Juicio por Caleido: los Alcázar (IE) reclaman el 100% de la Quinta Torre a precio de derribo

La familia Alcázar, propietaria del Instituto de Empresa (IE), ha llevado a juicio al Grupo Villar Mir y a la mercantil Arbor Investment SARL, vehículo de inversión del fondo luxemburgués Incus Capital, para exigir que se le reconozca un supuesto derecho de compra sobre la Torre Caleido de Madrid con un descuento sobre el precio de mercado de hasta el 55%. Las partes confrontarán sus argumentos este miércoles en el Juzgado de Primera Instancia número 90 de la capital.

El litigio afecta a la Quinta Torre del norte de la Castellana y séptimo rascacielos más alto de España, con 35 plantas de altura, 1.250 plazas de aparcamiento y 138.000 metros cuadrados de superficie total construida. De esa cifra, en torno a un 40% está alquilado por el IE. La sociedad que usan los Alcázar para controlar el centro educativo, Azálvaro, centra su demanda en los acuerdos que firmó el Grupo Villar Mir con Arbor Investment SARL para financiar el desarrollo de Torre Caleido y pide al tribunal que los declare nulos.

El conflicto arranca en 2017, dos años después de que los Villar Mir se adjudicaran el proyecto. Para costear la obra, suscribieron un pacto con Arbor por el que esta sociedad les prestó 60 millones de euros. Como garantía, el vehículo de Incus se aseguró prendas sobre acciones que afectaban al 50% del derecho de superficie de Torre Caleido.

Las aportaciones del fondo luxemburgués al proyecto aumentaron en los siguientes años con nuevos acuerdos de financiación hasta alcanzar un total de 101,7 millones de euros en 2021. Sin embargo, ante la incapacidad del Grupo Villar Mir para devolver el dinero, Arbor ejecutó las garantías reales del contrato de financiación y se hizo con la mitad de Torre Caleido, SA, la mercantil propietaria de las 35 plantas y la zona comercial anexa.

Dación en pago

En su demanda, Azálvaro sostiene que esos acuerdos, especialmente el último, fueron simulados para encubrir una dación en pago porque, a su juicio, en el momento de entrega de las garantías reales ya era evidente que el Grupo Villar Mir no iba a poder satisfacer la deuda. Afirma que la verdadera intención del pacto era impedir a Azálvaro ejecutar un derecho de compra que había recibido cinco años antes.

Según el demandante, en 2016, el mismo día en el que el IE firmó el contrato de arrendamiento con el Grupo Villar Mir para ocupar el 40% de Torre Caleido, Azálvaro arrancó a la constructora un “acuerdo complementario” confidencial por el que obtenía una presunta opción de compra preferente por el 100% de los metros cuadrados del complejo.

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Los Alcázar exigen ahora que se declare nula la posesión del 50% de Torre Caleido SA por parte de Arbor y se permita a su sociedad patrimonial adquirir la Quinta Torre aplicando las fórmulas de tasación que pactaron en 2016 con el Grupo Villar Mir, que arrojarían un precio inferior a los 300 millones de euros en los que aproximadamente está tasado el rascacielos. En su cálculo más favorable, Azálvaro solo abonaría 133 millones.

"Debe condenarse" al Grupo Villar Mir, plantea los Alcázar en su demanda, "a cumplir con lo dispuesto en el acuerdo complementario y a hacer efectivo su derecho de primera oferta y la transmisión de la Quinta Torre a Azálvaro".

Acuerdo nulo

Por contra, el vehículo del fondo luxemburgués no solo niega que su contrato de financiación con el Grupo Villar Mir responda a una simulación, sino que considera nulo el supuesto acuerdo complementario por el que Azálvaro obtuvo el derecho de compra preferente sobre la totalidad del complejo.

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Por un lado, Arbor recuerda que sus acuerdos de financiación con el promotor de Torre Caleido fueron validados por el Juzgado de lo Mercantil número 14 de Madrid y añade que, por sus propias características, típicas de un fondo de deuda, nunca ha tenido interés en hacerse con la propiedad de este o cualquier otro activo.

Al contrario, el vehículo de Incus mantiene que los sucesivos acuerdos de refinanciación solo tuvieron como objetivo reestructurar el pasivo en un momento especialmente crítico para el Grupo Villar Mir. De hecho, estos últimos han aportado pruebas al Juzgado de Primera Instancia número 90 de que hicieron todo lo que estaba en su mano para atender la deuda y la ejecución de las garantías reales fue inevitable.

Entidad sin ánimo de lucro

En cuanto al propio acuerdo complementario firmado entre Azálvaro y el Grupo Villar Mir en 2016, los demandados cuestionan que el beneficiario del derecho de compra pueda ser la sociedad patrimonial de los Alcázar, y no el Instituto de Empresa, una entidad sin ánimo de lucro que suscribió el alquiler del rascacielos y se convirtió efectivamente en su inquilino.

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“No tener ánimo de lucro implica no poder repartir beneficios a partes vinculadas o a terceros, debiendo reinvertirlos en su actividad”, expone Arbor. “Sin embargo, a través del acuerdo confidencial [de derecho de compra], se desgaja un beneficio derivado del contrato de arrendamiento que habría debido corresponder a IE Universidad como arrendataria y se desvía a favor de un tercero, Azálvaro”.

Ese acuerdo complementario, que no fue esgrimido ante la sociedad de Incus hasta el año 2022, tampoco aclara en virtud de qué contraprestación logró Azálvaro un derecho de compra preferente del Grupo Villar Mir por el 100% de Torre Caleido SA que le permitía adquirirla a precio casi de derribo. Oficialmente, la sociedad de los Alcázar no pagó ninguna contraprestación a los Villar Mir por ese privilegio.

Las partes pueden solicitar este miércoles la práctica de nuevas diligencias. La sentencia tardará semanas en llegar. Está en juego la titularidad de uno últimos grandes proyectos emblemáticos de la capital.