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Ley antiBañuelos: la Comunidad Valenciana dejará de ser un gran solar urbanizable
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freno a la reclasificación sin control

Ley antiBañuelos: la Comunidad Valenciana dejará de ser un gran solar urbanizable

Modifica la ley que permitía a promotores reclasificar suelo junto a los ayuntamientos y busca la forma de desatascar cientos de proyectos urbanísticos ‘fantasma’

Foto: Terrenos del Manhattan de Cullera, uno de los PAI paralizados por la crisis. (EFE)
Terrenos del Manhattan de Cullera, uno de los PAI paralizados por la crisis. (EFE)

Hubo un tiempo en que los programas de actuación integrada (PAI) proliferaban como churros en la costa y el interior de la Comunidad Valenciana. Para quien no lo sepa, un PAI es la denominación legal que recibe en legislación autonómica un plan urbanístico completo de un sector amplio de suelo, con sus residencias o las dotaciones de equipamientos y dotacionales proporcionales al volumen de construcción. Desde finales de los ochenta, un promotor y agrupación de promotores, bajo la figura de agente urbanizador, podía reunir el 51% de los terrenos de un sector concreto urbanizable o no y presentar un PAI en el ayuntamiento correspondiente. Si recibía el visto bueno del pleno consistorial, ese proyecto se incorporaba al planeamiento municipal y obligaba a los propietarios del 100% de las parcelas a integrarse en el programa y afrontar las cargas urbanísticas correspondientes.

Los promotores y propietarios del suelo no podrán impulsar la reclasificación urbanística mediante la presentación de proyectos en suelos rústicos

La norma, ideada inicialmente para evitar posiciones especulativas en materia de suelo y favorecer su salida al mercado, terminó convirtiéndose en una hidra de mil cabezas durante los años de burbuja inmobiliaria. La Comunidad Valenciana se convirtió en un enorme solar urbanizable, en el que los abusos urbanísticos, la corrupción en los ayuntamientos y la depredación del territorio se convirtieron en habituales, acompasados por un crédito financiero que parecía no tener fin. Las grandes inmobiliarias inflaban sus balances computando como terrenos con “expectativa de recalificación” lo que no eran más que bancales rústicos. La Comisión Europea se vio obligada a actuar ante los miles de quejas de jubilados europeos, que se veían inmersos en un infierno legal para tratar de salvar sus casitas diseminadas y fuera de ordenación. Y la costa mediterránea se llenó de proyectos en PowerPoint de complejos residenciales con campo de golf, sin atender si contaban ni siquiera con los recursos hídricos básicos para su sostenimiento.

placeholder La 'consellera' valenciana de Vivienda y Obras Públicas, María José Salvador. (EFE)
La 'consellera' valenciana de Vivienda y Obras Públicas, María José Salvador. (EFE)

Hasta que todo estalló en 2008, miles de PAI fueron aprobados en los municipios y muchos de ellos, centenares, se han convertido ahora en proyectos fantasma, sectores sin urbanizar o a medio terminar, con propietarios atrapados en cargas urbanísticas o fiscales que no pueden asumir y promotores o agentes urbanizadores desaparecidos en combate o, sencillamente, arruinados. Se estima que hay casi un millar de PAI aprobados por los ayuntamientos y pendientes de ejecutar, muchos de los cuales probablemente no verán la luz, afectados por sentencias como consecuencia de su impacto medioambiental o por su nula viabilidad económica.

Foto: Muchas constructoras esconden algo más que un as en la manga. (iStock)

Tras mirar para otro lado y mantener intacta durante más de tres lustros una legislación impulsada inicialmente por el primer Gobierno autonómico del socialista Joan Lerma, el Partido Popular introdujo al final de la pasada legislatura algunos cambios para maquillar la legislación. La Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) pasó a llamarse Ley Urbanística Valenciana (LUV) y, finalmente, en 2014, Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup). Pese a los cambios, en todas las reformas el agente urbanizador o el promotor privado seguía teniendo la capacidad de promover una reclasificación de suelo para convertirlo de no urbanizable en urbanizable, algo que ahora va a modificar el actual Consell de coalición entre PSPV-PSOE y Compromís.

placeholder Viviendas sobre plano en un salón inmobiliario.
Viviendas sobre plano en un salón inmobiliario.

Espai Territori, un grupo de expertos en urbanismo y territorio, entre los que figuran profesores universitarios, arquitectos o abogados especializados, ha propuesto eliminar la facultad que tenían los agentes urbanizadores de modificar la clasificación del suelo por iniciativa propia. “La iniciativa y la promoción privada podían decidir el modelo de ciudad, y eso no se podía seguir permitiendo”, ha señalado este lunes la 'consellera' de Vivienda, la socialista María José Salvador. Con el cambio de la Lotup, cualquier cambio en la planificación deberá surgir por gestión directa, es decir, por iniciativa de los ayuntamientos en colaboración con la Administración autonómica y respetando los mecanismos de desarrollo y modificación de los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU).

Diez años para los planes viables

Pero al mismo tiempo que se restringirá la iniciativa de presentar proyectos urbanísticos en terrenos no urbanizables, los expertos han planteado iniciativas para desatascar los centenares se proyectos 'fantasma' paralizados desde que estalló la crisis en 2008. Para aquellos que respeten los nuevos planes de protección de la costa y la huerta metropolitana lanzados desde la Generalitat, se abogará por permitir desarrollos segmentados, mediante la división de planes de ejecución. En la práctica, esto significa convertir algunos de los grandes PAI en un puzle de pequeños proyectos con el objetivo de acompasarlos a los ritmos urbanísticos actuales, mucho más limitados. Dispondrán de 10 años para su ejecución cuando la normativa salga adelante.

Para aquellos proyectos imposibles o 'antieconómicos', se autorizará una suerte de vuelta atrás, una “reparcelación inversa” dirigida a “reducir las cargas urbanas y fiscales a los propietarios”, según el anuncio de la titular de Vivienda.

Hubo un tiempo en que los programas de actuación integrada (PAI) proliferaban como churros en la costa y el interior de la Comunidad Valenciana. Para quien no lo sepa, un PAI es la denominación legal que recibe en legislación autonómica un plan urbanístico completo de un sector amplio de suelo, con sus residencias o las dotaciones de equipamientos y dotacionales proporcionales al volumen de construcción. Desde finales de los ochenta, un promotor y agrupación de promotores, bajo la figura de agente urbanizador, podía reunir el 51% de los terrenos de un sector concreto urbanizable o no y presentar un PAI en el ayuntamiento correspondiente. Si recibía el visto bueno del pleno consistorial, ese proyecto se incorporaba al planeamiento municipal y obligaba a los propietarios del 100% de las parcelas a integrarse en el programa y afrontar las cargas urbanísticas correspondientes.

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