Así va la guerra de las hipotecas: los bancos que van a por todas y los que echan el freno

La banca sigue en una guerra hipotecaria en la que no todos participan. CaixaBank, líder del mercado, fue también el que generó mayor producción de hipotecas, por encima de lo que corresponde a su cuota, mientras que BBVA o Bankinter rechazan competir a precios que consideran "irracionales", asumiendo que se perderán parte del pastel.

El banco liderado por Gonzalo Gortázar generó una nueva producción de hipotecas de 20.300 millones en 2025, un 41% más que el año anterior, con una cuota en los préstamos concedidos del 26%, según desveló el ejecutivo. La cuota de mercado en stock es del 25%. Es decir, uno de cada cuatro euros de saldo hipotecario vivo está en el balance de CaixaBank.

La nueva producción de hipotecas superó los 78.000 millones en España el año pasado, en pleno calentamiento del mercado inmobiliario. "Cada entidad debe saber a qué precio se hacen operaciones. Las cosas están llevadas al límite. Pero no todos los bancos tienen las mismas circunstancias. La competencia se genera por las entidades, que hacen la totalidad de las hipotecas, y como tienen liquidez y capital sobrante, quieren ganar clientes. Es un instrumento para ganar negocio. Hay más competencia, y se llega a un límite en el que una entidad puede decir que no le interesa seguir. Pero cada entidad tiene un límite diferente", dijo Gortázar en la presentación de resultados anuales.

Con el euríbor de enero al 2,245%, el swap a 30 años en el 3%, y el bono español a 10 años en el 3,1%, bancos como Bankinter o BBVA consideran que prestar a tipo fijo al 2%, o por debajo, es hacerlo a "precios irracionales". Los dos bancos están perdiendo cuota. También Santander, aunque en octubre su consejero delegado, Héctor Grisi, dijo que estaban volviendo a competir porque el mercado se estaba normalizando. Los tres bancos perdieron cuota, aunque elevaron la producción: Santander lo hizo en un 17%, BBVA en un 2%, y Bankinter en un 10%. Sin embargo, estas cifras contrastan con el crecimiento de algunos competidores.

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Este es un mensaje general de los bancos que están siendo más agresivos, en vista que los supervisores parecen querer analizar la forma de calcular precios y de conceder hipotecas con un esquema que podría llegar a implicar multas en caso de incumplimiento. Pero todavía está muy verde. Mientras, algunas entidades hacen esfuerzos por captar clientes a través de hipotecas que apenas cubren el coste de capital, con la intención de colocar seguros, fondos y otros productos y préstamos a lo largo de la vida útil del préstamo, que es la mayor vinculación que se puede alcanzar con un cliente.

ING España, que presentó resultados este jueves, con estancamiento en el beneficio, aumentó un 9% el saldo hipotecario en balance, alcanzando los 25.900 millones, con 4.200 millones de nueva producción, lo que supone una cuota superior al 5%, más de lo que le corresponde por tamaño en el sector.

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Unicaja, por su parte, ha mantenido cuota de mercado, con nueva producción en 3.087 millones. También ha estado en línea con lo que corresponde su cuota, tras incrementarla en 2024, Banco Sabadell, que en plena opa hostil de BBVA apostó por crecer. El banco catalán tuvo nueva producción de 6.700 millones, un 17% más que el año anterior.

Fuera del Ibex, Abanca creció un 6,5% en la cartera de hipotecas, gracias al impulso de la nueva producción. Ibercaja aún no ha publicado resultados anuales, pero en septiembre estaba con un incremento interanual del 50% en la nueva producción. Lo mismo ocurre con Kutxabank, que hasta septiembre acumulaba un repunte de la nueva producción del 36,5%. Algunas cajas rurales también están ganando cuota, según fuentes financieras.