Los hoteles echan las oficinas del centro de Sevilla hacia Cartuja y Nervión
La capital andaluza es la tercera ciudad española con mayor stock de oficinas pero prevé este año una contratación de 15.000 m2, especialmente firmas de sector tecnológico y legal
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El histórico edificio de oficinas Generali situado junto al Ayuntamiento de Sevilla cerrará sus puertas en breve para convertirse en un nuevo hotel de alto nivel. Es solo un ejemplo de la transformación que está experimentando el centro de la ciudad en los últimos años.
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La capital andaluza vive desde poco antes de la pandemia un auténtico boom inversor en hoteles de cuatro y cinco estrellas que se ha traducido en más de 25 nuevos establecimientos, muchos de los cuales ya se han inaugurado y otros lo harán el próximo año.
Algunos de ellos se están construyendo en antiguos edificios de viviendas pero la mayoría lo están haciendo en edificios ocupados tradicionalmente por oficinas. Así, en estos momentos hay hoteles en lo que antes eran las sedes del Banco Popular, Banco de Andalucía, Bankia, Banesto, Cámara Agraria, CCOO, Abengoa, FNAC, Insur…
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Esta transformación urbana y económica ha desplazado a las oficinas de la ciudad, que sufren además el enorme cambio producido durante los dos años de pandemia y el impacto del teletrabajo.
Así lo recoge el informe presentado esta semana por la multinacional de consultoría y servicios inmobiliarios CBRE, que señala que Sevilla cuenta con un stock total de superficie de oficinas cercano a 1.300.000 metros cuadrados, siendo la tercera ciudad española con más stock, después de Madrid y Barcelona.
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El 50% de esta oferta se concentra en Nervión y Cartuja. La contratación prevista de oficinas para 2022 en Sevilla se acerca a los 15.000 metros cuadrados, con especial predominancia de las empresas tech y del sector legal.
Actualmente, en lo que respecta a la disponibilidad, ésta se sitúa en torno al 25% para el conjunto de la ciudad, siendo inferior al 5% para los edificios prime de la ciudad (edificios con calidades de grados B+ y A). Para Rosa Madrid, directora CBRE Andalucía, “en Sevilla se está consolidando la demanda por los edificios flexibles y con criterios ESG. Los inversores miran hacia estos edificios que ya han demostrado ser más rentables, y los propietarios están haciendo esfuerzos por actualizar la oferta al mercado”.
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La renta media de los edificios adaptados a las necesidades del ocupante es de 12 euros/m2, aunque existe una tendencia al alza en los alquileres de este tipo de edificios dada su baja disponibilidad. Nervión y Cartuja siguen posicionándose como la zona con los alquileres más altos de la ciudad, con rentas prime gracias a las características más adaptadas de sus inmuebles. Jose Mittelbrum, director nacional de Office Leasing de CBRE España, afirma que “los edificios deben presentar soluciones adaptadas y personalizadas a las necesidades en constante evolución de las personas. En el caso de las oficinas flexibles, han sido diseñadas para adaptarse al máximo a las necesidades de las empresas, como un lienzo en blanco en el que el cliente decide cuántos metros cuadrados necesita y cómo quiere distribuirlos”.
Durante los últimos meses de 2021 y los primeros de 2022, la demanda de edificios se ha concentrado en superficies entre 10 y 500 metros cuadrados, y ha estado liderado por empresas del sector legal y el sector tecnológico, especialmente en Cartuja.
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En este distrito, el antiguo recinto de la Expo 92, se encuentra Torre Sevilla, el único rascacielos de la ciudad, cuya construcción generó tanta polémica hace una década como interés de las empresas por instalarse en sus 18 plantas de oficinas, sobre las que se sitúan otras 19 de un hotel y el mirador.
En estos momentos, en este complejo, que cuenta con una superficie bruta de alquiler de 25.000 m2, se encuentra al 96% de ocupación, con 15 empresas instaladas (algunas de ellas con tres plantas, como Ayesa o NTT Data) y acoge a 1.800 trabajadores.
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Sin embargo, desde la apertura de esta torre en 2015 no se han proyectado ningún nuevo gran edificio de oficinas en la ciudad, aunque ya hay nuevos proyectos que permitirán una oferta de calidad. Uno de ellos es el del fondo KKH en la antigua fábrica de Altadis en pleno río Guadalquivir, que acogerá un hotel premium y hasta 10.000 metros cuadrados de oficinas frente al Palacio de San Telmo. Otro gran proyecto es el nuevo distrito portuario de la avenida de La Raza, donde se prevé un moderno barrio con uso residencial, de oficinas y de ocio.
Junto a ambos proyectos, el anuncio definitivo por parte de la Junta de Andalucía de que la Ciudad de la Justicia de Sevilla se ubicará en los edificios que hasta ahora eran la sede central de Abengoa ha provocado un creciente interés de oficinas en esa zona del sur de la ciudad, especialmente de firmas legales y despachos de abogados.
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Rosa Madrid asegura que Sevilla ya se encuentra entre las cinco capitales españolas más atractivas para compañías que buscan oficinas y cree que la ciudad debe seguir esa línea de profesionalización del sector inmobiliario para empresas. En estos momentos es un sector muy atomizado y con elevada multipropiedad.
Transformación del centro turístico
El estudio de CBR explica que en los últimos años, el centro de la ciudad de Sevilla se está transformando hacia el sector turístico. Como consecuencia, más de 16.500 metros cuadrados de oficinas han sido adaptados a uso hotelero.
“El mercado de inversión en la ciudad ha estado muy activo en los últimos años. Por una parte, la inversión en el Centro de la ciudad ha presentado un gran dinamismo, transaccionándose distintos activos para su reposicionamiento a uso hotelero”, ha explicado Pelayo Fernández, Director mercado Oficinas de CBRE Andalucía,
El histórico edificio de oficinas Generali situado junto al Ayuntamiento de Sevilla cerrará sus puertas en breve para convertirse en un nuevo hotel de alto nivel. Es solo un ejemplo de la transformación que está experimentando el centro de la ciudad en los últimos años.