Miles de casas y hoteles en primera línea de playa quedan en el aire al vencer la concesión

El pasado 29 de julio algo importante cambió para los dueños de casas, hoteles e industrias levantados sobre la playa. Ese día se cumplieron 30 años de la aprobación de la Ley de Costas, y ese era el plazo que daba la norma para que sus casas permanecieran en pie. Aunque en principio la ley preveía derribos masivos, el PP la reformó para que pudieran pedir ampliar su concesión hasta 75 años. El Ministerio de Transición Ecológica ha recibido un alud de solicitudes de última hora pero avisa de que no concederá todas ni por el plazo completo. Para decidir las que sobreviven creará una guía que establezca distintas clases de prórrogas en función de determinados criterios como la erosión de la playa o la subida del nivel del mar. Unos 500 propietarios no han pedido la prórroga por lo que el Estado interpreta que renuncian a ella e incorpora sus bienes al dominio público.

Ginés Martínez pasa estos días en su casa en el Puerto de Mazarrón (Murcia). Está sobre la misma playa de la Isla y fue construida en 1930 por el abuelo de su mujer. "Es una casa baja típica de pescadores de aquella época", explica. Como muchos vecinos, Ginés tenía el 29 de julio de 2018 marcado en el calendario. Esa era la fecha que en 1988 fijó el Gobierno de Felipe González para la mayoría de las casas construidas legalmente sobre la arena, el dominio público marítimo terrestre. El Estado decidió entonces recuperar el espacio público pero lo hizo con una indemnización en diferido. En vez de expropiar en su momento, concedió 30 años más de uso sin pagar canon que servirían como pago. El Tribunal Constitucional aceptó en 1991 esa "singular forma de expropiación".

Conforme se acercaba la fecha, creció la presión de propietarios y en 2013 el Gobierno del PP reformó la ley de Costas para dar una amnistía. O así se vendió entonces. Pero la letra pequeña del reglamento hizo que las prórrogas se vayan a dar al final caso a caso. El ministerio ha recibido en las últimas semanas un alud de solicitudes. El secretario de Estado de Medio Ambiente, Hugo Morán, explica que los concesionarios han apurado el plazo. "De las aproximadamente 1.600 concesiones existentes prácticamente la totalidad de las solicitudes han agotado el plazo para presentarlas hasta el último momento, así que la inmensa mayoría de solicitudes se han recibido en los últimos días. Se han acumulado en dos o o tres semanas unas mil solicitudes que ahora hay que resolver". Fuentes del sector señalan que el número de afectados es, en la práctica, mayor que el número de concesiones porque en algunos casos estas son colectivas. Cuando se aprobó la reforma de la ley el Ejecutivo cifró en 40.000 las ocupaciones en dominio público.

Morán señala que unos 500 concesionarios no han pedido la prórroga, por lo que el Estado interpreta que renuncian a la concesión y el Estado las incorpora al dominio público y las puede demoler o hacer lo que decida. Para el resto, el ministerio está desarrollando un protocolo que fije los parámetros para cada caso. "Hablamos de concesiones administrativas que se han producido a lo largo del tiempo y que están afectadas por un cambio radical de las situaciones ambientales respecto a las cuales se dieron en su día. En la mayoría de los casos nos vamos a encontrar situaciones que obligan a reconsiderar los mecanismos concesionales", señala Morán. Él fue uno de los impulsores del recurso del PSOE ante el Tribunal Constitucional contra la ley del PP y que dio la razón en parte a los socialistas.

El secretario de Estado de Medio Ambiente: "En algunos casos se darán de prórrogas y en otros no pero las condiciones serán objetivas"

"Para evitar procedimientos arbitrarios para los interesados nuestra idea es elaborar un protocolo de impactos que sirva de guía para evaluar todas las concesiones. Con esos criterios objetivos se dé una clasificación para los que tengan un nivel de afectación alta, media, baja y ya salen las concesiones susceptibles de optar a una prórroga, otras en las que habrá que evaluar las condiciones y aquellas en las que por una constatación física evidente la decisión más razonable sea no autorizar la prórroga".

Aunque la intención de la reforma de la Ley de Costas era mantener las casas en la playa, el ministerio aprobó en diciembre de 2016 una 'Estrategia de adaptación al cambio climático de la costa española' más restrictiva que la norma. En ese documento, el ministerio destaca la "desmesurada urbanización" del litoral. "A principios del siglo XX sólo se utilizaba el 12% del suelo litoral español, en 1950 la ocupación había llegado al 20%; en 1988 esta cifra ascendió al 55% con nuevas ciudades, instalaciones agrícolas e industriales y ya en 2006, más del 75% de la costa estaba urbanizada". Añade que "las playas, dunas y acantilados, actualmente en erosión, continuarán erosionándose debido al ascenso del nivel del mar y, en menor medida, por aumento en la intensidad del oleaje o cambios de dirección del mismo".

Morán señala que "los concesionarios tienen derecho a solicitar la prórroga pero esta no es automática ni es a 75 años sino que, en cada caso, hay que evaluar las condiciones de la concesión para que se adecue a la realidad física, como viene recogido en la estrategia, y porque hay un mapa de inundabilidad y, en algunos casos, aunque uno tenga derecho a solicitar la prórroga, la obligación de la Administración sería denegársela, porque físicamente no se pueden conceder. Hay terrenos en los que han cambiado las condiciones físicas desde que se dio la concesión".

Y añade: "Está la seguridad jurídica, que es lo suyo, pero también está la seguridad física del ejercicio real del derecho concedido. Cuando la Administración le concede a alguien un derecho el beneficiario tiene que tener una expectativa cierta de que ese derecho lo va a poder aprovechar. Conceder un derecho con un conocimiento técnico científico de que ese derecho en cinco o diez años no pueda ser ejercido en su integridad porque el terreno no es accesible... estaríamos trasladando una expectativa que conduce a la frustración y alguno podría incluso solicitar una indemnización. No podemos conceder derechos imposibles de llevar a la práctica". Morán advierte de que las prórrogas no serán algo generalizado. "No podemos generar agravios comparativos. En algunos casos se darán de prórrogas y en otros no, en unos en un periodo y en otros en otro y quien se sienta agraviado puede recurrir, pero las condiciones serán objetivas. Pero en cada caso hay unas realidades físicas distintas que hace que no sea razonable dar a todos el mismo tratamiento".

Ferroatlántica (Villar Mir) está pendiente de una prórroga de 60 años en una marisma en Cantabria

El secretario de Estado alude a los cada vez más frecuentes temporales que afectan a viviendas en la costa, como los que hace año y medio azotaron la costa valenciana. En muchos casos, la construcción de puertos deportivos o espigones alteran el flujo de arena y lavan la playa a un lado. En esos casos, la playa ha retrocedido y en los temporales las olas llegan hasta algunas casas. Medio Ambiente no quiere construir defensas para estas urbanizaciones.

Pero los concesionarios temen que las prórrogas se den de forma arbitraria. Ginés Martínez es vicepresidente de una asociación de concesionarios de Costas y critica que ignoran todo sobre el proceso y temen que haya discrecionalidad: "Hemos visto prórrogas de 75 años mientras denegaban otras y en Galicia incluso han desafectado parte del dominio público. Si la ley es igual para todos y reclamamos esa igualdad de la ley, que no haya que tener padrinos para tener derechos". Martínez alude a la prórroga de 75 años que ya consiguió un polémico chalé en Jávea adquirido en 1959 por el ministro de Franco Mariano Navarro Rubio y cuya concesión fue prorrogada en marzo hasta 2089.

Carmen del Amo, presidenta de la Asociación de Afectados por la Ley de Costas, cree que en realidad el objetivo del Gobierno sigue siendo el mismo que en 1988: derribar todas las viviendas de primera línea y construir desarrollos urbanísticos más modernos detrás, especialmente hoteles: "Hay construcciones que merecen ser conservadas pero no interesa al Gobierno".

"Hemos visto prórrogas de 75 años mientras denegaban otras. Reclamamos que no haya que tener padrinos para tener derechos"

Las concesiones en la costa se pueden hipotecar y vender pero ahora mismo, y hasta que no se resuelvan las prórrogas, eso es imposible. Además de las viviendas, en la costa confluyen multitud de intereses económicos: en dominio público hay hoteles, empresas e industrias, salinas... De Matutes a Villar Mir, las presiones en la dirección general de Costas son un clásico. Estar, por ejemplo, pendiente de conseguir la prórroga de la concesión se limita a la financiación. Algunas de las más polémicas, como la papelera de Ence en Pontevedra, ya recibió 60 años más de vida por el Gobierno de Mariano Rajoy, cuando estaba en funciones. La fábrica de Ferroatlántica en Cantabria, de Villar Mir, también está pendiente de una prórroga de 60 años y un polémico hotel de Riu en las dunas de Fuerteventura, que el Gobierno de Zapatero quiso demoler, ha conseguido también 75 años más de concesión.

Estar o no en dominio público o con o sin concesión tiene un impacto enorme en el negocio. El hotel Sidi Saler, por ejemplo, dejó un agujero de 42 millones a BBVA y La Caixa porque lo compraron sin saber que estaba afectado por un deslinde de Costas. Luego reclamaron una indemnización al Estado que les fue denegada.