El conflicto en Irán congela la guerra hipotecaria y amenaza con encarecer los préstamos para vivienda

La crisis en Oriente Medio, con los ataques a Irán y la respuesta de lo que queda de régimen iraní en la zona, ha rescatado el temor a que se vuelva a ver el mismo episodio económico y financiero que ocurrió con la invasión rusa de Ucrania, incertidumbre contra el crecimiento y la inflación. Ya hay subidas del petróleo y del gas significativas, y el euríbor ha aumentado en los últimos días. Los bancos están revisando ofertas y evaluando sus políticas, lo que pone en jaque que continúe la guerra hipotecaria que se vio el año pasado y a inicios de 2026, y que según algunos banqueros se hace a "precios irracionales".

En solo una semana, el euríbor ha subido 10 puntos básicos, hasta el 2,3%. Más llamativa es la evolución del futuro del euríbor a tres meses, que se utiliza como referencia de las expectativas del mercado para el medio y largo plazo. La previsión a finales de año ha pasado de menos del 2% a rozar el 2,5%. Para diciembre de 2027 apunta al 2,6%, y al 2,7% en 2028. Es medio punto porcentual más en cada caso, en solo una semana. El riesgo es que continúe en los próximos días. Este medio punto puede encarecer una hipoteca a tipo fijo a 30 años de 200.000 euros que se vaya a firmar ahora, en el 2,5% en vez de en el 2% (alcanzable hasta esta semana con vinculaciones) en 20.000 euros de intereses a lo largo del préstamo.

Además, los bancos se han llevado un varapalo bursátil que les hace recordar que en el mercado hay mucha incertidumbre. Hay que tener en cuenta que, a medio plazo, las subidas de tipos revalorizan la cartera de crédito de los bancos y disparan los beneficios, como ha ocurrido en los últimos años, pero también puede haber efectos negativos por menor demanda de financiación y seguros o fondos, más morosidad y un golpe a la inversión en deuda (carteras ALCO). El Ibex 35 Bancos, con las seis entidades cotizadas, cayó un 7% en las cinco sesiones posteriores al ataque a Irán, en lo que fue la peor semana para el conjunto del Ibex desde 2021. El petróleo subió un 23% y en la semana, y este lunes supera ya los 100 dólares, y el gas natural se dispara un 65%.

El mercado ya anticipa un repunte de la inflación por la transmisión del encarecimiento del petróleo y del gas natural. También por el potencial impacto en el comercio mundial del cierre, 'de facto', del estrecho de Ormuz y la inseguridad para navegar por otras rutas en la zona. Después, podría haber efectos de segunda ronda. Aún es pronto para calibrar si este conflicto bélico se enquistará e, incluso, recrudecerá, como ocurrió en Ucrania, y si habrá el mismo impacto en la inflación y en los tipos. En 2022, el IPC llegó al 10% en España, mientras que el euríbor a un año, que es la referencia directa de la mayoría de hipotecas a tipo variable e indirecta de las ofertas de financiación de la banca, superó el 4% en 2023 por las subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE).

Por ahora, los bancos trabajan con varias velocidades, como ocurrió hace cinco años. Desde las oficinas se apremia a los clientes a tomar una decisión rápida si tienen condiciones preautorizadas para una hipoteca, ante el riesgo de que puedan modificarse si no se ha emitido la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que es la oferta que vincula al banco por 30 días.

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En las sedes centrales de los bancos, los comités de dirección monitorizan la situación. Fuentes bancarias apuntan a que aún no hay directrices claras a la red de oficinas sobre subidas de tarifas, pero sí que hay operaciones que están siendo revisadas con más cautela si están en fases tempranas y todavía tienen que validarse en los departamentos de riesgos. Algunas aprobaciones se están retrasando y ha habido revisiones al alza en casos puntuales. De hecho, en varias entidades se prevé una revisión a partir del lunes de la política comercial en reuniones de comités de seguimiento de los precios hipotecarios.

La crisis en Oriente Medio llega en un momento en el que, precisamente, los bancos ya estaban analizando la guerra hipotecaria y subiendo precios, aunque no de forma generalizada. Entre finales de 2024 y principios de 2026 ha habido un escenario en el que tanto el euríbor como las expectativas a futuro de los tipos estaban anclados cerca del 2%, con crecimiento macro, demanda fuerte y ganas de muchos bancos por ganar cuota.

Entidades como CaixaBank, Sabadell, Ibercaja, Kutxabank, Abanca, Unicaja o las cajas rurales han sido agresivas con ofertas por debajo del euríbor en tipo fijo a 30 años, con precios en torno al 2% o incluso por debajo para algunos perfiles. Con el 'swap' a 30 años, derivado que se utiliza como referencia para periodos largos, por encima del 3%, son "precios irracionales", han asegurado los consejeros delegados de Santander, BBVA o Bankinter en los últimos meses. Por su parte, los bancos más agresivos en hipotecas argumentan que cubren costes y tienen capacidad de rentabilizar la cartera con venta cruzada de productos, como seguros, fondos o futuros préstamos.

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Sin embargo, algunos banqueros ya habían hecho dudar de que continúe esta guerra hipotecaria. O, al menos, que no haya un pequeño repunte de precios en 2026 y que algunas entidades salgan. César González-Bueno, director ejecutivo saliente del Sabadell, señaló en febrero que en 2024 ganaron cuota, en 2025 se mantuvieron estables, y que puede que pierdan cuota en 2026, en un mercado que "ha crecido más de lo que es sostenible a largo plazo".

"Cada entidad debe saber a qué precio se hacen operaciones. Las cosas están llevadas al límite. Pero no todos los bancos tienen las mismas circunstancias. La competencia se genera por las entidades, que hacen la totalidad de las hipotecas, y como tienen liquidez y capital sobrante, quieren ganar clientes. Es un instrumento para ganar negocio. Hay más competencia, y se llega a un límite en el que una entidad puede decir que no le interesa seguir. Pero cada entidad tiene un límite diferente", dijo Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, el 30 de enero, dando a entender que este año es probable que las ofertas empeoren y la agresividad comercial sea menor.

De hecho, el Banco de España y el BCE preparan un marco supervisor para vigilar el método de concesión de hipotecas, tanto el análisis de riesgos como la fijación de precios.

Todos estos ingredientes ya anticipaban una guerra hipotecaria menos agresiva este año. Ahora, los bancos tienen que revisar sus estrategias en medio de la incertidumbre sobre el crecimiento, lo que afecta a la calidad crediticia de las familias, y el potencial impacto en la inflación. El conflicto en Oriente Medio podría haber terminado con la guerra de precios en el mercado hipotecario.