6 mapas para entender el 'boom' del alquiler en Madrid y Barcelona entre 2015 y 2018

Desde que el alquiler vacacional entre particulares pasó de ser una moda llegada de la mano de internet a cambiar el centro de las ciudades tal y como las conocíamos, han pasado varios años. Lo que empezó como una idea de economía colaborativa se ha convertido en un imperio del que participan también empresas y fondos. Ya hay ciudades que han dado marcha atrás al modelo, como Ámsterdam, que anunció hace unos días que sacará a Airbnb de sus calles.

Airbnb llegó a España en 2012 y en octubre de 2015 ya podían encontrarse unos 21.000 anuncios de casas dadas de alta entre Madrid y Barcelona. Tres años después, eran 37.000, cifra que se mantiene en la actualidad. A la vez, Madrid subió su oferta de alquiler en esos años en 47.000 viviendas (un 27%), y menos de 14.000 en el caso de Barcelona (14%).

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No todo es culpa de Airbnb: también ambas ciudades, especialmente Madrid, atraen cada vez más población de otras partes del país, lo que aumenta la demanda residencial en un mercado con más demanda que oferta.

La evolución y las consecuencias de los alquileres en ambas ciudades han sido ampliamente debatidos en los últimos años, pero ¿cómo se ha visto afectada cada parcela de la ciudad? Analizamos en seis mapas cómo cambió el alquiler en cada sección censal de la capital y la Ciudad Condal según los datos publicados en el Sistema Estatal de Índices de Referencia de precios de alquiler entre 2015 y 2018.

El centro, la zona cero de la vivienda en Madrid

En la capital, entre 2015 y 2018, se ve una clara tendencia: aquellas zonas donde menos subió la oferta de pisos, es donde se produjeron mayores aumentos de precio. La zona Centro, que aumentó aproximadamente sus rentas en un 15%, es la que menos creció en número viviendas, con un 16% (unas 2.200). Villaverde o Villa de Vallecas, por el contrario, vio crecer su cartera entorno a un 40% si se toma el conjunto de sus secciones censales. El precio, sin embargo, solo subió un 9% en esos tres años en ambos distritos.

Además, hay manzanas donde la vivienda en alquiler se ha destruido. Es el caso del Retiro (-7,4%), hacía donde converge la bajada de viviendas disponibles. En esta manzana, el precio ha subido un 22%, mientras que en todo Madrid la media ha sido del 12%.

En otras zonas, menos turistificadas pero con nuevas construcciones para acoger a la población que no cabe en el centro, la vivienda ha subido tanto en oferta como en precio, como ha ocurrido en los barrios del distrito de Fuencarral y Chamartín, norte de la capital y objetivo de nuevos proyectos urbanísticos, donde los pisos han subido un 28% y un 19% respectivamente y los precios un 12% y un 14%.

En cuanto a la cantidad de vivienda disponible en alquiler según la población de cada calle, varía mucho dentro de la capital, aunque puede observarse que en 2018 (último año disponible) empezaba a agotarse el sur de Madrid. Zonas como Usera, La Latina o Puente de Vallecas se han quedado en algunas calles con menos de cuatro viviendas en alquiler por cada 100 habitantes, posiblemente por el desplazamiento de la demanda a esos barrios más baratos pero todavía cercanos al centro, ya que los pisos en arrendamiento sí han crecido.

Barcelona, menos casas a las afueras

En Barcelona, estos años también han pasado factura a las zonas más turísticas. En toda la ciudad el número de hogares en alquiler subió un 14%, aunque la tendencia no ha sido alcista en todo el territorio municipal. La franja que une Les Corts con el barrio Gótico y atraviesa el centro de la ciudad catalana es la que menos ha crecido. En algunas manzanas de Les Corts, la vivienda llega a bajar hasta un 14%, y es el distrito donde menos alquileres se crean de todo Barcelona hasta 2018 (en torno a un 7,6%).

A diferencia de Madrid, en Barcelona el aumento de precios en las zonas donde menos crece el alquiler no es proporcional, seguramente porque en 2015 la ciudad catalana ya llevaba tiempo sufriendo los efectos del aumento del turismo en su mercado. Aun así, Ciutat Vella sube sus rentas un 21% de media en todas sus secciones censales. La que menos ha aumentado sus rentas es Sant Martí, al noreste, con un 14%.

La densidad de casas por habitante en la Ciudad Condal está bastante más distribuida en Barcelona que en Madrid. En una manzana del distrito de Sant Andreu es donde más opciones hay de encontrar un alquiler, con 17 viviendas por cada 100 habitantes. A medida que se aleja la búsqueda del centro, la cantidad de viviendas por habitante se reduce porque la cartera de casas para alquilar es menor.

El objetivo de estas estadísticas, publicadas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes Fomento), es tener por primera vez una base de datos pública y de referencia sobre el estado del alquiler en toda España. Aunque el propósito inicial era que sirviesen para fijar límites en los contratos y rebajar así las zonas más tensionadas, parece que esta misión tardará en llegar.