Los bancos preparan cambios en la tasación de inmuebles tras el tirón de orejas del BdE

Tensión entre los bancos y el Banco de España (BdE) por la elección de tasadoras y el riesgo de falta de independencia. Un fuego que la banca española, aunque considere que el supervisor ha exagerado, quiere apagar sin que se eleve al Banco Central Europeo (BCE). Las entidades preparan cambios para contentar a la institución que gobierna, desde este mes, José Luis Escrivá. Ni los bancos ni el Banco de España han hecho comentarios al respecto.

Los bancos españoles, según fuentes del mercado, ultiman un informe con propuestas de cambios que se enviará al Banco de España para que el sistema de elección de tasaciones no menoscabe su independencia en los trabajos, como ha cuestionado la institución.

La normativa da derecho al consumidor a designar, de común acuerdo con el banco, qué sociedad tasará la vivienda sobre la que se constituirá la hipoteca, aunque la práctica habitual es que sea la entidad financiera la que escoja a la tasadora. La forma de elegirla genera dudas al supervisor.

El Banco de España envió en junio una carta a la banca a través de las patronales (AEB y CECA) advirtiendo de que había detectado prácticas que menoscaban la independencia, tal y como publicó ayer Bloomberg. Fue el primer contacto al respecto del supervisor con el sector tras una encuesta para conocer la relación entre las entidades de crédito y las sociedades de tasación. El BdE supervisa a ambos sectores.

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En la misiva, a la que ha tenido acceso este medio, la directora general de supervisión, Mercedes Olano, señala que “se estima que podrían existir prácticas que podrían menoscabar la independencia entre entidades de crédito y sociedades de tasación cuando las valoraciones se realizan con la finalidad del mercado hipotecario”. Además, agrega, también podrían afectar negativamente a la calidad de las tasaciones.

Al Banco de España le preocupa que haya un sistema de elección de tasaciones que incentive que estas se sobredimensionen para facilitar financiaciones más elevadas, lo que llevaría a los bancos a asumir más riesgos. Las entidades discrepan con el supervisor, pero han optado por asumir mejoras para evitar que se eleve la preocupación a Fráncfort y haya exigencias supervisoras más severas.

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Una vez que se envió la carta, según fuentes del mercado, hubo una sesión plenaria entre la responsable de supervisión del BdE y los bancos, con tensión por las discrepancias entre el organismo y las entidades. Ya en septiembre, ha habido encuentros bilaterales en los que el Banco de España ha enumerado a los bancos deficiencias encontradas y posibles mejoras.

El siguiente paso, en el que están inmersos los bancos, es preparar un informe interno con mejoras en sus prácticas para enviarlo al Banco de España. Las entidades tienen previsto asumir las peticiones del supervisor, aunque no están de acuerdo con todas, y zanjar el asunto.

Aspectos a mejorar

El Banco de España ha identificado cuatro aspectos que podrían afectar a la independencia de las sociedades de tasación cuando realizan tasaciones para el mercado hipotecario por encargo de los bancos. Por un lado, que los bancos exijan la verificación de los borradores antes de la tasación, porque la norma exige que el control y el seguimiento sea a posteriori, y que las reclamaciones sean fundadas por errores materiales o metodológicos.

Asimismo, preocupa el pago de la sociedad de tasación a las entidades de crédito de comisiones por el volumen facturado en tasaciones solicitadas en concesión, ante tasaciones que pagan los clientes que piden una hipoteca, y que son cantidades o porcentajes fijos por cada encargo.

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En tercer lugar, la entrega de la tasación anterior por parte de la banca a las tasadoras cuando es un proceso de retasación, "lo que podría suponer una clara orientación sobre lo que se espera de la nueva valoración". Por último, el Banco de España apunta que se trata de imponer a las tasadoras que elaboren los condicionantes y advertencias que pide la normativa según las interpretaciones o políticas internas del banco.

Asimismo, el supervisor también identifica cinco cuestiones que podrían reducir la calidad de las tasaciones: realizar concursos para subastar los encargos de las valoraciones, eligiendo por precio; vincular los próximos encargos a la celeridad de los plazos; confeccionar tablas de tarifas de retasaciones con importes inferiores a los que cobraría la tasadora si la tasación la pagara el cliente, aunque sea un trabajo similar; imponer tarifas planas para tipologías de bienes sin tener en cuenta las características del inmueble; y no requerir visita exterior ni interior en las retasaciones.

El Banco de España lleva tiempo poniendo el foco en las tasadoras, con varias sanciones por su forma de trabajar. Ya en la Gran Crisis Financiera se cuestionaron las tasaciones por posibles sobrevaloraciones que permitieron incrementar el crédito hipotecario. Ahora, el supervisor quiere asegurarse de que haya independencia en la relación entre bancos y tasadoras y en los encargos de tasaciones.