Y las ganadoras del primer pelotazo del Central Park de Valencia son… Adif y la Sareb

La gran operación urbanística para reordenar el acceso ferroviario en el centro de la ciudad de Valencia esconde un barniz aristocrático. La sociedad pública que desarrolla el proyecto, Valencia Parque Central, acaba de culminar con el Ayuntamiento la reparcelación del suelo que se ha liberado para ejecutar la primera fase, que comprende la urbanización de un gran parque, el canal de acceso por tren y la generación de edificación residencial. En el restringido grupo de propietarios de parcelas susceptibles de ser edificadas figuran dos familias de abolengo, los Prat Dupuy de Lome y Puigmoltó, ligados al Vizcondado de Viota de Arba —un titítulo nobiliario creado en 1.457 por Juan II de Aragón— y los Gómez-Trénor Trénor, emparentados con la Baronía de Sorh y el Condado de Trénor.

Los Prat Dupuy de Lome y una rama de los Gómez-Trénor comparten parcelas con Juan Giner, empresario que ha recurrido la reparcelación

Tanto lustre, sin embargo, no pone a ambas familias en el grupo ganador de la reparcelación en cuanto a beneficios urbanísticos. Participan en un solar de 303 metros cuadrados, con capacidad para levantar 4.253 metros de techo, valorado en algo más de dos millones de euros y cuyo mayor propietario es Juan Giner Ballester, un empresario valenciano del universo de los concesionarios de coches que ha anunciado un recurso contra el reparto de edificabilidad, metros y cargas urbanísticas porque considera que le causa un perjuicio económico (usaba un solar del futuro parque como campa de vehículos que debe desalojar).

Giner, los Prat Dupuy y los Gómez Trénor son de los pocos propietarios particulares que han conservado solares en los terrenos afectados por el PAI del Parque Central. En realidad, el gran proyecto de revalorización urbana ha tenido como principal beneficiaria a Adif, la sociedad de infraestructuras ferroviarias del Ministerio de Fomento, a la que han correspondido de manera directa o indirecta casi 90.000 metros cuadrados de techo edificable con un valor estimado de salida de cerca de 40 millones de euros.

La Sareb no descarta aliarse con promotores para desarrollar su solar junto a la estación del AVE. Fomento espera obtener plusvalías por sus parcelas

La sociedad estatal era titular de una porción importante del suelo ferroviario que va a comenzar a integrarse en la trama urbana. Una parte lo conservó y otra pasó a manos de la empresa Valencia Parque Central, en la que junto a Renfe, controla al 50% del capital (el resto, al 25%, corresponde a la Generalitat y el Ayuntamiento). Esta última ha recibido además terrenos de propietarios privados que prefirieron entregarlos antes que afrontar las cargas urbanísticas.

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Víctor Romero. Valencia

Valencia Parque Central (VPC) y Adif han iniciado la puesta en marcha de la comercialización de las parcelas de esta fase 1A, repartidas alrededor de la estación Joaquín Sorolla y al otro lado del primer tramo de zona ajardinada, según el proyecto de Kathryn Gustavson. La previsión es que los fondos obtenidos a través de las plusvalías derivadas de la recalificación ayudarán a la financiación de las primeras obras de adecuación del canal de acceso ferroviario, tal como acordaron el Ministro de Fomento, íñigo de la Serna; la ‘consellera’ de Infraestrucutras, María José Salvador; y el alcalde Joan Ribó. “El procedimiento de venta, tratándose de bienes patrimoniales de una sociedad mercantil de capital íntegramente público, seguirá las reglas previstas en la Ley del Patrimonio de las Administraciones públicas, es decir habrá una oferta pública de venta con precio mínimo y licitación al alza”, señala Valencia Parque Central en la presentación de su plan de comercialización.

El consejo de administración de VPC aún debe reunirse para fijar calendario de las subastas y la forma de venta (debe valorar si agrupar sus parcelas o venderlas por lotes). Adif, por su parte, ya busca compradores para las tres parcelas que se ha adjudicado de forma directa, valoradas inicialmente en algo más de trece millones de euros y con 27.000 metros de techo. Fuentes de la sociedad tripartita admieten que inversores y promotores locales han mostrado interés por los suelos, todos ellos finalistas y en pleno centro de la ciudad, por lo que es presumible que haya concurrencia de ofertas. La previsión en esta primera fase es la construcción de 1.000 viviendas y bajos comerciales.

¿Un hotel para la Sareb?

Aunque con mucho menos suelo que Fomento, la Sareb también ha salido bien parada de la primera reparcelación. El banco malo que preside Jaime Echegoyen tiene como colaterales de préstamos a terceros suelos afectados por futuras reparcelaciones del proyecto de reordenación ferroviaria. De momento, se ha adjudicado un solar de poco más de 300 metros cuadrados pero con una edificabilidad de más de 3.100 de techo. El activo tiene una ubicación inmejorable, justo al lado de la estación del AVE Joaquín Sorolla, por lo que es susceptible de albergar una promoción de viviendas, pero también un hotel de hasta 70 habitaciones, según las estimaciones de los analistas de la Sareb.

La entidad está abierta a recibir ofertas (ya ha rechazado alguna propuesta) por la parcela, pero también para desarrollar conjuntamente el suelo junto con algún partner del sector de la promoción y la construcción. No descarta, incluso, un desarrollo en solitario si con eso mejora la obtención de plusvalías. La sociedad pública Valencia Parque Central ha valorado el suelo de la Sareb en 1,57 millones de euros para calcular la liquidación por cargas urbanísticas. Pero el precio podría ser superior en el mercado.

En total, la primera fase del proyecto contempla unas cargas urbanísticas para los dueños del sueño de 96 millones de euros (el coste de sufragar gastos diversos y las obras ajardinamiento y urbanización, a cargo de la sociedad Parque Central). La promotora local Urbem, junto a Inmobiliaria Martínez Segura, se ha adjudicado también una parcela residencial de 219 metros cuadrados con 1.859 metros de techo edificable susceptible de acoger una promoción de viviendas. Tiene suelo, además, los Planells Soler (Bronces Mestre) y los Giner Serra, emparentados con la familia Ferrando (Gesfesa).