El éxito de las nuevas mansiones de La Finca permite a Cereceda salvar su pulso con Värde

Al final, la historia ha terminado bien para todas las partes. A pesar de las tensiones del pasado, la empresaria Susana García Cereceda y el fondo estadounidense Värde Partners han conseguido sellar un acuerdo beneficioso para todas las partes que, además, pone en valor lo conseguido durante sus cinco años de intereses compartidos en La Finca Global Assets, dueña de uno de los patrimonios de oficinas más relevantes del país.

Porque un elemento clave para llegar a este desenlace ha sido el éxito de las nuevas promociones de lujo que Grupo La Finca ha desarrollado en este tiempo en Pozuelo de Alarcón, junto a las famosas mansiones que han hecho famoso, y rico, al grupo familiar. Unos desarrollos en los que ha sido crítico acertar con el producto, cierto, pero también la profesionalización que impuso Värde y los recursos financieros que inyectó en diciembre de 2016.

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Entonces, cuando el fondo estadounidense compró el 40% de la socimi, Cereceda necesitaba imperiosamente encontrar un socio que aportara el dinero necesario para que Grupo La Finca pudiera volver a promover sus famosas viviendas de lujo, tras la dura crisis inmobiliaria que había sacudido a toda la industria.

La refinanciación que había firmado unos años antes, la división del grupo familiar en tres sociedades —La Finca Global Asset, La Finca Somosaguas Golf y La Finca Real Estate Management— y la venta a Värde permitieron a Cereceda empezar a construir otra vez.

Ahora, la historia se ha escrito justo al revés y ha sido la actividad promotora la que ha conseguido los recursos necesarios para recuperar los mandos de la filial de oficinas. Tras meses buscando un inversor institucional que comprara la posición de Värde, al final, ha sido directamente Grupo La Finca quien ha ejecutado la operación y, además, lo ha hecho con recursos propios y financiación bancaria.

Esta demostración de solvencia ha sido gracias al éxito de sus nuevas promociones de lujo: LGC3, lanzada en 2017 y vendida al 100%; La Finca Garden, la primera gran promoción en salir a la venta en la era poscovid y que tiene ya colgado el cartel de todo vendido, y el centro comercial de La Finca, que se inaugurará en 2023 y que supondrá unas rentas anuales de cuatro millones.

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Como muestra del impacto que ha tenido en la salud financiera del grupo la buena marcha de la actividad promotora, basta señalar que en el ejercicio 2020, en plena pandemia, La Finca consiguió dejar atrás los números rojos y arrojó resultados positivos gracias a la venta de la promoción LGC3, que generó 100 millones de euros.

De hecho, el éxito comercial de estas 144 viviendas, con superficies entre 200 y 400 metros cuadrados y precios medios de 1,2 millones de euros, corrigió la situación de desequilibrio patrimonial en que se encontraba la compañía hasta entonces, cuando arrojaba unos fondos propios negativos por importe de 13 millones de euros.

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Suma y sigue, porque este cambio de tornas fue acompañado de una mejora de la liquidez que permitió a Grupo La Finca concluir el ejercicio, el más duro para el sector desde la crisis inmobiliaria, con una tesorería de 51,2 millones.

Con estos números, la compañía ha podido abordar la compra a Värde con recursos propios y financiación bancaria. En concreto, según las fuentes consultadas, La Finca aportará el grueso de la compra, financiación a la que se sumará un préstamo cercano a 40 millones de CaixaBank. Además, Santander ha concedido un préstamo promotor de 23 millones.

Para Värde, el precio acordado es también todo un logro, ya que le permite una solución rápida por un importe muy próximo a la última valoración oficial de la socimi, que se situaba en 790 millones de euros. Los hasta 130 millones en que se ha valorado su 37,78% (hay dos millones que cobrará en función de los resultados de este ejercicio) suponen valorar el 100% del capital en 344 millones de euros.

A esta cantidad deben sumarse los 380 millones de compromisos financieros de la compañía, y los más de 40 millones de euros en dividendos repartidos por la socimi, lo que significa que el precio finalmente acordado apenas tiene un descuento inferior al 5% respecto a la citada valoración. Y eso que el segmento de oficinas vive un complejo momento, debido a los interrogantes que existen en el mercado en torno al teletrabajo.

Värde ha vendido su participación sin apenas descuento frente a la última valoración

A pesar de ello, el parque de oficinas de La Finca cuenta con unos niveles de ocupación superiores al 90% y una fuerte generación de caja, que a cierre de junio de 2021, último periodo con cifras oficiales, ascendió a 21 millones de euros, cifra que se espera que haya sido muy superior a cierre de ejercicio.

A pesar de estos buenos números, el hecho de vender una posición minoritaria, los problemas que le siguen enfrentando con su hermana Yolanda y el juicio por el caso Villarejo estaban haciendo muy complicada la entrada de un inversor institucional que relevara a Värde en estos momentos.

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Si no se encontraba ningún comprador, las dos partes contaban con un mecanismo de salida que les permitía repartirse el parque de oficinas, opción que, sin embargo, era mucho más farragosa, menos líquida para el fondo y más lenta.

En este contexto, la compra por parte de Cereceda es la mejor solución para todas las partes y la muestra de que al final, con sus luces y sus sombras, sus años de matrimonio han sido fructíferos para las dos partes, ya que la empresaria retoma los mandos de todo su imperio y el fondo vende muy por encima de los 79 millones en los que tiene reconocida en libros su participación.