La sede de Nestlé en Cataluña: de activo financiero a posible solución para la vivienda

Esta semana el mercado inversor en oficinas se ha reactivado en Barcelona, que estaba a la espera de que Blackstone vendiese la sede Planeta a Pontegadea, la patrimonial de Amancio Ortega por 250 millones, tras meses negociando. Y también se ha producido la compra de la sede Nestlé en España. Esta última es una transacción comparativamente mucho más pequeña, 65 millones, que se ha cerrado en la periferia, el inmueble está situado en Esplugues de Llobregat, donde hace tiempo que los edificios dan más rentabilidad que en la zona prime de la capital catalana. Pero es un ejemplo. Y a veces un ejemplo sirve más para entender la esencia de problemas más grandes que sufre el sector inmobiliario: en este caso, cómo pasar de ser un activo financiero a una solución para el mercado de la vivienda.

Acciona ha comprado esta semana la sede de Nestlé, que tiene contrato de alquiler hasta 2028. Pero eso es contar la historia desde el final. Y las historias de edificios se cuentan mejor desde el principio.

Primero, Nestlé. El gigante de la alimentación mundial mantiene una sede en España en Cataluña, en concreto en Esplugues de Llobregat. Son los años 70. También son suizos, conservadores. Sólo producen productos que son el uno o el dos más vendidos del lineal. Las ventas totales de Nestlé en España durante 2024 ascendieron a 2.582 millones, un 4% más que el año anterior. Son una empresa aburrida porque una realidad del capitalismo es que las empresas que van bien siempre son compañías aburridas. Pero esta no es una historia del sector alimentario sino de ladrillo.

Nestlé mantiene su histórica sede en Esplugues. En 2016 la situación es convulsa en Cataluña. Nestlé no ha movido su sede social a Madrid, pero se desprende de la sede física. Así, el edificio pasa a convertirse en un activo financiero. La compra Meridia Capital, el fondo de Javier Faus, quien cada vez se está convirtiendo en una referencia para el sector inmobiliario. Pagó 40 millones por un complejo de cinco bloques que suman más de 30.000 m². Nestlé se comprometía a un contrato a largo plazo. Lo que antes era una sede ahora se había convertido en un bono a más de diez años.

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Meridia Capital invirtió 12 millones añadidos en la reforma del inmueble y su modernización, que además de Nestlé acoge sedes de Cobega y Codorníu. El inmueble se ha convertido en una especie de polo del sector alimentario. Al mismo tiempo, la multinacional suiza no está quieta. Trae a Esplugues su Global Digital Hub, que empieza por 70 personas, pero en la actualidad ocupa a más de 600 empleados de altísimo nivel. Pero recordemos, esta es una historia de ladrillo.

Además de las rentas obtenidas, hubo un margen nada desdeñable. Dos años después, Meridia vende la sede al fondo coreano IGIS Asset Management por 85 millones. Más de 30 millones de plusvalías en dos años.

Cambio de ciclo

Ahora el ciclo ha cambiado y los coreanos deciden vender el inmueble por razones de su estrategia global, no porque haya dejado de ser un buen negocio. Aquí llega la empresa de los Entrecanales. Esta semana se ha hecho público que compran la sede de Nestlé, donde la suiza seguirá siendo el principal inquilino, por 65 millones. Hay que tener en cuenta las rentas que han cobrado durante los siete años que han controlado el activo. Son cerca de 20 millones, unos 95 euros el m². Recuerden, ya no es un edificio, es un bono. En la práctica, a pesar de la minusvalía, los dueños de IGIS Asset Management han salido de Esplugues limpios, lo comido por lo servido, según fuentes del sector inmobiliario.

Acciona ha comprado la sede Nestlé por 20 millones menos que el anterior dueño

Acciona dice ahora que estudia reconvertir el edificio en viviendas. Curiosamente, el antiguo propietario, Javier Faus, va recetando como parte de la solución a la falta de vivienda reconvertir oficinas en suelo residencial. Por esa vía, Barcelona y alrededores podrían liberar cerca de medio millón de metros cuadrados para paliar la falta de pisos. Sería el equivalente a un nuevo 22@. La sede de Nestlé está a 18 minutos de la Plaça Francesc Macià, en la céntrica Diagonal de Barcelona. Porque no basta con tener arrojo planificador. Hay que contar con transporte público. El problema de la vivienda es como un fractal de múltiples caras.

Pero es así como se puede afrontar el problema. Urbanismo y transporte público. De ese modo se puede volver a pasar de activo financiero a solución residencial. Una historia de ladrillo.

El plan de Illa

El plan del presidente catalán Salvador Illa incluye hacer 50.000 viviendas de protección social, de las que la mitad estarán en el área metropolitana, donde la gente quiere vivir. Por ahora sólo tiene suelo para 21.000 pisos y la mayoría carecen de promotor. Hace falta un verdadero trabajo de orfebrería en el que ahora está enfrascada la Generalitat. Pero la VPO es otra cara del fractal, necesaria para que esta política tenga éxito. La vivienda se ha convertido en el gran vector de desigualdad social, en España y en todas las economías avanzadas. Como la fiscalidad, que también tendrá que retocarse. Pero una de las piezas será atreverse a pensar Barcelona a lo grande, lo que incluye Esplugues y todo el área metropolitana, y en modificar el Plan General Metropolitano para que buena parte de las oficinas dispersas de la ciudad pasen a suelo residencial. Deberes para el alcalde de Barcelona y presidente del Área Metropolitana de Barcelona, Jaume Collboni. Nestlé y la historia de su sede catalana pueden estar marcando el camino.