Los bancos aceleran la venta de hipotecas antes del nuevo código para vulnerables

Los bancos españoles aceleraron la venta de hipotecas problemáticas en las últimas semanas de 2022, con una actividad que no se recordaba en el sector desde hace tiempo. Al menos tres entidades cerraron operaciones, CaixaBank, UCI (de Santander y BNP Paribas) y Banco Sabadell, en un intento por aligerar sus balances de este tipo de créditos antes de asumir el nuevo código de buenas prácticas para hipotecas vulnerables.

Los expertos consultados sostienen que la nueva normativa está relacionada con las operaciones por dos motivos. El primero, por la necesidad de las entidades financieras para soltar lastre antes de empezar a asumir mayores provisiones derivadas del código, que según informes de bancas de inversión oscilarán entre los 500 y los 1.000 millones.

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J. Z.

El segundo es que algunas de estas hipotecas encajan dentro del ámbito de aplicación del nuevo código de buenas prácticas. Sobre todo aquellas con debilidad, pero que todavía no están clasificadas en dudoso. Para las morosas desde hace meses o años —la mayor parte de las que se venden en estas carteras—, no se justifica que la subida del euríbor haya tenido un impacto, por lo que deberían quedar excluidas del código, según los expertos consultados.

El plan del Gobierno, firmado y negociado por la banca, incluye tres tipos de ayudas para las hipotecas con problemas: para hogares vulnerables (ingresos de hasta 25.200 euros) que tienen problemas para pagar el crédito, con rebajas de intereses, carencias, extensiones del plazo y daciones en pago; para las clases medias-bajas que podrían llegar a entrar en la anterior categoría (rentas de hasta 29.400 euros), con cuotas congeladas y extensiones del plazo, y facilidades para el resto a la hora de amortizar anticipadamente la hipoteca y convertirla de tipo variable a fijo.

Exigencias en provisiones

La clave está en que las ayudas a vulnerables implicarán a los bancos situar el crédito en la categoría de dudoso, que exige grandes provisiones y penalizan en capital, y las de los hogares de clases medias-bajas que se clasifiquen bajo vigilancia, que también impone dotaciones, aunque menores que las anteriores.

En este entorno es en el que se han cerrado grandes ventas de hipotecas de bancos en las últimas semanas. La mayor operación es la firmada por CaixaBank, de entre 600 y 700 millones, con el fondo norteamericano KKR, dentro del proyecto Galápagos.

Las fuentes consultadas explican que esta operación estuvo a punto de cancelarse a finales de noviembre por las bajas ofertas recibidas por la entidad catalana, derivadas de la incertidumbre económica y por las subidas de los tipos de interés, que encarecen la financiación de los fondos oportunistas y hacen menos atractivas estas compras. Pero CaixaBank y KKR terminaron entendiéndose por el deseo del primero de soltar lastre y del segundo de seguir creciendo en España, donde tiene una de las principales plataformas de servicing del país, Hipoges.

Otra de las operaciones cerradas en las últimas semanas del año ha sido el proyecto Elcano, con hipotecas impagadas valoradas en entre 250 y 300 millones de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), de Santander y BNP. El comprador en este caso ha sido el banco sueco Hoist, tras una dura puja frente a Link Financial y a Cerberus.

"Hemos explorado en 2022 nuevas vías para mejorar nuestro balance, activos ponderados por riesgo y nuestra rentabilidad, lo que nos permitirá continuar apostando por nuestra estrategia futura centrada en la financiación sostenible en la península ibérica a través de hipotecas y la rehabilitación de comunidades. Finalmente, en menos de nueve meses desde su lanzamiento, hemos llevado a cabo el mes pasado la operación Elcano, la primera que realizamos de este tipo y que ha destacado por la gran calidad de la información y el tiempo en el que se ha realizado", explican desde UCI.

Este mismo inversor, Hoist, también protagonizó otra de las operaciones de final de año: el proyecto Cora, con el que Banco Sabadell vendía hipotecas impagadas por valor de 300 millones de euros. Anteriormente, otros bancos como Santander y Kutxabank también cerraron operaciones de traspaso de hipotecas, aunque mucho antes de que el Gobierno decidiera lanzar el nuevo código de buenas prácticas.