El Supremo fija que los bancos no podrán desahuciar con menos de un año de impago

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha decidido, en una nueva sentencia del pleno adoptada por unanimidad, acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios, en la línea de lo resuelto hace meses por el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea. En protección del consumidor, ha sentado las bases de aplicación de estos vencimientos y fijado que debe tenerse en cuenta la Ley 5/2019. A efectos prácticos, esto supone una ampliación de los beneficios de la última reforma que ahora podrán aplicarse a los vencimientos abiertos después de 2013, y que los tribunales no puedan admitir desahucios con menos de 12 meses de impago.

En una resolución en que la sala se ha decidido por una protección reforzada más allá de lo establecido por el TJUE, los magistrados indican que la nulidad total que estableció Europa exponía al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.

Para evitar esto, el TJUE estableció que la cláusula se sustituyera por la disposición legal dictada en 2013, que permitía a la banca ejecutar un préstamo hipotecario con un mínimo de tres cuotas impagadas, por lo que el fallo de la Justicia europea respaldaba procedimientos de ejecución hipotecaria a partir de la cuarta cuota impagada.

No obstante, la sala ha considerado más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la Ley 5/2019, como norma más beneficiosa, ya que modifica los mínimos legales a partir de los cuales el banco declara el vencimiento anticipado de la hipoteca, lo cual es más beneficioso para el consumidor. Esta norma regula en su artículo 24 las consecuencias de la mora del prestatario, siendo diferente según se produzca en la primera o en la segunda mitad del préstamo. En la primera mitad, operará si hay incumplimiento de más del 3% de la cuantía del préstamo y además suponga el impago de 12 cuota. En la segunda mitad, el incumplimiento ha de suponer más del 7% de la cuantía.

Orientaciones

La sentencia facilita otras orientaciones para aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria que estén en curso. Indica así que aquellos procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la ley de 2013, en la que se establecían tres meses de impago para el desahucio, deberían ser sobreseídos sin más trámite. Los procesos en que el préstamo se dio por vencido después de la entrada en vigor de esta ley, si el incumplimiento no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos, también deberían quedar sobreseídos. No así si el incumplimiento es grave.

Uno de los extremos más polémicos de la resolución especifica, además, que este sobreseimiento de los procesos no debe impedir una nueva demanda ejecutiva basada en la aplicación de la ley de 2019. Es decir, aquellos que se sobresean pueden reabrirse en función de los plazos de impago indicados en la nueva norma, con los citados 12 meses de deuda.

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Con esta sentencia, el Supremo resuelve algunas cuestiones que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ya planteó en sus últimos fallos —marzo y julio— sobre vencimiento anticipado como, por ejemplo, qué consecuencias tendría para el hipotecado que un juez declare abusiva y nula esta cláusula.

El tribunal europeo, con sus sentencias, generó dudas entre los jueces acerca de la situación en que quedaban miles de procedimientos que se encontraban suspendidos pendientes de su sentencia. Si una cláusula se declara nula y, por tanto, debe tenerse por no puesta, ¿puede subsistir el contrato sin ella? ¿Puede el juez nacional suprimir la cláusula abusiva sustituyéndola por una norma supletoria de derecho nacional, siempre y cuando no deje al consumidor en una situación más perjudicial?

Aunque en su sentencia del pasado mes de julio el TJUE dictaminó que el consumidor sería quien decidirá que se declare la nulidad de vencimiento anticipado y se archive el procedimiento, ahora el Supremo entiende que lo más beneficioso para el consumidor es que los contratos pasen a regirse por los criterios de la nueva ley hipotecaria, ya que considera que el "préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco). De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato".