Neinor logra 100 M de Natixis para obra nueva en alquiler en pleno repliegue de la banca

Mordisco de Natixis en el mercado financiero español. La entidad francesa ha concedido a Neinor el primer gran préstamo promotor que otorga un banco extranjero a una inmobiliaria española para construir viviendas destinadas al alquiler, actividad conocida en la jerga del sector como 'build to rent' (BtR).

El acuerdo es un espaldarazo tanto para Natixis, que ha sabido aprovechar el repliegue de la banca española, como para Neinor, que marca distancias con sus competidores al estar consiguiendo financiar todos sus proyectos BtR con préstamos promotores, es decir, sin tener que recurrir a financiación alternativa y más cara.

TE PUEDE INTERESAR

Orion da un golpe de efecto y plantea meter a Neinor en el negocio del alquiler

Ruth Ugalde

Las fuentes consultadas aseguran que el acuerdo con Natixis se ha cerrado a un tipo en línea con la media de los préstamos promotores que ya tiene Neinor para este tipo de proyectos, y que se sitúan entre el 2%-2,5%, y con un periodo de vencimiento de cinco años. Desde la compañía, han reconocido el acuerdo con Natixis, pero han declinado aclarar ningún detalle sobre el mismo.

La promotora dirigida por Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemí cuenta ya con 300 millones concedidos por Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell para financiar proyectos BtR, cantidad a la que se suman ahora los 100 millones de Natixis, lo que garantiza a Neinor el pulmón necesario para afrontar la construcción de 3.500 pisos.

Tras el acuerdo con Natixis, Neinor alcanza un total de 400 M en préstamo promotor que le garantizan financiar 3.500 viviendas para alquiler

La compañía tiene como objetivo a cinco años contar con un parque propio de 5.000 viviendas en alquiler, cartera a la que van destinados estos 400 millones de financiación, lo que significa que tiene ya garantizados los fondos necesarios para levantar el 70% de las futuras viviendas. Dentro de estos números, están los 1.100 pisos del plan de viviendas social de Barcelona (Habitatge Metrópolis Barcelona) que se ha adjudicado junto a Cevasa.

Detrás de este acuerdo hay otro paso adelante en la profunda transformación que está viviendo la industria promotora, una actividad que históricamente ha ido de la mano de la banca nacional, interesada en financiar a las inmobiliarias la construcción de las viviendas porque detrás tenía el premio gordo: la hipotecas de los particulares que compraban esos pisos.

Pero este modelo está viviendo una auténtica metamorfosis por tres razones fundamentales. Por una parte, el sector financiero ha aprendido de los errores del pasado y está siendo mucho más estricto a la hora de conceder tanto préstamos promotores como hipotecas. Por otra, el proceso de consolidación bancaria está empujando a las inmobiliarias a buscar nuevas vías de financiación, ya que donde antes había 45 entidades a cuya puerta llamar, ahora apenas hay una decena.

Por último, está la propia transformación del mercado promotor, tradicionalmente centrado en construir para vender y que ahora, en cambio, tiene el foco en hacerlo para alquilar. La consecuencia directa es que la banca ya no ve detrás de ese préstamo promotor decenas de hipotecas con clientes particulares que se vinculaban a la entidad por varios años, cuando no de por vida, lo que resta atractivo a cada proyecto y encarece la financiación.

TE PUEDE INTERESAR

Los fondos extranjeros y los bancos ponen en cuarentena el sector inmobiliario español

Ruth Ugalde

De hecho, las fuentes consultadas aseguran que la diferencia entre un préstamo promotor para viviendas destinadas a la venta o al alquiler oscila entre medio punto y un punto de interés más caro en el caso de la financiación de hogares destinados al modelo en renta.

El motivo es que estas promociones se suelen vender en bloque a un gran fondo, que además cuenta con recursos suficientes para diseñar sus propias estructuras financieras y, por tanto, es menos atractivo para la banca nacional, lo que ayuda a comprender su repliegue en el BtR.

No obstante, en el caso de Neinor, la promotora se diferencia de las otras grandes cotizadas en que sí está construyendo su propia cartera de residencial en alquiler y, por tanto, está interesada en convertir estos préstamos promotores en otros hipotecarios conforme vaya completando cada desarrollo.