Los tres gráficos que sacan los colores al Gobierno en materia de vivienda

Escuchaba este sábado en una radio generalista cómo se arremetía contra los partidos que tumbaron el real decreto para la prórroga de alquileres, esto es, PP, Vox y Junts, formaciones que, en opinión de las locutoras, solo buscan dar patadas al Gobierno aunque sea "en el culo de los trabajadores". Para validar su argumentación, acudían al CIS, que señala la vivienda como principal problema de unos ciudadanos que "no pueden pagar su alquiler o que entregan el 80 o el 90% de su salario" al mismo.

Cada cual puede defender la tesis que estime oportuna, faltaría más, máxime en un asunto tan complejo como es el de la vivienda. Ahora bien, abordar el dilema desde la demagogia y desde postulados ideológicos no solo no ayuda a resolverlo, sino que contribuye a agrandarlo y lo convierte en un problema estructural de primer orden.

Las medidas promovidas por el Gobierno de coalición, como sucede con el fallido real decreto, lejos de suponer un Bálsamo de Fierabrás, lo único que han conseguido es echar más leña al fuego del populismo.

No es un problema de precios, como nos tratan de vender; es un problema de oferta, de que en España no hay donde vivir, no hay pisos suficientes para tanto incremento de población. No los hay y, por mucha promesa que hagan, no los va a haber por ese gusto monclovita a transitar los predios del dogmatismo. Faltan pisos y sobran decretos.

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Carlos Sánchez Diseño: Sofía Sisqués

1.- El déficit que no cesa: viviendas acabadas vs. creación de hogares

El primer gráfico es demoledor. España ha pasado de construir más de 650.000 viviendas al año en los tiempos de la burbuja a apenas 90.000 en la actualidad, mientras que la creación de hogares se mueve en torno a las 200.000 unidades anuales. La brecha es evidente: cada año se forman más hogares de los que el mercado es capaz de alojar.

No se trata de una anomalía puntual, sino de una tendencia sostenida en el tiempo. La población crece con fuerza —en gran medida por la inmigración—, pero la oferta de vivienda permanece estancada por una combinación de factores: escasez de suelo, maraña burocrática, inseguridad jurídica, falta de mano de obra y encarecimiento de materiales. Construir en España ha pasado de ser un negocio casi automático a convertirse en una actividad de riesgo donde la rentabilidad es incierta y el plazo, imprevisible.

En estas condiciones, pretender resolver el problema actuando sobre el precio es como intentar bajar la fiebre rompiendo el termómetro. Si hay más gente buscando casa que casas disponibles, los precios subirán. Y subirán más cuanto más se restrinja la capacidad de respuesta del mercado.

El resultado ya es visible: tensión creciente, sobreocupación, soluciones habitacionales precarias, guetos, inseguridad y un mercado paralelo que escapa a cualquier regulación. Ese es el caldo de cultivo perfecto para que un problema económico derive en uno social y, finalmente, en uno político.

2.- Inversión en inmobiliario: el desplome de Barcelona

Aun así, el Gobierno decidió en 2023 que el problema era el precio y no la escasez, y optó por intervenir el mercado a través de la Ley de Vivienda. Su instrumento estrella, las llamadas "zonas tensionadas", permite limitar los alquileres en aquellos territorios donde el acceso a la vivienda resulta especialmente difícil.

La aplicación de la norma, sin embargo, depende de las comunidades autónomas. Y aquí es donde la teoría se encuentra con la realidad: la mayoría ha optado por no implementarla. Solo una la ha llevado hasta sus últimas consecuencias: Cataluña.

Allí se ha declarado tensionado prácticamente todo el territorio y la inmensa mayoría de los nuevos contratos se firma ya bajo límites de renta. Es decir, se ha aplicado el modelo de forma intensiva y sin complejos. El resultado, lejos de las expectativas oficiales, es una retirada significativa de la inversión.

Según cálculos de Alberto Martínez Lacambra, director del Centro Tecnológico del Notariado, mientras en el conjunto de España la diferencia entre compras y ventas de vivienda por parte de las personas jurídicas se mantiene estable, en Barcelona ese diferencial se sitúa en -1.705, el peor registro desde 2007. Es el síntoma de una parálisis que no entiende de ideologías, sino de seguridad jurídica.

No es un fenómeno casual. Es la reacción lógica de un mercado al que se le recorta la rentabilidad. Cuando se limitan los precios, se reducen los incentivos para invertir. Y cuando la inversión desaparece, la oferta se contrae. Es un mecanismo básico que se ha repetido en todos los países que han optado por políticas similares.

La consecuencia es paradójica: medidas diseñadas para abaratar la vivienda terminan reduciendo el número de casas disponibles, intensificando la escasez y, a medio plazo, presionando al alza los precios. Exactamente lo contrario de lo que se pretendía.

3.- ¿Burbuja? El problema real es el poder adquisitivo

El tercer gráfico desmonta otro de los grandes lugares comunes del debate: la existencia de una nueva burbuja inmobiliaria. Si se analizan los precios en términos reales, descontando la inflación, la vivienda en España sigue siendo un 25,9% más barata que en 2007, según datos extraídos del Índice Único Informatizado Notarial (IUIN). Es decir, no estamos en niveles de burbuja.

Lo que sí ha cambiado es la capacidad de compra de los ciudadanos. Entre 2013 y 2025, el valor del metro cuadrado (en términos nominales, sin IPC) ha crecido en línea con el PIB, mientras que la renta per cápita se ha quedado rezagada. Dicho de otro modo, la economía crece, pero los ciudadanos se empobrecen en términos relativos.

A esto se suma un contexto de presión fiscal creciente, salarios que no terminan de despegar y una inflación que erosiona silenciosamente el poder adquisitivo. El resultado es que cada vez cuesta más acceder a la vivienda, no porque esta sea objetivamente más cara en términos reales, sino porque los hogares disponen de menos capacidad para pagarla.

De ahí que casi cuatro de cada diez inquilinos destinen más del 40% de su renta a vivienda y suministros, el doble que la media europea. El problema no es una burbuja especulativa, sino un desequilibrio profundo entre ingresos y costes, agravado por un mercado incapaz de generar suficiente oferta.

La conclusión es tan incómoda como evidente. El Gobierno ha decidido combatir un problema de escasez con herramientas diseñadas para controlar precios, ignorando que cada intervención en ese sentido reduce los incentivos para invertir, construir y poner vivienda en el mercado. El resultado es una tormenta perfecta: menos oferta, más tensión y precios cada vez más altos.

Porque la vivienda no responde a decretos ni a consignas ideológicas, sino a incentivos. Y cuando esos incentivos se distorsionan, el mercado no se corrige: se bloquea. Luego vendrán las tertulias, los culpables de siempre y las explicaciones de conveniencia. Pero la realidad seguirá ahí, cada vez más difícil de ocultar, por mucho que en las radios prefieran buscar el culpable en el escaño de enfrente y no en la parálisis de la grúa.