¿Muchas hipotecas y demasiado baratas? Lo que dice la banca y lo que preocupa al BCE

El mercado hipotecario se ha convertido en la principal batalla de los bancos, tanto por competencia como por mensajes cruzados que, aunque no son dirigidos a entidades rivales concretas, dejan claras posiciones antagónicas. En paralelo, Banco de España y BCE analizan la concesión de hipotecas y preparan un marco supervisor.

En España, ahora mismo, es posible contratar hipotecas a 30 años a tipo fijo cerca del 2%, en línea con el euríbor y casi un punto porcentual del swap a 30 años, que se utiliza como referencia. Para Bankinter, BBVA o Santander, estos son "precios irracionales". Héctor Grisi, consejero delegado del Santander, fue el primero en hablar en estos términos, aunque en septiembre ya dijo que notaban signos de estabilización y que el banco estaba volviendo a competir para recuperar cuota perdida.

Por su parte, BBVA ha venido insistiendo en el mensaje, y la última en denunciarlo ha sido Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, que justificó la ausencia de crecimiento de Bankinter en no querer exponerse a burbujas. "Entre 2005 y 2009 fuimos el banco que menos crecía. Por eso ahora también crecemos menos que otros", dijo. Aunque también rechazó asegurar que haya una burbuja propiamente en el mercado hipotecario, advirtió del riesgo de construir carteras crediticias a largo plazo por debajo del tipo de interés de mercado.

Pero la guerra hipotecaria sigue en 2026. El último tipo de interés medio publicado por el Banco de España es del 2,4%, y hay préstamos a tipo fijo a 30 años en el 2% de forma recurrente. La jugada de varios bancos, especialmente los que vienen de las antiguas cajas de ahorros y están acostumbrados a explotar la vinculación del cliente (CaixaBank, Ibercaja, Kutxabank o Unicaja, entre otros), y de las cajas rurales, es captar clientes y vender seguros, fondos de inversión, préstamos al consumo y otros productos durante las próximas décadas. También Sabadell ha competido en el mercado durante la opa hostil de BBVA, que fracasó definitivamente en octubre, para mostrar crecimiento, en su afán por convencer a los inversores de su capacidad de seguir en solitario.

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"Cada entidad debe saber a qué precio se hacen operaciones. Las cosas están llevadas al límite. Pero no todos los bancos tienen las mismas circunstancias. La competencia se genera por las entidades, que hacen la totalidad de las hipotecas, y como tienen liquidez y capital sobrante, quieren ganar clientes. Es un instrumento para ganar negocio. Hay más competencia, y se llega a un límite en el que una entidad puede decir que no le interesa seguir. Pero cada entidad tiene un límite diferente", expresó este viernes Gonzalo Gortázar en la rueda de prensa de resultados de CaixaBank, tras publicar un beneficio de 5.891 millones, un 1,8% más, y revisar al alza los objetivos del plan estratégico por prever más crecimiento de sus volúmenes. Es decir, tras incrementar la nueva producción de hipotecas en un 41%, hasta los 20.300 millones, y el saldo hipotecario vivo en un 6,5%, hasta los 139.000 millones, espera seguir aumentando flujos. No obstante, el banco anticipa ralentización de estos repuntes y subida de los precios, dado que se están incrementando los tipos de largo plazo.

En cualquier caso, gran parte de la banca española sigue en plena guerra hipotecaria, con uno de los promedios más bajos de la zona euro en cuanto a tipo medio de los préstamos hipotecarios. Y esto empieza a preocupar al Banco de España, que lleva meses trabajando en un marco analítico para la concesión de hipotecas. Por su parte, el BCE prepara una revisión del mercado y quiere incorporar a su modelo supervisor la toma de decisiones de los bancos y las condiciones a las que otorgan préstamos para la adquisición de viviendas. Aunque todavía no está definido quiénes serán los encargados de realizar dicha supervisión, en el sector se da por hecho que serán los equipos especializados de la supervisión de cada banco (JST, ‘joint venture’ Joint Supervisory Teams), apoyándose en los bancos nacionales. También se espera que el BCE comunique a las entidades, si es el caso, deficiencias que deben subsanar, y pueda imponer sanciones temporales, que se pagan hasta que se corrige el motivo de la multa, o exigir más capital en las revisiones anuales (SREP).

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Para Gortázar, que defiende que no hay problemas a corto plazo ni riesgos de burbuja, sería una buena noticia que el supervisor establezca límites: "El Banco de España, a largo plazo, claro que debe estudiar analíticamente a fondo si debe intervenir o no. Casi todos los países tienen ya normativas específicas en macroprudencial en hipotecario que ponen limitaciones (borrower-based measures, BBMs). A largo plazo puede ser necesario. Pero no hay una situación de burbuja", ha argumentado Gortázar, ni en hipotecas ni en vivienda, donde pide medidas "urgentes" para que se facilite la construcción y se eviten cuellos de botella: "En el pasado se especuló y se construyeron más viviendas de las que se necesitaban, casi 20 años después estamos intentando llegar a 150.000, y en 2008 eran 800.000. Pero la inversión en residencial sobre el PIB ha caído a la mitad, y el peso en los balances bancarios 3,5 veces inferior".

Durante 2025, la nueva producción de hipotecas ha estado todos los meses por encima de los 6.000 millones, con la excepción de agosto (4.385 millones) y con el pico de 8.377 millones en julio, según estadísticas del Banco de España, con un acumulado entre enero y noviembre de 74.360 millones. En noviembre, el tipo medio ponderado se situó en el 2,63%, el nivel más bajo desde octubre de 2022. Pero, con bonificaciones por vinculación, es habitual que el precio final esté por debajo.