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Patada para adelante: Blackstone y Cerberus refinancian el ladrillo de Santander y BBVA
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Patada para adelante: Blackstone y Cerberus refinancian el ladrillo de Santander y BBVA

La imposibilidad de cumplir las hojas de ruta diseñadas hace cuatro años ha empujado a los dos fondos a renegociar los préstamos que pidieron para salvar a la banca de su 'subprime'

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UBS descarta una burbuja inmobiliaria en España, pero habla de 'precios inflados'.
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Blackstone y Cerberus han llamado a la puerta de sus acreedores para refinanciar los megapréstamos que pidieron hace ahora cuatro años para adquirir a Santander y BBVA, respectivamente, el ladrillo tóxico que tenían en sus balances y que superaba la escalofriante cifra de 40.000 millones de euros. Estas dos operaciones marcaron un punto de inflexión en la salida de la crisis financiera e inmobiliaria que a punto estuvo de llevarse el país por delante hace una década. Pero, ahora, quienes corren riesgo son los fondos que engulleron la 'subprime' castiza, al haberse demostrado imposible su digestión. Desde los fondos no hicieron comentarios.

Según afirman fuentes conocedoras, cuando se acordaron estas operaciones, en el verano de 2017, Blackstone y Cerberus contaban con poder hacer movimientos rápidos y desprenderse de la práctica totalidad de estas carteras en un plazo de cinco años. De hecho, las financiaciones que construyeron para cerrar estas adquisiciones en la primavera de 2018 se hicieron sobre este horizonte temporal, un escenario que ha quedado muy lejos de cumplirse y que obliga a ambos a renegociar sus préstamos antes de que venzan, y para eso apenas queda un año.

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La compra de Blackstone a Santander, bautizada como Proyecto Quasar, supuso el traspaso de 30.000 millones de euros brutos en inmuebles y préstamos a una sociedad conjunta del fondo (51%) y la entidad (49%), que los adquirió por 10.261 millones de euros. Para abordar esta compra, la sociedad se endeudó con un préstamo de 7.332 millones, financiación capitaneada por Morgan Stanley y Deutsche Bank, en la que también participó el fondo estadounidense con 1.000 millones.

Las fuentes consultadas aseguran que el plan de Blackstone consistía en dividir rápidamente la cartera en diferentes carteras y vehículos para hacer ventas rápidas, opción que se ha demostrado imposible y que ha desatado un auténtico terremoto en las relaciones entre el fondo y la entidad, disputa que alcanzó su punto álgido con la marcha de Diego San José, el hombre de Blackstone en España, y el estudio por parte del fondo de acciones legales contra Santander.

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Sin embargo, las aguas parecen haber vuelto a su cauce, al menos por el momento, y los dos socios han llegado a un acuerdo para refinanciar Quasar y diseñar una nueva hoja de ruta que exigirá ser mucho más realista que la de hace cuatro años, tanto porque aquellos Excel se han demostrado papel mojado, como por el hecho de que el sector se enfrenta a un contexto económico y cíclico peor.

Según sus últimos datos, correspondientes al cierre del ejercicio 2020, Quasar tiene todavía activos por valor de 6.984 millones, frente a los 9.400 millones que tenía registrados en 2019. De estos casi 7.000 millones, la mayor parte (76%) son inmuebles y el resto créditos. Del préstamo sindicado liderado por Morgan Stanley y Deutsche Bank aún adeuda 5.962 millones, cuyos intereses rondan los 200 millones anuales, y del que debía amortizar 555 millones el año pasado y 905 millones en 2022.

Santander y Blackstone han alcanzado un acuerdo para refinanciar Quasar

Pero el gran reto llegará en 2023, cuando deberá devolver de golpe el resto, 4.500 millones. Para hacerse una idea de las opciones reales que tiene de poder cumplir este compromiso, basta recordar que la propia Blackstone, dentro del sistema interno con el que mide el riesgo de su cartera, registró los 1.000 millones de euros que financió a Quasar como alto al cierre de 2020, otorgándole un nivel 4 en un sistema de catalogación que tiene como peor nota el 5.

Cerberus, por su parte, adquirió a BBVA 11.000 millones en activos tóxicos por 3.407 millones de euros, operación que abordó a través de la sociedad Promontoria Marina, donde el banco se reservó una participación del 20% y la opción de vendérsela al fondo, derecho que ejerció el pasado octubre, por un importe superior a los 500 millones de euros, según adelantó El Confidencial.

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Al igual que Quasar, Promontoria Mariana abordó esta compra endeudándose con un préstamo que se dividió en dos tramos: el primero, firmado con Morgan Stanley, tiene un límite de 1.264 millones, mientras que el segundo, participado por Deutsche Bank, asciende hasta 1.175 millones. Ambos tienen fijada su fecha de vencimiento el próximo año 2023.

La hoja de ruta diseñada por Cerberus contemplaba destinar gran parte de estos suelos, los mejores, a la promotora Inmoglaciar, para la que ideó un ambicioso plan estratégico que ha sido imposible llevar a cabo y que le llevó a dejarlo reducido a una cuarta parte en el ejercicio 2020, tras el estallido de la pandemia.

Cerberus, que ha recomprado a BBVA el 20% de su inmobiliaria conjunta, tuvo que rehacer su apuesta por la promoción

A partir de ese momento, el fondo frenó en seco los planes de expansión que tenía en el mercado promotor y apostó por empezar a vender suelo y centrar esfuerzos en la vivienda de alquiler, con la vista puesta en constituir una cartera de pisos en renta repartidos en numerosos edificios, precisamente la apuesta que a San José no le dejaron llevar a cabo en Blackstone.

Cerberus está construyendo esta nueva ofensiva sobre su nueva filial MACC Residencial, a la que ha ido pasando tanto los miles de pisos procedentes de Challenger y Coliseum, el 'portfolio' que compró a Banco Sabadell, como carteras adquiridas a BBVA y Santander. Precisamente, la entidad catalana ha desvelado en su informe de cuentas correspondiente al ejercicio 2021 que ultima la venta de su 20% a Cerberus y que todavía tiene pendientes de cobrar 633 millones del fondo norteamericano.

La refinanciación de Promontoria llega justo después de que Cerberus y los bonistas de su servicer Haya alcanzaran el pasado viernes un acuerdo con los tenedores del 60% de su deuda, que pasarán a ostentar una participación del 27,5% en el capital y obtendrán un aumento de cupón. El pacto también contempla una amortización parcial de los bonos. En cambio, Aliseda, el servicer de Blackstone y Santander, está libre de hipoteca, ya que la deuda de Quasar es contra los activos inmobiliarios, según explican fuentes conocedoras.

Blackstone y Cerberus han llamado a la puerta de sus acreedores para refinanciar los megapréstamos que pidieron hace ahora cuatro años para adquirir a Santander y BBVA, respectivamente, el ladrillo tóxico que tenían en sus balances y que superaba la escalofriante cifra de 40.000 millones de euros. Estas dos operaciones marcaron un punto de inflexión en la salida de la crisis financiera e inmobiliaria que a punto estuvo de llevarse el país por delante hace una década. Pero, ahora, quienes corren riesgo son los fondos que engulleron la 'subprime' castiza, al haberse demostrado imposible su digestión. Desde los fondos no hicieron comentarios.

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