas. Las casas completas también retroceden un 4%, situándose en 7.770 unidades. Pese a ello, la capital sigue siendo el municipio con mayor número absoluto de propiedades y concentra casi el 27% de los huéspedes alojados en vivienda turística, aun teniendo solo el 19% de las viviendas del total analizado.

En Alicante ciudad el retroceso es más moderado: 5.007 propiedades (-4,2%) y 19.200 plazas (-4,5%). En Benidorm el ajuste es aún más contenido, con 4.174 viviendas (-1,4%) y una capacidad total de 19.000 plazas (-1,2%). La caída es generalizada, pero desigual.

Los hoteleros siguen advirtiendo de mucho alquiler ilegal por habitaciones

Por provincias, Alicante continúa siendo el territorio con mayor peso: concentra el 63% de las viviendas turísticas comercializadas en la Comunitat, con Torrevieja como principal núcleo, al aglutinar cerca del 15% del total. En Castellón, Peñíscola y Oropesa del Mar son los principales focos, con capacidades cercanas al 5% cada uno. De hecho, los destinos castellonenses son los que menos variación han experimentado, incluso con ligeros crecimientos en Oropesa y Benicàssim.

Entre los municipios con mayores descensos destaca Guardamar del Segura, que lidera la caída con un -15% en número de viviendas comercializadas. Le sigue Dénia, con un retroceso del 8%. "Municipios como Guardamar o Dénia han liderado este descenso", subrayó Montes.

Hosbec interpreta este ajuste como el efecto directo de la regulación aprobada en 2024 por el Consell y del giro del propio sector hacia un marco de "estricta legalidad". El fenómeno, sostiene la patronal, "está cosechando ya sus efectos".

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El informe también detecta que todavía existe un volumen relevante de alquiler ilegal por habitaciones. La legislación autonómica prohíbe expresamente la comercialización por habitaciones en viviendas de uso turístico, permitiendo únicamente la oferta de propiedades completas. “No nos olvidemos que el alquiler de habitaciones en viviendas de uso turístico es ilegal en la Comunidad Valenciana, por lo tanto es un objetivo prioritario que los servicios de inspección actúen precisamente en esta modalidad”, recordó la secretaria general de la organización patronal, que aboga por retirar del mercado todo lo que no sean viviendas completas para preservar la competitividad del destino.

En el plano económico, el informe constata una corrección a la baja en los precios medios, o incrementos muy ligeros en algunos casos. En Valencia, la tarifa media anual se sitúa en 187,9 euros por reserva, 19,4 euros menos que el año anterior. En Alicante ciudad, por el contrario, la tarifa sube hasta 169,4 euros (+6,2 euros), mientras que en Benidorm se mantiene prácticamente estable en 194,4 euros (+0,4 euros), siendo el destino con el precio medio más elevado de los tres grandes analizados.

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En el conjunto de destinos, la tarifa media más alta por vivienda se registra en Calpe, rozando los 200 euros anuales. El pico de precios en toda la Comunidad se alcanza en agosto en Benicàssim, único municipio que supera los 300 euros por reserva en ese mes.

La ocupación confirma el carácter estacional del producto. Las mejores cifras anuales corresponden a las dos capitales, Valencia (52,6%) y Alicante (50,3%), ambas por encima del 50%. Benidorm se queda en el 41,4%. En el resto de destinos, las ocupaciones medias anuales pueden bajar incluso del 30%.

Las viviendas turísticas concentran su rendimiento en verano. Julio y agosto son los meses más productivos, cuando en los destinos más demandados se llega a rozar el 70% de ocupación, aunque sin superarlo en ningún caso. "En el resto de destinos la actividad de las viviendas turísticas tiene una altísima estacionalidad bajando incluso del 30% de ocupación media anual", explicó Montes.