Valencia se sube a la ola inmobiliaria de las promotoras estrella con 3.000 pisos nuevos

Los cambios de época se anticipan por señales. Y en el mercado inmobiliario, intangible y líquido en su valoración como físico en su producto, las señales se muestran enseguida. Una señal de que llega una nueva ola para el sector del ladrillo está en el llamado barrio de Nou Campanar, una de las zona de expansión de la ciudad de Valencia que quedó congelada con el pinchazo de la burbuja. Un enorme solar de 12.000 metros cuadrados fue durante muchos años del símbolo de los tiempos de vino y rosas de uno de los señores del ladrillo por excelencia de la capital valenciana. Aquí, Juan Armiñana montaba el espectacular monumento fallero que año tras año ganaba el concurso de Fallas y en el que llegó a dejarse 600.000 euros pagados de su propio bolsillo.

Armiñana, como muchos otros promotores locales, quebró y, aunque ha vuelto tímidamente a la actividad, casi la totalidad de sus activos pasó a manos de distintas entidades financieras. Este solar en cuestión acabó en en balance de la Sareb en forma de colateral de una cartera de préstamos. A su vez el banco malo vendió estos créditos al fondo de inversión americano Castlelake. Aedas Homes, la promotora cotizada creada por el fondo, ha presentado este viernes en la feria inmobiliaria valenciana Urbe sus proyectos para los próximos dos años. ¿Y adivinan dónde está su promoción estrella en la ciudad? Exacto, en el emblemático solar de Armiñana.

Aedas es una de las promotoras de moda que ha aterrizado en Valencia al calor de la demanda de obra nueva que está surgiendo en paralelo a la recuperación económica. Desde el pasado mes de abril ha puesto en el mercado casi 300 viviendas nuevas en Campanar, Quatre Carreres y Dénia con la intención poner a trabajar las grúas a principios del año que viene y comenzar las entregas en un par de años. A su vez mantiene suelo en cartera y sigue explorando adquisiciones siempre que los precios se mantengan en rangos aceptables. “Los precios del suelo están subiendo pero tenemos que ser moderados y tener todos los pies en la tierra para que no vuelva a bloquearse todo. Ya sabemos lo que ha pasado estos años”, señala a El Confidencial Juan López, director territorial para la Comunidad Valenciana y Baleares. López procede de Solvia y de Hansa Urbana y representa el perfil de los equipos elegidos por las nuevas promotoras para desarrollar su actividad: profesionales del sector con experiencia que vivieron tanto el 'boom' como el pinchazo de la burbuja y que están bregados en la negociación.

Aedas Homes tiene su proyecto estrella en Valencia en un solar que fue propiedad de Juan Armiñana, uno de los promotores locales que cayó con la crisis

El mismo aterrizaje controlado en el mercado valenciano han comenzado a hacer Neinor y Aelca. La cotizada que comanda Juan Velayos planea construir medio millar de viviendas al año en la Comunidad Valenciana, que considera su tercer mercado después de Madrid y Barcelona. “Valencia nos encanta. Sabemos que este mercado no es elástico en el precio, quizás por un tema psicológico. Pero en plazas con rentas per cápita y desempleo similares hay aumentos del precio. Tenemos que ver si el nuevo mercado promotor es capaz de ilusionar al cliente valenciano”, señalaba Velayos el jueves en una mesa de debate en Urbe. Neinor no ha colocado expositor en la feria, pero la inmobiliaria participada por el fondo Lone Star acaba de comprar suelo para 200 viviendas en el barrio de Benicalap y es dueño de solares para otras 450 residencias en la zona de expansión del barrio de Malilla.

Quien sí se ha lanzado a comercializar sin complejos es Aelca. Aunque está muy centrada en Madrid, Barcelona o Málaga, la promotora fundada por Javier Gómez y José Juan Martín ha iniciado la puesta en marcha de promociones para construir hasta 1.200 viviendas en Valencia. Los proyectos inmediatos, ya en la red comercial, se ubican en los barrios de Patraix y en Nou Campanar, a los que se unirá otro edificio de viviendas en la zona del parque de Cabecera y otro en Dénia. En Alicante, en la playa de San Juan, tiene en marcha su primer proyecto en la costa levantina, Residencial Arenas, un complejo residencial ejecutado en colaboración con Sabadell.

“Estamos en Valencia desde hace un año, como parte de nuestro plan de expansión, y la intención es ampliar en los próximos meses nuestra presencia, pues esta es una zona estratégica para Aelca, tanto en primera residencia como en costa. A día de hoy nos sentimos muy satisfechos, porque estamos registrando un gran interés hacia nuestros proyectos”, señala Marta Furones, directora comercial de la inmobiliaria participada por Värde.

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E. Sanz

Aedas, Neinor o Aelca son nuevas en la plaza. Pero hay otros jugadores que ya llevan tiempo en el mercado. Sareb es uno de ellos. Hasta hace unos pocos meses, se concentraba en desprenderse de activos de suelo y viviendas de segunda mano. La Comunidad Valenciana es la segunda región más dinámica en ventas del banco malo por detrás de Madrid con 488 inmuebles vendidos y 150 millones en ventas de suelo desde 2013, según explicaba esta semana su CEO Jaime Echegoyen. Ahora, la Sareb se ha arremangado para tratar de poner en valor obras en curso y sin terminar de la cartera bancaria recibida, más de 6.400 millones en inmuebles y préstamos garantizados con activos inmobiliarios.

El banco malo mantiene acuerdos con promotores y constructores locales para desarrollar una parte de esos activos que no han terminado en manos de fondos de inversión. “Cuando llegamos teníamos 624 obras en curso y las estamos terminando”, señala Echegoyen. La Sareb también ha convertido en 317 viviendas terminadas lo que era suelos sin desarrollar en la Comunidad Valenciana.

Otro agente muy activo como comercializador es CBRE Richard Ellis. Ha vendido más de 3.000 viviendas en los últimos años y tiene en el mercado otras 400 de obra nueva lanzadas en Valencia por fondos o promotores como Iberdrola Inmobiliaria, que se ha lanzado en Ruzafa con un edificio de 58 viviendas de lujo o Q21 Real Estate, propiedad del fondo americano Baupost, con presencia en el llamado PAI de Quatre Carreres.

Aquí también promueve una torre residencial la gestora de cooperativas inmobiliarias Libra Gestión de Proyectos, muy activa en Madrid. Libra tiene presencia en los barrios valencianos de expansión como Malilla o Patraix, con edificios comercializados al 80%.

Los niveles de venta sobre plano son inéditos en los últimos años. Promociones con un semestre de vida en el mercado se acercan ya a ratios del 40 o el 50% en preventas en Valencia y su costa, porcentajes que permiten a las promotoras garantizarse financiación y mejorar su confianza con las entidades financieras. La enseña navarra Livanto se arriesgó a participar en la subasta de una céntrica parcela que era propiedad de Ferrocarrils de la Generalitat Valenciana (FGV). Los pisos (de 3 o 4 dormitorios o áticos de dos habitaciones) salieron a mercado en abril a una media de 300.000 euros. Las reservas se sitúan en el 30% y la previsión es iniciar las obras en abril del año que viene para poder hacer las entregas en 2020.

La actividad de promotoras foráneas se suma a la que están realizando los jugadores locales supervivientes de la crisis económica. Por ejemplo, Ficsa, la enseña inmobiliaria de la familia Noguera, tiene en marcha cuatro promociones en Valencia y el área metropolitana con porcentajes de reserva del 50%, similar al que Pavasal tiene en sus proyectos en Patraix o en la avenida Giorgeta (Patraix Plaça y Sosa Edificio).

También tienen en marcha promociones Metrovacesa, Grupo Lar, White Real Estate, o IHomes. Lo noticioso es que tras años de parón ha vuelto a generarse actividad de obra nueva, que no estará lista para la entrega hasta bien entrado 2019. La ciudad y su entorno todavía albergan un importante ‘stock’ de vivienda de segunda mano en venta y mantienen unos precios estabilizados bastante por debajo de los picos alcanzados durante el 'boom'. Todos, a excepción de Neinor, han estado presentes en la edición de este año de Urbe en Feria Valencia de forma directa o indirecta. El certamen está muy lejos de ser el expositor excesivo y en el que se disparaba con pólvora de rey de 2005 o 2006. El año pasado alquilaron espacio 17 empresas y en esta ocasión lo han hecho más del doble, 37. Siguen siendo pocos. Pero es una señal de que ladrillo se mueve otra vez.