devuelve a rústico el equivalente a media ibiza

Castilla y León recalifica el equivalente a media Ibiza para evitar nuevos pelotazos

Un millón de viviendas potenciales desaparecerán del mapa en solo unos días. La Junta quiere evitar la tentación de especular con el suelo rural tras los disparates de la burbuja

Foto: Promoción inmobiliaria fracasada en mitad de un páramo en Castilla y León. (D.B.)
Promoción inmobiliaria fracasada en mitad de un páramo en Castilla y León. (D.B.)

Torquemada, Palencia, 989 habitantes, tiene suelo urbanizable como para edificar 162.000 viviendas. En Coca, Segovia, 1.863 habitantes, hay suelo urbanizable para 114.000 viviendas. Valladolid capital, 299.715 habitantes y suelo para 217.293 viviendas nuevas. Tres ejemplos sencillos de que el disparate urbanístico de las últimas décadas sigue latente en casi todos los municipios de España. Desde los años 80, y en especial a inicios de este siglo, los ayuntamientos, en especial los del ámbito rural, recalificaron en masa miles de hectáreas de suelo rústico a suelo urbanizable, a la espera, en tiempos de burbuja, de que eso ahorraría burocracia a los promotores y les animaría a invertir, ya fuera en viviendas o en industria. Pero la burbuja reventó, muchos municipios jamás vieron a ningún inversor tomando un café en el pueblo y ahí quedaron esos miles de hectáreas urbanizables, convertidos hoy en una especie de broma pesada.

Ahora la Junta de Castilla y León quiere recuperar todo ese suelo y devolverlo a lo que siempre fue, terreno agrícola y forestal sin pretensiones de albergar largas hileras de casas adosadas ni enormes polígonos industriales. El gobierno regional ha proyectado tres fases para cambiar en bloque esos usos. Acometió la primera en 2016, reconvirtiendo 10.000 hectáreas, y este 18 de octubre acometerá la segunda con 28.315 hectáreas, el equivalente a media isla de Ibiza o más de la mitad de La Rioja. En total 87 municipios, con varias capitales de provincia incluidas. Un millón de potenciales viviendas que ya nunca serán. El último cambio masivo está previsto para el año 2022. Adiós pues al imprudente optimismo del pasado, hola a un futuro opuesto, el de la despoblación, que amenaza con borrar del mapa cientos de pueblos y al que hay que adaptarse cuanto antes.

Buniel (Burgos) aprobó un desarrollo gigantesco en suelo agrícola que resultó un fracaso. (D.B.)
Buniel (Burgos) aprobó un desarrollo gigantesco en suelo agrícola que resultó un fracaso. (D.B.)

"Esto no es Marbella, no era realista pensar que aquí iban a venir grandes empresas o promotores a levantar viviendas. Nosotros tenemos un polígono con cinco empresas y hemos perdido 100 habitantes en los últimos años. Un pueblo no puede hacer milagros", explica Jorge Domingo González, alcalde de Torquemada, el municipio rural más afectado por esta segunda oleada, que modificará 208 áreas en Castilla y León (solo 45 de ellas suelo industrial) en base a la ley de urbanismo aprobada en el año 2014. "Todo ese suelo no se recalificó para hacer casas sino para facilitar las inversiones. En los años de bonanza se creyó que disponer de suelo urbanizable no consolidado en lugar de rústico facilitaría la tramitación para cualquier promotora o empresa que quisiera iniciar una actividad, ya que modificar un suelo rústico conlleva muchísimo más tiempo y burocracia. De ahí que haya todos esos miles de hectáreas urbanizables en los pueblos, no porque la gente fuera tan ingenua como para pensar que esto es Marbella", explica el alcalde de Torquemada.

En los años de bonanza se creyó que disponer de suelo urbanizable facilitaría la llegada de promotoras y empresas a los pueblos

Aun así, muchos alcaldes sí aprovecharon el cambio para aprobar grandes promociones residenciales, siempre bajo la sospecha, y a veces la certeza, de que se levantaron con el único objetivo de especular y llevarse un sobresueldo ilegal. Ahí están los cientos de urbanizaciones fantasma en mitad de la nada, muchas a medio construir, algunas sin siquiera viales, convertidas hoy en un lastre para los municipios, que no tienen dinero para acometer el derribo.

Un ejemplo preocupante: Guisando, provincia de Ávila, 534 habitantes, conjunto histórico enclavado en el Parque Natural de Gredos. Disponía hasta ahora de 50 hectáreas urbanizables que envolvían el pueblo, ubicado en un frondoso valle. Este terreno estaba listo para ser explotado en promociones inmobiliarias en cuanto alguien mostrase el mínimo interés, fuera o no sostenible su proyecto. O Monterrubio, en Segovia, 63 habitantes y 1.000 hectáreas de suelo urbanizable que consisten, básicamente, en gran parte de los cultivos del municipio. El propio Torquemada, el pueblo con más volumen afectado, tiene directamente todo su suelo listo para desarrollar menos el río, la autopista y las vías del tren.

Torquemada (Palencia) tiene todo su suelo municipal como urbanizable. (Junta de CyL)
Torquemada (Palencia) tiene todo su suelo municipal como urbanizable. (Junta de CyL)

La ciudad de Valladolid dispone de todos sus flancos listos para desarrollar. (Junta de CyL)
La ciudad de Valladolid dispone de todos sus flancos listos para desarrollar. (Junta de CyL)

El director general de Vivienda, Urbanismo y Arquitectura de la Consejería de Fomento y Medio Ambiente de Castilla y León, Ángel María Marinero, confirma que esta desclasificación pretende evitar tentaciones futuras a alcaldes y concejales de Urbanismo. "Hoy en día nos parece irreal que una promotora vaya a construir un gran desarrollo en un pueblo, pero esa era la mentalidad de la época en los 80 y 90, todos pensaban que les iba a tocar la lotería. En esta fase solo modificamos 87 municipios pero comprende una superficie muy grande. Se trata de un millón de viviendas potenciales que vamos a devolver a suelo rústico. Algunos pueblos tenían todo su suelo municipal calificado como urbano, eran previsiones desaforadas. El campo no va a dejar de ser campo, Disneylandia solo hay una".

Vamos a devolver a suelo rústico un millón de viviendas potenciales. Algunos pueblos tenían todo su suelo urbanizable

El cambio, según Marinero, aporta "seguridad jurídica", en el sentido de que pone trabas a la especulación, pues ahora un ayuntamiento necesitará justificar muy bien por qué quiere convertir varias hectáreas de suelo agrícola o forestal en urbanizable. Una medida que quizá hoy no es ni necesaria, pero que en un futuro, ante una nueva burbuja inmobiliaria, podría frenar ciertas ambiciones. "Hemos pasado de una época de crecimiento inmenso, con muchos desarrollos apartados de los núcleos urbanos que parecían una riqueza pero se han demostrado una carga muy grande a la hora de hacer llegar servicios como el autobús o la policía, a otra época más razonable de núcleos urbanos consolidados. El tiempo ha demostrado que construir viviendas en zonas apartadas es una ruina si no eres una municipio turístico", indica Marinero.

Guisando (Ávila) se encuentra en el Parque Natural de Gredos y tiene 5.000 ha urbanizables.
Guisando (Ávila) se encuentra en el Parque Natural de Gredos y tiene 5.000 ha urbanizables.

Mapa de Guisando, en rojo todo el suelo urbanizable del municipio. (Junta CyL)
Mapa de Guisando, en rojo todo el suelo urbanizable del municipio. (Junta CyL)

En su comunicado oficial, la Junta de Castilla y León justifica esta medida como un "compromiso de facilitar un desarrollo urbano sostenible y respetuoso con el medio ambiente, al eliminar las previsiones fallidas de desarrollo que a día de hoy suponen un lastre para los municipios afectados". Los ayuntamientos no verán grandes beneficios en esta medida, pero sí los propietarios del suelo, que ahorrarán un buen pellizco al dejar de pagar IBI de suelo urbano para hacerlo por suelo rústico, mucho más barato. "Así evitamos incertidumbres que no tiene sentido mantener. Si en el futuro necesitan recalificar el terreno siempre pueden iniciar los trámites. Lo que hacemos es, básicamente, poner el contador a cero para esas previsiones", puntualiza Marinero.

No consta que ningún propietario haya presentado alegaciones a ese cambio de uso, si bien han tenido cuatro años para hacerlo. Una señal clara de que los tiempos han cambiado y en los pueblos ya nadie espera que le toque la lotería, si acaso simplemente sueñan con no desaparecer arrastrados por el éxodo rural.

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