El Edificio Estel, de sede de Telefónica a inmueble maldito de Barcelona

El edificio Estel conoció tiempos mejores. Situado en una extremo de l’Eixample, en la Avenida Roma, había sido la monumental sede de Telefónica en la capital catalana. La era dorada del cobre, el ADSL y Julio Linares. Hoy son un bloque abandonado de 38.000 metros cuadrados para uso residencial, en los que se podrían construir más de 350 viviendas, además de 4.000 metros cuadrados para uso comercial y cuatro plantas subterráneas de aparcamiento. Pero al ritmo que va no se harán nunca. Hace quince años que Telefónica se fue y vendió el inmueble. Esta semana este bloque, donde ha llegado a haber hasta ocupas, ha vuelto a cambiar de manos. Habrá que ver si el fondo Starwood será más afortunado que sus anteriores propietarios.

Estos tres lustros del edificio Estel son una historia de fracaso y codicia. Fracaso porque ninguno de sus propietarios ha podido estos años sacar el proyecto adelante. Y codicia porque muestra lo que pasa cuando el inmobiliario pierde su razón de ser; en este caso, la promoción de viviendas, y se centra en gestionar activos con perspectivas poco realistas de rentabilidad.

Todo empezó en 2007, cuando Telefónica organizó una subasta para venderlo. Se iban a mudar al rascacielos de Diagonal 00 entre Diagonal Mar y el Fòrum. Grupos como Acciona, Inmobiliaria Osuna o Núñez y Navarro. Pero Carlyle Real Estate Europe se impuso por mucho. Más de 70 millones que el segundo mejor postor. En total pagó 220 millones de euros. Con esta operación, Carlyle marcaba el signo de los tiempos. Los fondos tenían más pulmón y demostraban que bloques como el Estel no eran un recurso industrial ,sino un activo financiero en tiempos de tipos bajos.

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R. Ugalde

Carlyle fue el primero en proyectar una idea absurda. Viviendas de lujo en un barrio de clase media. Eixample, sí, pero más cerca del popular Sants que del elitista Passeig de Gràcia. Cayó Lehman Brothers, explotó la burbuja inmobiliaria en España y Carlyle se pilló los dedos. Y algo más.

Pero Carlyle solo iba a ser el primero en la conga del fracaso. En 2013. Los bancos acreedores BBVA, Catalunya Banc (Catalunya Caixa), Banco Popular y Bankia se quedaron un inmueble que, pese a su buena ubicación, pasó a manos de Sareb. El edificio ya estaba demolido por dentro y solo quedaba la gigantesca estructura de pilares. La Sareb lo vendió a Platinium Estates, otro fondo, esta vez controlado por la familia Mohinani. Compraron por 56 millones. Es decir Carlyle y sus bancos se comieron unas pérdidas de 164 millones. Y aquí viene la segunda consecuencia de esta historia: en el inmobiliario, como en la vida, nadie escarmienta en cabeza ajena.

Son los años locos del turismo en Barcelona. En ese momento el gestor más tonto de un hotel en la capital catalana obtenía rendimientos de su patrimonio del 8%. Así que el nuevo plan de los Mohinani es hacer un hotel Hyatt y combinarlo con viviendas de lujo. Pero donde no llega el ciclo económico llega Ada Colau y su moratoria hotelera. El proyecto vuelve a naufragar.

Nuevo dueño, nuevo lío

El edificio Estel pasa a un inversor indio en 2018. El Ayuntamiento podría haber intentado impulsar un proyecto de viviendas razonable, la típica promoción de La Llave de Oro. Pero los de Ada Colau no saben promover, lo suyo es bloquear. Los nuevos dueños son la familia india Gidwani, a través de su "familiy office". Y el nuevo plan es más extraño que el anterior. Viviendas de lujo destinadas a ricos inversores chinos residentes en Hong Kong. Iban a ser pisos más pequeños que los de Carlyle, 421 en total.

Los Gidwani ponen el edifico a la venta dos años después. No ha sido fácil. Pedían 150 millones, casi lo mismo que habían pagado: algo menos de 100 millones de fondos propios y otros 50 millones del Banco Sabadell. Fuentes del sector inmobiliario aseguran que el fondo Starwood ha abonado alrededor de 100 millones. Eso supone un descuento del 30% respecto a la última transacción.

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Y con el nuevo dueño, nuevo giro. Según ha explicado 'La Vanguardia', los nuevos propietarios quieren volver al uso original de cuando era la sede de Telefónica en Cataluña: convertirlo de nuevo en oficinas. En este momento el mercado de oficinas de Barcelona copa el grueso de la inversión inmobiliaria en España, con mayor atracción que en Madrid. Pero claro, eso es así ahora. Lo que no quiere decir que esta situación de mercado, históricamente excepcional, se mantenga cuando hayan acabado las obras.

Edificio maldito

Es una pena que todos los inversores que han tocado el inmueble —lleva cinco en quince años— hayan sido incapaces de sacar el proyecto adelante. También que el Ayuntamiento declare Barcelona como un área tensionada por la falta de vivienda de alquiler, pero sea incapaz de reconducir un proyecto que equivale a tres manzanas de l’Eixample y que justo hubiese servido para ampliar la oferta y presionar los precios a la baja. Pero ocurre como con la cesión de la cárcel Modelo. Cada vez que el consistorio de Colau tiene una oportunidad para generar nueva oferta de vivienda donde de verdad la gente quiere vivir, la desperdicia. La responsabilidad del fracaso es del sector privado, que ha desvinculado los proyectos a los usos urbanos de la zona. Pero la tutela pública también ha fallado.

El hoy fallecido Josep Lluís Núñez quiso comprar el inmueble en 2007, pero se retiró al ver los precios que manejaban Carlyle y el resto de competidores. Ahora ya no puede verlo, pero el veterano promotor tenía razón. A ver si Starwood logra por fin romper el maleficio.