Las últimas hipotecas por debajo del 2% se firman esta semana

El mercado se está adelantando a un 'shock' de inflación y subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). Quizás está sobrerreaccionando, para no llegar con el pie cambiado ante el impacto de la guerra en Irán, como pasó con la invasión de Ucrania. Lo que está claro es que es una mala noticia para quien vaya a pedir un crédito.

Las últimas hipotecas por debajo del 2% se están firmando esta semana. Tanto en el tramo fijo de préstamos mixtos, por los que apuestan entidades como Kutxabank o Ibercaja, como hipotecas a tipo fijo que algunos bancos han venido ofreciendo en torno al 2%, como CaixaBank, Abanca, Unicaja, Sabadell y varias cajas rurales.

El 28 de febrero, Estados Unidos e Israel bombardearon Irán, y se desató un conflicto que se ha extendido por todo Oriente Medio por los ataques en respuesta de lo que queda de régimen revolucionario iraní, que además ha cerrado, de facto, el estrecho de Ormuz. El petróleo se ha disparado un 35%, y el euríbor roza ya el 3%. Los futuros apuntan en la misma dirección para final de año, asumiendo dos subidas de tipos del BCE.

Esto ha encarecido el crédito. Las hipotecas que ya estaban avanzadas en la semana previa al conflicto se pudieron concretar en los siguientes días. Las oficinas metieron prisa a los clientes para no perder las condiciones, ya que los bancos empezaron a elevar el escrutinio de las operaciones y a revisar el precio, previendo que pudieran incrementarse los tipos.

Así, estos días se están firmando en notaría las últimas hipotecas que proceden de la guerra de precios que gran parte de la banca ha protagonizado entre finales de 2024 y principios de 2026, pero que ha quedado dinamitada por la guerra en Oriente Medio. Las entidades emitieron las últimas FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con tipos por debajo del 2% a principios de marzo. Las FEIN deben durar, al menos, 10 días naturales de validez, periodo en el cual es una oferta vinculante para el banco, que no puede empeorar las condiciones. Normalmente suelen durar 30 días, aunque algunas entidades recortaron este periodo por Irán, emitiendo FEIN que duraban entre dos y tres semanas.

Una vez que se recibe la FEIN y se envía a notaría, deben pasar al menos 10 días naturales hasta la firma. Durante ese plazo, se realiza la visita de acta previa al notario, para la explicación del contrato. Por lo tanto, antes de Semana Santa están pasando por notaría contratos muy diferentes a los que se van a ver después.

Los bancos promocionan hipotecas fijas cerca del 3% en sus páginas web, pero luego las ofertas son personalizadas, y muchos se acercan al 2%. Exigiendo, eso sí, bonificaciones que llegan por seguros de vida o seguros de hogar que, normalmente, tienen primas más caras que si se contratan a mercado por parte del cliente. Aun así, para algunos bancos que no han participado en esta guerra hipotecaria, como Bankinter, Santander o BBVA, son "precios irracionales". Las hipotecas fijas que se están firmando a finales de marzo llegan a ser, en algunos casos, inferiores al 2% para plazos de 30 años si la tasa de esfuerzo está por debajo del 20% —cuota respecto a ingresos mensuales—. Los bancos suelen poner el 35% como límite para financiar.

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En las hipotecas mixtas, los tipos en el primer tramo de 10 años llegan a horquillas de entre el 1,5% y 1,7%, según bonificaciones. Kutxabank e Ibercaja han sido los dos bancos más agresivos. En su caso, exigen varias vinculaciones para llegar a esos tipos. Además de los seguros, añaden un gasto mínimo con tarjetas e inversión en fondos, lo que explica que sus gestoras estén en los últimos años entre las cinco que más dinero captan, con cuotas en las suscripciones netas a fondos muy por encima del tamaño del banco.

Algunos contratos en los que los clientes hayan apurado la FEIN, si era de 30 días, podrían firmarse en los primeros días de Semana Santa. Después, las siguientes hipotecas que van a pasar por notarías van a ser, claramente, más caras. No solo porque los bancos ajusten el precio a la subida del euríbor, que ha pasado con Irán del entorno del 2,2% al 3%, sino porque ha disminuido el apetito de las entidades por movilizar liquidez al canal hipotecario, en vez de comprar deuda aprovechando que han subido los tipos de los bonos o esperar a que haya más certidumbre con el panorama económico, tanto a nivel de crecimiento como inflación.

Los bancos tienen que cuantificar el potencial daño para balances por la crisis de Oriente Medio, tanto por la exposición directa como por un potencial deterioro de la economía. Ahora se prevé algo menos de crecimiento y más inflación, pero el escenario dependerá de la intensidad y longitud del conflicto, y de sus efectos de segunda ronda en la economía global. Ya se está notando en las materias primas. El mercado trata de adelantarse, y por eso ha escalado el euríbor sin que el BCE haya dicho que vaya a subir tipos y trate de difundir el mensaje de que hay que mantener la cabeza fría.

Algunas entidades ya estaban revisando sus políticas comerciales antes de Irán, aunque sin que todavía calara el mensaje en las sucursales. Había banqueros anticipando que las hipotecas iban a subir en 2026, previsión que se ha consolidado y endurecido tras el conflicto. Con el euríbor al 3%, se acabaron las hipotecas fijas al 2% o por debajo. Las ofertas ahora están por encima, y con mayor escrutinio de los deudores. Los contratos que pasarán tras Semana Santa por notaría apuntan más alto, con tipos empezando en el 2,5%. Y de ahí para arriba. Llegar al 2% va a ser algo excepcional, y bajar de ahí, imposible.

La diferencia es significativa. Una hipoteca de 300.000 euros a 30 años al 2,2%, nivel al que estaba el euríbor antes de Irán, implica pagar cuotas en torno a 1.140 euros. Pero con un 3%, son 1.265 euros. La diferencia es de 125 euros al mes, y de algo más de 1.500 euros al año. Aunque los bancos todavía no van a llegar al 3% para los clientes con mejor perfil de riesgo, la subida es relevante, y el impacto va a quedarse en la mitad de la subida del euríbor, según fuentes financieras.