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Los fondos oportunistas se lanzan a la financiación de promociones inmobiliarias
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OTRA VÍA DE FINANCIACIÓN ALTERNATIVA

Los fondos oportunistas se lanzan a la financiación de promociones inmobiliarias

Varias entidades se han interesado por usar su liquidez para dar préstamos con rentabilidades de hasta el 10% en promociones a las que la banca no financia

Foto: Maqueta de una promoción inmobiliaria en la Feria Urbe, en Valencia. (EFE/Försterling)
Maqueta de una promoción inmobiliaria en la Feria Urbe, en Valencia. (EFE/Försterling)
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Los fondos oportunistas, especializados en la compra de carteras de crédito moroso o tocado a la banca, buscan alternativas para sacar rentabilidad con su liquidez. Fuentes del mercado coinciden en que varios de estos vehículos internacionales, asentados en España, han puesto el foco en analizar promociones inmobiliarias a las que la banca no llega.

El negocio de estos fondos consiste en comprar deuda tóxica a la banca o a otros jugadores que pueden tener préstamos fallidos, como financieras de automovilísticas y grandes superficies. Se llevan carteras de créditos con descuento, con la idea de gestionarlos de forma más eficiente que la banca consiguiendo una mayor recuperación, ya sea por acuerdos con el deudor sobre plazos o quitas, o por trabajar mejor con los plazos de la Justicia.

Foto: Oficina de Banco Sabadell, durante el desconfinamiento de 2020. (EFE/Manuel Bruque)

Estos vehículos, vulgarmente conocidos como fondos buitre, son cada vez más numerosos y con más liquidez en España. La apuesta de las firmas internacionales que han captado dinero y han movido recursos al mercado español es de un incremento de la morosidad por el covid que aún no llega, aunque esperan un repunte en la segunda mitad de 2022.

Mientras, los ejecutivos en España de algunos de estos fondos están analizando alternativas, y en varios casos han puesto el foco en financiar promociones inmobiliarias, según fuentes del mercado. Fondos como Bain Capital, CarVal o Cerberus están estudiando proyectos inmobiliarios para financiar en una primera fase, según fuentes financieras. Desde ninguno de estos fondos hay comentarios.

En los últimos años, ha aumentado la financiación alternativa para muchas promociones inmobiliarias. Los promotores tienen así que asumir un coste de financiación más alto, pero no tienen otra ante la negativa de la banca. Las entidades financieras exigen madurez en el proyecto, como tener ya un porcentaje de ventas de viviendas de la promoción (preventas), o no tener más riesgo vivo con el promotor.

Foto: Feria Urbe de Valencia. (EFE)

Estas exigencias suelen llevar a las promotoras a acudir a la financiación alternativa, pero hasta ahora han acudido a plataformas y fondos de deuda. La novedad es que los fondos oportunistas, que trabajan con deuda tóxica, están pujando por financiar promociones. Los proyectos que están mirando son con operaciones de al menos 20 millones y con tipos de interés de entre el 10% y el 15%.

Se trata de una práctica muy habitual en otros países, pero en España es una actividad joven en la que todavía no han entrado los fondos oportunistas, algo que sí ocurre en Reino Unido o Italia, por ejemplo, según fuentes del sector. La tesis con la que trabajan es financiar una promoción y salirse a los tres años, cuando esta ya está madura y el promotor acude al banco para subrogar el crédito, cancelando el anterior y suscribiendo uno nuevo con menos coste.

Los fondos oportunistas adquirieron carteras por un valor bruto de 6.000 millones en 2020 y de entre 9.000 y 10.000 millones en 2021. Son cifras inferiores a los niveles previos a la pandemia, ya que se registraron promedios anuales de 15.000 millones antes del covid, que secó el mercado. Para este ejercicio, prevén un repunte hasta superar los 20.000 millones según aumente la morosidad, especialmente en pymes, tras las carencias de los préstamos ICO. Por ello, tienen en torno a 5.000 millones listos para hacer compras.

Los fondos oportunistas, especializados en la compra de carteras de crédito moroso o tocado a la banca, buscan alternativas para sacar rentabilidad con su liquidez. Fuentes del mercado coinciden en que varios de estos vehículos internacionales, asentados en España, han puesto el foco en analizar promociones inmobiliarias a las que la banca no llega.

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