radiografía del sector residencial de cbre

Valencia se queda sin suelo urbano (y por qué eso va a encarecer tu vivienda)

La tercera capital de España apenas tiene bolsas de terreno libres y preparadas para construir nuevas residencias. Los expertos advierten de que en cinco años se agotará el suelo

Foto: Detalle del Museo de las Ciencias en la Ciudad de las Artes de Valencia.
Detalle del Museo de las Ciencias en la Ciudad de las Artes de Valencia.

Valencia se está quedando sin suelo urbano listo para construir. El término municipal está agotando las bolsas de terreno finalista tras varios años de parálisis en el desarrollo de nuevos sectores urbanísticos. El repunte de la demanda y el crédito al sector experimentados en el último ejercicio han atraido inversores y promotores de viviendas interesados en posicionarse en un mercado urbano, el de la tercera capital de España, en el que los precios todavía están muy lejos de la saturación que experimentan Barcelona y, sobre todo, Madrid. Liquidados muchos de los empresarios inmobiliarios locales de la etapa del boom, son las cotizadas del ladrillo, gestoras respaldadas por grandes fondos internacionales y nacionales o nuevos industriales con excedentes de caja los que han tomado el relevo en la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales.

En total, la ciudad tiene en fase de tramitación y comercialización 60 proyectos de obra nueva y la previsión es que salgan al mercado de 15 a 20 promociones más a lo largo de este año, según un informe sectorial elaborado por la consultora CBRE y que este miércoles han presentado el director de su oficina en Valencia, José Ángel Sospedra, y el director de obra nueva en España, Carlos de Almeida. El interés promotor se ha concentrado en los pocos barrios en los que hay suelo finalista por completar: Patraix, Nou Campanar, Malilla Norte y Quatre Carreres. Se treta de sectores tramitados durante el boom inmobiliario cuyo desarrollo cortó de cuajo la crisis económica y cuyos suelos terminaron en gran parte en manos de las carteras de los bancos, que a su vez los han ido colocando a terceros y ahora han terminado en manos de compañías como Neinor, Aedas, Aelca o Q21.

Demanda por distritos en Valencia y evolución del mercado. (CBRE)
Demanda por distritos en Valencia y evolución del mercado. (CBRE)

Casi todos los suelos están en marcha, razón por la que CBRE estima que en el plazo de tres a cinco años las pastillas edificables para obra nueva se habrán agotado. "Debido a la escasez actual de suelo urbano disponible en la ciudad de Valencia, se prevé que a medio plazo derive un incremento del precio de la vivienda. Durante 2018, la demanda se focalizará en los desarrollos ubicados dentro de la ciudad en los que aún ha disponibilidad de suelo, como son Benicalap, Patraix y Moreres, y veremos por primera vez desde 2008 cómo vuelve el interés en las zonas de expansión natural de la ciudad y su área metropolitana, puesto que el stock de suelo urbano de la ciudad de Valencia se verá agotado en los próximos 3 o 4 años", señala el boletín.

"Estamos viendo incremento de los precios del suelo del 50%, aunque los valores siguen un 40% por debajo de los picos de la burbuja"

Solamente el año pasado se incrementaron un 26% el número de transacciones, con más de 8.000 viviendas vendidas. La cifra crecerá en los próximos dos años porque es cuando comenzarán a escriturarse los pisos y casas de obra nueva que los promotores comenzaron a comercializar y promover el año pasado o en los próximos meses, estima la consultora. La evidencia es que la demanda está creciendo y ello va a presionar al alza los precios para el consumidor final del producto, pues así funciona la cadena de valor inmobiliaria.

Un ejemplo de esta circunstancia se ha producido en barrios de expansión como el de Quatre Carreres, donde, en algunas parcelas, en poco más de dos años los precios de repercusión del suelo se han incrementado desde 200 euros a 600 euros. "Estamos viendo incremento del 50% y el año pasado del 30%", explicaba Sospedra, que matizó que, aún así, los valores están un 40% por debajo de los picos de la burbuja inmobiliaria. Los incrementos, a los que hay que sumar además los mayores márgenes de los proveedores de la construcción, se terminan trasladando al precio final de las viviendas.

La consecuencia de ese agotamiento, además de un mayor interés por zonas más alejadas del casco urbano, en poblaciones del área metropolitana, es que las promotoras están comenzando a interesarse por los sectores no finalistas pendientes de desarrollar, como el PAI del Grao (que discurre sobre el antiguo circuito de Fórmula 1) o las bolsas sin urbanizar de la Fuente de San Luis, cerca del nuevo Hospital La Fe. Los propietarios han comenzado a organizarse para poner en valor estos activos y gestionar su conversión en suelo listo para promover o facilitar su comercialización.

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