Dos sentencias dictan rebajar el alquiler de los comercios y marcan un punto de inflexión

Justo cuando se cumplen dos años del estallido de la pandemia del covid-19, dos nuevas sentencias han marcado un punto de inflexión en la disputa judicial que mantienen comercios y restaurantes con los propietarios de sus locales por el pago de los alquileres de estos negocios.

Del mismo modo que muchas familias pidieron al Gobierno un escudo social para evitar ser desahuciadas y poder ajustar la renta de sus viviendas, al haberse ido al paro o estar en ERTE, los comerciantes pidieron reequilibrar los alquileres que pagaban con la caída de las ventas y las obligaciones de cierre, solicitud que basaron en la cláusula 'rebus sic stantibus' que permite revisar los contratos.

TE PUEDE INTERESAR

Bares y locales podrán pagar un 50% menos de alquiler durante el estado de alarma

EFE

Aunque el Ejecutivo aprobó dos reales decretos para alquileres de vivienda y de comercios, ninguno de ellos ha evitado que también haya litigiosidad. En el caso de los negocios, porque la norma se centró en los grandes caseros, cuando el grueso de los propietarios de locales son pequeños propietarios, no socimis ni fondos inmobiliarios. Además, esta norma marcaba un ajuste del 50% y un tribunal acaba de llevarla hasta el 75%.

En el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Orihuela, el magistrado Alfonso Carlos Aliaga Casanova firmó el pasado 17 de diciembre una sentencia que declara aplicable la 'rebus sic stantibus' al contrato de alquiler de un local de la firma de ropa infantil Charanga en el centro comercial La Zenia (Orihuela) y dicta que se debe rebajar la renta en un 75% en abril, mayo y junio de 2020, por ser el periodo de confinamiento, un 50% durante el año siguiente, hasta julio de 2021, y un 25% desde agosto de 2021 hasta el próximo diciembre de 2022, sin reducción de los gastos de comunidad.

"Es la sentencia que ha dado una mayor reducción de alquileres de todas las que se han dictado hasta la fecha", señala Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher, que ha dirigido el procedimiento. Este despacho, a través de la PAC (Plataforma de Afectados del Covid en Centros Comerciales), ha llegado a 125 acuerdos extrajudiciales y tiene actualmente 67 procedimientos de 'rebus sic stantibus' en curso. Procedimientos que ven en este fallo, y en otro reciente de la Audiencia Provincial de Badajoz, un punto de inflexión.

Como adelantó vLex, este tribunal extremeño dictó el pasado 30 de diciembre una sentencia en la que aplicaba la ‘rebus sic stantibus’ en el contrato de arrendamiento de un local de Don Benito (Badajoz), fallo relevante por ser la primera vez que una Audiencia Provincial reconoce esta cláusula y contra el que ya solo cabe recurso extraordinario de casación por infracción procesal.

TE PUEDE INTERESAR

Los pequeños dueños de locales que rebajen el alquiler podrán deducirse el 100%

Ruth Ugalde

"Hasta la fecha, solo hay 11 sentencias de 'rebus' de primera instancia y una sentencia de Audiencia Provincial", explica Ruiz de Villa, quien subraya que la PAC ha logrado ya dos a su favor, siendo especialmente relevante la última de Orihuela, por haber logrado el mayor ajuste de rentas hasta el momento.

En el caso de Badajoz, es destacable el hecho de que, en un primer momento, el Juzgado de lo Mercantil desestimó la demanda. En cambio, la Audiencia Provincial ha dictado que debe aplicarse la cláusula ‘rebus sic stantibus’ durante el tiempo que el negocio tuvo que permanecer cerrado entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020, periodo durante el cual la renta deberá quedar reducida a la mitad.

TE PUEDE INTERESAR

Guerra judicial e intento de desahucio entre Hesperia y su casero por el hotel Del Mar

Ruth Ugalde

Estos dos fallos son el arranque de un ejercicio en el que se espera un aluvión de pronunciamientos en torno a la cláusula 'rebus' durante los próximos meses, ya que además de los comercios y restaurantes que han acudido a los tribunales para defender el reequilibrio de sus rentas conforme al impacto de la pandemia, también están pleiteando las cadenas hoteleras contra los dueños de los inmuebles de sus establecimientos y Aena con los comerciantes de sus terminales.

Con este horizonte, cada interpretación de los jueces es analizada al detalle por cómo pueda cargar de argumentos al siguiente procedimiento. Y en este sentido, la resolución de Orihuela es destacable por varios aspectos. Por una parte, menciona que la pandemia ha alterado gravemente la base del negocio y, por tanto, debe ajustarse el contrato aunque el negocio no haya tenido pérdidas. Además, la sentencia declara la compatibilidad de la 'rebus' con la moratoria prevista en el real decreto; desestima que el hecho de contar con una renta mínima garantizada y otra variable suponga un reparto de riesgos; justifica que el local estuviera cerrado al público en periodo de confinamiento, cuando el centro comercial sí abrió sus puertas, porque la ausencia de ventas avalaba bajar la persiana, y rechaza que afecte a la viabilidad de la demanda que el arrendatario adeudara tres mensualidades cuando estalló la pandemia, porque se puso al día en cuanto la situación lo permitió.