Nyesa, el chicharro inmobiliario español atrapado por la crisis rusa

"Un conjunto arquitectónico único, a la manera de un viejo barrio londinense, con apartamentos tipo 'loft' destinados a viviendas, oficinas y espacios comerciales, así como un hotel de 80 habitaciones. Todo ello dentro de un recinto vigilado, rodeado de jardines acogedores, zonas infantiles y de ocio, ubicado en una zona privilegiada y bien comunicada de Moscú". Con esta icónica descripción, la inmobiliaria Nyesa presentaba, hace apenas dos años, el complejo Narva Loft, su apuesta más ambiciosa en 2017 y, ahora, su auténtica cruz.

La invasión rusa de Ucrania y el consecuente bloqueo internacional al régimen de Vladímir Putin han dejado atrapado al conjunto de 17 edificaciones que Nyesa tiene ubicado en el distrito Koptevo, al noroeste de la capital rusa, un complejo con más de 50.000 metros cuadrados de edificabilidad y pasado industrial donde hasta la propia Meliá llegó a proyectar abrir un hotel de 100 habitaciones que iba a haber sido su primer establecimiento en el país de los zares.

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El conflicto bélico es el segundo gran golpe que recibe Nyesa, uno de los chicharros patrios por su escaso valor y liquidez, debido a su inversión en Narva Loft. El primero llegó hace tres años, cuando un cambio normativo en Rusia impidió a las promotoras financiar sus proyectos con los adelantos de los compradores, lo que hizo saltar por los aires los planes de la compañía y la dejó al borde de la quiebra, al tener que anotarse un deterioro de 45,6 millones de euros.

Tras este golpe, que dejó en negativo el patrimonio de la sociedad, la compañía consiguió sacar adelante un convenio de acreedores la primavera pasada que prometía ser el punto y aparte en la historia del grupo. De hecho, las cuentas del cierre del ejercicio 2021 supusieron la vuelta a los números verdes, al haber alcanzado un beneficio de 9,8 millones de euros, frente a las pérdidas de 6,6 millones de un año antes.

Sin embargo, apenas dos meses después de concluir, la invasión de Ucrania ha vuelto a dejar en el aire el futuro del grupo, debido a que el complejo de Narva Loft, junto al edificio Torres de Hércules, en Cádiz, y una cartera de 176 inmuebles en alquiler de Cajamar, conforma prácticamente todo su patrimonio inmobiliario.

En sus cuentas del pasado ejercicio, publicadas cuatro días después de que Putin lanzara su ofensiva, Nyesa se limitó a señalar que el consejo de administración, en su reunión del 28 de febrero, "valoró la situación derivada del conflicto bélico en el que está inmerso Rusia" y que "a la fecha de formulación de los presentes estados financieros consolidados, la exposición del grupo sobre las inversiones inmobiliarias ubicadas en Moscú asciende a 9.798 miles de euros, afectas por los riesgos de tipo de cambio y riesgo país que puedan dimanar de dicho conflicto".

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Como esta valoración es la concedida por CBRE Rusia a los activos de Narva Loft a cierre de 2021, todavía no recoge el impacto del estallido de la guerra ni de las sanciones internacionales a la economía rusa. Para hacerse una idea de la importancia que tiene el complejo residencial moscovita en la inmobiliaria española, basta señalar que todas las inversiones inmobiliarias de Nyesa suman 49 millones de euros. Su valor en bolsa apenas llega a los 17 millones.

Torres de Hércules, uno de los edificios más altos e icónicos de Andalucía, está valorado en 15,9 millones, con una carga hipotecaria de 16,35 millones; mientras que la cartera de Cajamar asciende a 18,78 millones, con una carga hipotecaria de 10,9 millones de euros. El resto de inversiones inmobiliarias son una pequeña cartera de pisos en alquiler de Liberbank, valorada en 350.000 euros, plazas de 'parking' en Barcelona, un local en Chinchón, dos pequeños activos hoteleros en Benidorm.

Además, en su actividad internacional, cuentan con un proyecto hotelero en Costa Rica, que es otro de sus activos estrella.

La conexión rusa

La incorporación de Narva Loft al perímetro de Nyesa vino de la mano de una serie de inversores rusos que en la primavera de 2017, cuando Nyesa se quedó con el 98,12% de Marma SA, sociedad tenedora del complejo en Moscú que se valoró en casi 60 millones de euros, mediante una ampliación de capital en especie que dejó en manos de varios inversores rusos el 49% del capital.

Justo después, en enero de 2018, Nyesa volvió a cotizar tras seis años y medio suspendida y con la promesa de desarrollar en Moscú más de 1.000 apartamentos, oficinas, zona comercial y un hotel de cuatro estrellas de la cadena Meliá, a quien tomó el relevo el Grupo Roxa en el año 2019. Pero la realidad es que este proyecto tampoco ha avanzado y los inversores rusos que llegaron a controlar la mitad del capital han ido replegándose, hasta quedarse en algo menos del 10%.

Ahora, el primer accionista es la suma de fuerzas de Schoen Group y Cerrina Inversiones, que suman el 13,4%, por delante de José Antonio Bartolomé, que tiene el 9,46%, Liberto Campillo (5%), Fanumceo (4,6%) y Banco Sabadell, que el pasado diciembre se hizo con el 3,89% al capitalizar parte de la deuda de Nyesa.