Del hotel a la inmobiliaria: Cádiz sienta las bases para que los turistas sean vecinos

Por momentos apetece bañarse en la playa de La Barrosa, pero el invierno ha llegado al Novo Sancti Petri, el destino con más camas hoteleras de la costa gaditana y el tercero donde más gastan los clientes de toda España. El problema es que no lo hacen durante todo el año: si hace tres meses todos los grandes hoteles estaban llenos, hoy es difícil encontrar uno abierto.

Es uno de los grandes retos de la provincia de Cádiz, consolidada en los últimos años como una de las industrias turísticas más importantes del país. Con un impacto de 4.000 millones de euros y 2,5 millones de visitantes entre julio y septiembre (12% más que el año anterior), Cádiz es el territorio andaluz con mayor gasto diario por turista (88,3 euros), pero también de los más dependientes del verano. El fin de la temporada alta es sinónimo de destrucción de puestos de trabajo en el sector de mayor peso en la zona.

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Tras batir el récord de pernoctaciones verano tras verano, la prioridad ya no es crecer a toda costa, sino “aumentar el gasto por día” y atraer “más visitantes en temporada baja”, según explica el diputado provincial de Turismo, José María Román. El sector y la administración centran sus esfuerzos en limitar esa caída de turistas en otoño y, entre las apuestas –reclamar más conexiones para el aeropuerto de Jerez, subvenciones a aerolíneas, etc.-, gana enteros la necesidad de asentar un modelo de turismo residencial. En otras palabras, seducir a los extranjeros, muchos de los cuales repiten cada verano, para convertirlos en vecinos durante gran parte del año.

“El objetivo es posicionar a la provincia de Cádiz como destino turístico residencial”, explica Jorge Fernández-Portillo, secretario general de FAEC, la federación gaditana de empresarios de la construcción. La entidad ha puesto en marcha, con la ayuda de la Diputación de Cádiz, el proyecto ‘Turismo residencial Cádiz’, una plataforma y espacio de trabajo dedicada a elaborar un enfoque estratégico para seducir a potenciales compradores. El objetivo es que los alemanes, británicos y ciudadanos de países nórdicos elijan Cádiz para tener su segunda residencia donde pasar largas temporadas.

“El turista alemán viene a Chiclana, está quince días en verano y se deja 300 euros por habitación cada noche; nosotros queremos que, si repite tres veranos viniendo, como suele pasar, acabe comprándose un adosado en la urbanización de la zona. Así, en vez de venir una vez al año, vendrá tres y pagará IBI, tasa de basura y comprarán su fruta y su pan”, resume el promotor inmobiliario.

Alicante y Costa del Sol (Málaga) lideran el turismo residencial en España, un modelo basado en la construcción y la venta de viviendas. Habitualmente, el perfil de comprador es un visitante con alto poder adquisitivo que adquiere una segunda casa para pasar largas temporadas. Según las conclusiones extraídas en un foro reciente organizado por el sector y apoyado por la Diputación provincial, Cádiz es una de las zonas de España donde más crece esta actividad –con Sotogrande (San Roque) o Costa Ballena (Rota) como grandes exponentes- y cuenta con margen de mejora. “El incremento de pernoctaciones se traduce a medio o largo plazo en una mayor compra-venta de viviendas residenciales”, expuso uno de los ponentes.

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De las 115.000 viviendas de turismo residencial construidas en Andalucía en 2021, el 14% se levantaron en la provincia, la que más crece con diferencia: hasta un 69% respecto al año anterior. Según un informe de la consultora Deloitte, el 18% del parque de viviendas gaditano está destinado a segunda residencia; un porcentaje considerable, pero por debajo de destinos como la Costa del Sol (21%) o Costa Blanca (32%), donde además el precio por metro cuadrado es mucho más elevado.

“El destino quiere ser más rentable y para eso debe ser excelente”, explica Román, quien considera que Cádiz debe “mirar a Europa y los países nórdicos” en estos momentos de “oportunidad” por los precios bajos de la energía en España, en la línea de lo anunciado esta semana por el presidente andaluz, Juanma Moreno.

“Podemos captar lo que tienen otros destinos del Levante y la Costa del Sol”, plantea el también alcalde de Chiclana, quien insiste en que el interés de la administración no es “la compra-venta de inmuebles”, sino atraer visitantes en invierno, ya sea en hoteles, apartamentos turísticos o viviendas de segunda residencia. El plan es diversificar el modelo para mantener los datos del verano y reforzar el invierno.

¿Qué quieren los extranjeros?

Cabe recordar que Cádiz cuenta con 183.500 plazas hoteleras entre todas las modalidades de alojamiento turístico, una por cada siete habitantes, y muchas se quedan vacías en invierno. ¿De verdad hacen falta más?

Según exponen las promotoras, la cuestión no es el número de viviendas que haya, sino que el mercado inmobiliario no está adaptado. Cádiz se ha consolidado como un destino de referencia nacional –llegando a ser la provincia más visitada por los españoles en verano-, pero los empresarios pretenden construir o rehabilitar viviendas atendiendo (también) a las reclamaciones de los extranjeros. Y eso pasa por adaptar la oferta, intensificar la relación con agentes alemanes o británicos y facilitar la llegada de posibles compradores.

“En verano funcionamos porque el destino es competitivo, la planta hotelera es magnífica y la provincia es un milagro de la naturaleza… Así que en invierno también podemos llegar a esos mercados europeos que pasan largas temporadas en otras partes de España como el Levante y Málaga”, apunta José María Román.

En esa línea, la semana pasada se organizó en Cádiz capital el ‘I Congreso de Turismo de Teletrabajo y Nómadas Digitales de la Provincia’, donde representantes del sector y de todas las administraciones debatieron sobre cómo consolidar un destino desde donde teletrabajar en invierno. Es una apuesta de consenso: hasta el Gobierno local de José María González ‘Kichi’ (Adelante Cádiz), considera necesario "fomentar y mimar" esa demanda turística que "no busca el buen tiempo" y "ayuda a la desestacionalización"

"Cádiz es un lugar muy atractivo, pero debe elaborar una estrategia conjunta para posicionarlo: hay que hacer que se perciba en el extranjero como un lugar ideal para trabajar a distancia y vivir", apunta Sara Cantos, organizadora del evento y cofundadora de Telework Andalucía.

“Aprender de los errores”

Todos los debates sobre el futuro turístico de la provincia parten de una premisa: no morir del éxito. Paradójicamente, la pandemia catapultó a Cádiz como destino turístico nacional al permitirle exprimir mejor que nunca sus espacios amplios –entonces considerados seguros-, su diversidad –la provincia cuenta con ofertas de ocio muy diversas a pocos kilómetros- y la apuesta conjunta por un “modelo turístico sostenible”.

La gran pregunta es cómo seguir atrayendo visitantes sin arruinar la fórmula del éxito. Cómo encontrar el equilibrio para convivir con más extranjeros sin saturar el destino ni diluir la identidad gaditana que lo hace tan atractivo. “No debemos hacer incómodo el destino, sino hacerlo compatible con la convivencia y sin aglomeraciones”, reconoce el Fernández-Portillo, de FAEC.

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La iniciativa ‘Turismo residencial Cádiz’ propone un “modelo propio”, alejado de los errores de otros destinos que acabaron saturados donde “el ladrillo primó ante el respeto al territorio”. “Son modelos de otros años y otras concepciones sociales y queremos huir de eso”, admite el promotor.

La Federación reunirá este mes en Sotogrande (San Roque) a representantes de los actores implicados para “crear un modelo de turismo residencial propio”, alejado de la masificación de la Costa del Sol, Baleares o Alicante. “Turismo residencial no es sólo crear nuevas urbanizaciones, también lo es la rehabilitación de una bodega de vino en Jerez para revitalizar un casco histórico que ahora mismo está muerto”, concluye el portavoz de los promotores.