El plan de 50.000 viviendas de Salvador Illa se la juega en un nuevo concurso público

"En los próximos años el que no tenga grúas en su ciudad perderá las elecciones", les dijo Salvador Illa a los alcaldes del PSC en una reciente reunión, según explican fuentes del socialismo catalán. El mensaje fue claro. El plan de 50.000 viviendas de la Generalitat es clave para la legislatura. En la actualidad la construcción supone el 6% del PIB catalán. Se trata de que pase al 8%. Un giro estructural de la economía catalana impulsado desde el sector público a año y medio de las municipales. Para eso, Illa y su consellera de Territori, Silvia Paneque, quieren cambiar las reglas de juego de la promoción de vivienda de alquiler protegido. Ahora se la juegan en un nuevo concurso público.

El nuevo concurso es pequeño para la partida del conjunto de la Generalitat. Se trata de 50 solares paquetizados para construir 2.300 viviendas. Eso supone una inversión aproximada de 345 millones de euros. Desde la Generalitat se espera que cuatro fondos inmobiliarios puedan ser adjudicatarios. Todavía quedan tres meses pero será el pistoletazo de salida.

Este concurso será la prueba del nueve del nuevo modelo con el que Salvador Illa y Silvia Paneque están intentando revolucionar la promoción inmobiliaria y que rompe las reglas que hasta ahora han estado imperando en el sector en España.

El primer cambio es romper la dinámica de subvencionar la inversión del promotor. Es lo que ha estado haciendo el Gobierno español con la Línea 6 de los fondos Next Generation: 168 millones que se han repartido entre 141 promociones de viviendas de alquiler de protección social y que han servido para hacer 6.000 viviendas.

Por el contrario, la vía Illa está movilizando un proyecto mucho más ambicioso. Primera regla, ya no se subvenciona al promotor, sino a la renta. Se ha fijado un alquiler por metro cuadrado en 10,65 euros. Y se garantiza a los promotores que durante los 75 años que dure la cesión del derecho de propiedad el inversor percibirá ese dinero más el IPC anual.

Esa renta la pagarán los inquilinos. En caso de que por nivel de renta no puedan abonar esa cantidad, la Generalitat aportará la diferencia. Pero la ayuda no se abonará a los residentes para evitarles problemas en su declaración del IRPF. El complemento lo percibirá el promotor como parte del concurso, con lo que su rentabilidad está garantizada. Esa rentabilidad no será de dos cifras pero se prolongará durante 75 años y recoge la inflación.

Equilibrio territorial

El precio establecido por la Generalitat es el mismo para toda Cataluña. El dinero se garantizará en los próximos presupuestos de la administración catalana a través de una plurianualidad, es decir, un compromiso de pago a futuro que garantice el proyecto a largo plazo. Así el inversor no pierde en Barcelona y gana de manera razonable cuanto más se aleja del área metropolitana.

Salvador Illa y su gabinete esperan que su plan de vivienda llegue más lejos que sus mandatos. Que se convierta en una política estructural que sirva para reducir el malestar social que hay en Cataluña, y que es el mismo que hay en el resto de España: que los alquileres son demasiado caros mientras que los salarios siguen siendo demasiado bajos. Gran parte del auge de la ultraderecha se basa en dicho malestar. Y la Generalitat y el PSC quieren frenarlo no con discursos, sino con las grúas a las que se refería Illa al principio. Todavía no se podrán entregar los pisos pero habrá una expectativa de mejora.

Los ayuntamientos aportarán suelo para que los solares tengan coste cero

Estamos hablando de una fortuna. Para el plan 50.000 viviendas se movilizarán más de 3.000 millones. Pero Illa en un año ya subió la apuesta a 160.000 viviendas, casi el triple. Eso supone lanzar en total una inversión de 9.000 millones de euros. En todos los casos, el origen es el municipalismo: los solares los aportan los ayuntamientos a coste cero, con lo que el suelo ya queda fuera de la ecuación. Los solares se denominan en el plan, según fuentes del entorno del PSC, nivel 1.

El origen de las cifras

¿De dónde salen las 120.000 viviendas? Las primeras 21.000 corresponden al nivel 2: son los 670 solares que ya cuentan con planeamiento, parcelación y que están urbanizados. Un total de 14.000 de ellas ya tienen promotor, aportados por los propios consistorios.

Del resto, otras 32.000 viviendas –el nivel 3– son las que cuentan con el planeamiento pero están en proceso de reparcelación. El compromiso de la Generalitat es que para agilizar el proceso no se modificarán los planeamientos, solo se hará un seguimiento detallado.

A largo plazo se revisarán áreas urbanísticas para aumentar la edificabilidad un 30%

Pero eso solo daría para los 50.000 pisos del Plan 50.000 viviendas. Para llegar a las 160.000 prometidas se están revisando los planeamientos de las Áreas Residenciales Estratégicas (ARES), un total de sesenta sectores por toda Cataluña hasta llegar a los 120.000 pisos de alquiler social. Es el nivel 4. Y en ese nivel 4 hay que hacer planeamientos, reparcelar y urbanizar. Y en ese proceso la Generalitat piensa incrementar un 30% la edificabilidad. Si sale bien y se cumplen los planes plurianuales se llegaría a las 160.000 viviendas para este nivel 4.

En total, más de 214.000 viviendas, en una Cataluña pensada con las luces largas. Desde la época de Joan Antoni Solans, el director general de urbanismo de la Generalitat en la época de Jordi Pujol, nadie pensaba tan a largo plazo en Cataluña.

Riesgo promotor

Para que los inversores puedan asumir este enorme riesgo promotor, la Generalitat de Illa ha armado un brutal apoyo de financiación pública. El Institut Català de Finances (ICF) y el BEI ya cuentan con 490 millones para financiar el arranque del plan. Se cubrirá el 100% del coste de las obras, entre otros a los que ganen el concurso con el que ha de arrancar el proyecto y que consolidará el desembarco del sector privado en el proyecto. Eso sí, los adjudicatarios deberán acreditar un capital que sume el 20% del coste de las promociones.

El nuevo modelo supone romper toda la política de impulso de vivienda pública en España y hacer otra cosa. En el PSC, de manera irónica, se habla de "acto de soberanía". Algo de eso hay. Ahora hace falta que el concurso salga bien.