Santander reactiva las grandes ventas de pisos antes de la nueva ley de vivienda

La banca española reactiva las grandes ventas de inmuebles en un momento de incertidumbre por la llegada de la nueva ley de vivienda que se acaba de aprobar en el Congreso. Así, Banco Santander ultima la venta de una cartera de unos 2.000 pisos vacíos al fondo norteamericano KKR, según fuentes financieras consultadas por El Confidencial. Desde la entidad, no hicieron comentarios.

Dichas fuentes señalan que esta venta se puso en marcha antes de que se empezara a conocer la letra pequeña de la nueva ley, pero añaden que puede ser la primera de muchas en la gran banca española. La nueva legislación penaliza a los grandes tenedores de viviendas en la tributación (IBI), en los precios de alquileres en zonas tensionadas y hace más difícil la expulsión de okupas.

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Ruth Ugalde

La cartera que Santander va a traspasar a KKR es granular (repartida por toda la geografía española, no edificios enteros) y de pisos actualmente vacíos. Está valorada en unos 200 millones de euros. La operación está siendo asesorada por el banco de inversión Alantra y se ha negociado en bilateral, sin otros fondos compitiendo con el inversor norteamericano.

La banca española tiene activos inmobiliarios en su balance valorados en cerca de 20.000 millones de euros, según las últimas cifras del Banco de España. Su reducción ha sido drástica desde la crisis del ladrillo de 2012, cuando las entidades llegaron a tener cerca de 100.000 millones. Aun así, los activos que quedan penalizan cada vez más a nivel regulatorio y la reciente ley hace que los bancos vayan a acelerar su venta, ya sea a través del canal minorista o a fondos.

Las entidades con más adjudicados en su balance son el propio Santander, con 6.422 millones a cierre de 2022, CaixaBank, con 4.837 millones, y Unicaja Banco, con 1.833 millones (ver gráfico). Coincide que estos tres grupos han absorbido en los últimos años entidades con gran herencia del ladrillo de la anterior crisis: Banco Popular, Bankia y Liberbank, respectivamente.

Aun así, muchos de estos activos son suelos o inmuebles con otras finalidades (comerciales, locales u hoteles, por ejemplo). El sector financiero tiene unos 8.000 millones en residencial, según cálculos de este medio, agrupando viviendas adjudicadas de promociones, en construcción y procedentes de antiguas hipotecas. Teniendo cuenta el precio medio de los pisos que está vendiendo Santander, esto daría un total de unos 80.000 activos residenciales en manos de la banca española.

80.000 pisos

De estos 8.000 millones, casi la mitad (3.500 millones) está en el balance de CaixaBank, entidad participada por el Estado a través del FROB (Fondo de Reestructuración). Desde la anterior crisis, el grupo catalán fue activo mediante la búsqueda de soluciones para los clientes con problemas, a través de ayudas para que no perdieran la casa. Le siguen en este ranking Santander, con unos 1.000 millones, y BBVA, Sabadell y Unicaja, con unos 800 millones cada uno.

Desde la anterior crisis, el sector financiero ha sido activo en la negociación con los clientes con problemas. De hecho, los banqueros reconocen que los desahucios que impulsaron en los primeros años de la crisis fueron uno de sus mayores errores. Desde 2012, hay un código de buenas prácticas para hipotecados con problemas, ampliado recientemente, y se creó el Fondo Social de Viviendas, que llegó a contar con unos 10.000 pisos.

Gran parte de los 80.000 millones que han vendido los últimos años los bancos fueron a parar a Sareb, que ahora busca cómo llegar a los 50.000 pisos que el Gobierno ha prometido poner en alquiler social, y a los fondos oportunistas. Los mayores compradores fueron Blackstone, que se quedó 30.000 millones procedentes del Popular; Lone Star, que compró 7.000 millones de CaixaBank, y Cerberus, que asumió los 14.000 millones del ladrillo de BBVA.

Por su parte, KKR ha ido adquiriendo carteras más pequeñas de distintas entidades, que gestiona a través de su plataforma Hipoges. Esta firma fue una de las que consiguieron el contrato de gestión de Sareb el año pasado, junto a Aliseda, de Blackstone. KKR está tratando de consolidar esta compañía con vistas a una posible venta a corto y medio plazo.