el sabadell es dueño de parte del suelo

Valencia entierra la demolición del Cabañal de Barberá (y Solvia se apunta con más pisos)

El ayuntamiento planea hacer caja con la subasta de suelo para un hotel de 15 plantas y dará luz verde a la construcción de viviendas de baja altura en suelo propiedad del Banco Sabadell

Foto: Imagen virtual del hotel de 15 plantas, con las viviendas a la derecha, donde el Sabadell tiene suelo y promoverá obra nueva.
Imagen virtual del hotel de 15 plantas, con las viviendas a la derecha, donde el Sabadell tiene suelo y promoverá obra nueva.

La demolición parcial del barrio valenciano del Cabañal que planeaba la anterior alcaldesa, la fallecida Rita Barberá, ha pasado a la historia definitivamente. El ayuntamiento que gobiernan Compromís, el PSPV-PSOE y Valencia en Comú (Podemos) ha iniciado la fase final de la tramitación de un nuevo plan para el distrito marinero que entierra el proyecto de prolongación hasta el mar de la avenida Blasco Ibáñez, que implicaba el derribo de una franja de viviendas declaradas Bien de Interés Cultural. Tres años después del cambio político, con las asociaciones de vecinos reclamando soluciones a los problemas de degradación e inseguridad del tramo afectado por el frustrado proyecto urbanístico y varias zonas huérfanas de desarrollo, el área de Urbanismo que dirige el socialista Vicent Sarrià ha dado el pistoletazo de salida para una nueva planificación.

El Plan Especial del Cabañal-Cañamelar (PEC) contempla una actuación urbana para poner en valor un área de la ciudad de Valencia que en los últimos años ha comenzado a ser objetivo de inversores y compradores de viviendas conscientes de que, en teoría, el nuevo equipo municipal quería ofrecer tarde o temprano una nueva oportunidad a un barrio pegado a las playas de la ciudad. El proyecto, elaborado por el despacho del urbanista Gerardo Roger en colaboración con el bufete Cuatrecasas y la consultora Evren, lanza una apuesta por las zonas verdes y los elementos dotacionales a los pies de la playas de Las Arenas y la Malvarrosa. Pero a la vez que apuesta por los conceptos "recuperar el mar", "recuperar la población" y "recuperar la calle y el espacio público", los urbanistas han fiado la regeneración del barrio al clásico modelo de compensaciones mediante cargas de los aprovechamientos urbanísticos. "En términos coloquiales, que el urbanismo financie el urbanismo", señala el resumen ejecutivo del plan (consúltelo aquí).

Casas del barrio del Cabañal-Cañamelar en Valencia. (Marga Ferrer)
Casas del barrio del Cabañal-Cañamelar en Valencia. (Marga Ferrer)

En la práctica, esto significa que el consistorio ha conservado la edificabilidad prevista en los planes originales, lo que dará lugar a la calificación de 703 viviendas nuevas con el desarrollo de cinco unidades de ejecución, a las que se sumarán otros 235 pisos-alojamientos dotacionales. Con el fin de "atemperar el incremento de precios del suelo y vivienda y paliar los procesos de gentrificación", el plan traza una línea preferente para que el 60% (422) de los nuevos pisos sea de protección oficial, frente al 40% (281) de renta libre. Además, nutrirá un parque público estable de vivienda en alquiler social para jóvenes menores de 35 años, para mayores de 65 años y colectivos sociales vulnerables.

El Sabadell planea edificar viviendas en la unidad de ejecución de Eugenia Viñes, aunque los porcentajes de VPO limitarán las plusvalías y la rentabilidad

El carácter social implementado en la planificación urbanística condiciona la capacidad de generación de plusvalías y los rendimientos económicos cuando las nuevas viviendas de pongan en el mercado. La mayor parte del suelo edificable es de titularidad municipal, pero hay propietarios privados que una vez finalizada la tramitación administrativa querrán desarrollarlo para obtener beneficios. Uno de ellos es el Banco Sabadell, poseedor de una parcela en la unidad de ejecución de Eugenia Viñes con casi 3.500 metros cuadrados de techo edificable.

El activo procede de una compra a las sociedades promotoras Valencia Paraíso y Edificio Vanesa, y la entidad que preside Josep Oliu lo ha situado en el perímetro de Solvia Desarrollos Inmobiliarios (SDIM), la promotora participada. Esto quiere decir que, a no ser que se produzca un cambio de planes, Solvia planea promover el suelo, construir las viviendas que le correspondan y pasarlas a su comercializadora para colocarlas en el mercado, según señalan fuentes conocedoras de los planes del Sabadell. La calificación de sus pisos será de viviendas plurifamiliares o colectivas, aunque con alturas limitadas a tres o cuatro plantas como máximo, en coherencia con el conjunto de la trama urbana.

Hotel de 15 alturas junto a la playa

La parcela del banco se ubica en la unidad de ejecución más cercana a lo que será el hito urbanístico de la zona, un hotel de 15 alturas ubicado frente a la plaza de Neptuno, en la esquina del barrio pegada a la Marina de Valencia y con unas vistas privilegiadas sobre la fachada marítima de la ciudad, con las playas y el puerto. Este edificio es el as que el área de Urbanismo se ha guardado en la manga. El Ayuntamiento de Valencia planea sacar a subasta la parcela y obtener los ingresos necesarios para cubrir gastos de urbanización y construcción de las unidades dotacionales, un dinero que se sumará a los más de seis millones en plusvalía que espera obtener por cargas derivadas del conjunto de los aprovechamientos urbanísticos.

El Plan Especial del Cabañal no resolverá todos los problemas del barrio. El equipo municipal que encabeza Joan Ribó tiene en marcha los planes de regeneración de la trama urbana ya consolidada. El principal problema sigue siendo la llamada 'zona cero', con viviendas okupadas, presencia de tráfico de drogas y situaciones de inseguridad. Las asociaciones de vecinos siguen reclamando soluciones al consistorio, que se resiste a emplear mano dura para desalojar los inmuebles (públicos y privados) en situación irregular, pero tampoco ha sido capaz de ofrecer alternativas habitacionales para dispersar la concentración de okupas ilegales heredados de la gestión anterior.

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