CaixaBank llega a la crisis de Irán con un 12% de las hipotecas a un 'loan to value' de más del 80%

CaixaBank está encareciendo las nuevas hipotecas al calor de la subida del euríbor que ha provocado el conflicto en Irán, en línea con el resto del mercado. El banco ha sido uno de los grandes protagonistas de la guerra hipotecaria. Además, es la única gran entidad que tiene más del 10% de la cartera hipotecaria prestada con financiaciones de más del 80% del valor de la vivienda (‘loan to value’). Ahora, se encuentra con el mayor volumen de hipotecas prestados en los dos últimos años y con el mayor porcentaje financiado a más del 80% del valor del inmueble.

Este es el principal indicador de referencia del criterio de cautela en la concesión de la cuantía de financiación respecto al inmueble hipotecado. El Banco de España recomienda no sobrepasar del 80%, tomando como referencia la cifra más baja entre el precio de la compraventa y la tasación. De hecho, el supervisor está muy encima de las tasadoras para que no inflen las tasaciones.

Aun así, en algunas ocasiones los bancos financian cuantías mayores, ya sea porque son perfiles crediticios que consideran mejores que la media, pero no tienen ahorro suficiente para llegar al 20% de la entrada, o porque hay avales públicos que han diseñado algunas comunidades autónomas. El ICO también tiene un programa de avales para primeras viviendas.

El grueso de la cartera hipotecaria de los bancos se ha concedido a un ‘loan to value’ inferior del 80%. Pero hay excepciones y estas varían según la entidad. CaixaBank es el banco que más portafolio tiene por encima del 80%. En concreto, tras un leve aumento en 2025, sobrepasó el 12%. Es el único banco del Ibex en estar por encima del 10%. BBVA está en el 9,3% en su negocio en España, Santander y Sabadell pasan del 8%, y, muy lejos, Bankinter está en el 3,9% y Unicaja en el 2,3%.

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El banco dirigido por Gonzalo Gortázar ha sido uno de los grandes protagonistas de la guerra hipotecaria entre finales de 2024 y principios de 2026, pero ahora está revisando precios al alza. Una semana después de los bombardeos en Teherán del 28 de febrero, el banco aprovechó las reuniones internas recurrentes para analizar el mercado para imponer nuevas directrices que se han extendido en la red para encarecer las hipotecas y poner más escrutinio en la concesión, en línea con el resto de competidores.

CaixaBank aumentó la nueva producción hipotecaria en un 41%, hasta los 20.300 millones, y el saldo hipotecario vivo en un 6,5%. La entidad consolidó su liderazgo, con una cuota del 25%, al conceder el 26% de la nueva financiación.

El grupo catalán lleva años apostando por el tipo fijo en las hipotecas para reducir la dependencia de su cartera con la variabilidad del euríbor, y ha sido agresivo en la guerra comercial con ofertas cercanas al 2%. Ya antes de la guerra de Irán, Gortázar apuntó que los precios eran exigentes y que había que revisar las políticas comerciales. Con el conflicto y la subida del euríbor esto ha sido una realidad. Ahora, las hipotecas son más caras y los bancos prefieren usar su liquidez para comprar deuda pública a la espera de tener más visibilidad del impacto del conflicto. Funcas, la fundación de las cajas de ahorros, pronostica que la inflación estará cerca del 4% en los próximos meses, y la media anual será del 3,5%.

Si se cumplen estos pronósticos, el Banco Central Europeo (BCE) tendrá que mover ficha y subir tipos, algo que ya descuenta el mercado. Por ello, el euríbor ha pasado del 2,2% al 2,7% en mes y medio, y llegó al 3%.

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Lo cierto es que este frenazo de CaixaBank se produce tras haber sido agresivo en precios y en volúmenes de financiación. La entidad es la que más contratos hipotecarios ha firmado en los últimos años con cantidades superiores al 80% del valor del inmueble. Normalmente, es por avales públicos o por ser perfiles crediticios que gustan al banco. También hay otros casos que se producen porque hay garantías adicionales, como inversiones, que no computan, o porque son funcionarios con al menos tres años en el sector público y a los que se financia más del 80%.

En total, CaixaBank terminó el año pasado con un saldo hipotecario de 123.900 millones, con una ratio de morosidad del 2,15%. El saldo vivo originado con un ‘loan to value’ de entre el 80% y el 100% es de 9.624 millones, con una morosidad del 4,45%, mientras que 5.316 millones de crédito pendiente se prestaron a un ‘loan to value’ de más del 100%, con una tasa de dudosos del 13%.