La recuperación y los tipos en mínimos impulsan un nuevo 'boom' de hipotecas

El mercado hipotecario sale fortalecido de la crisis del covid-19. Las incertidumbres, las restricciones y los cientos de miles de empleados en ERTE (expediente de regulación temporal de empleo) no han impedido que los créditos inmobiliarios repunten en los últimos meses hasta máximos desde finales de 2010. Las entidades españolas concedieron en marzo hipotecas por valor de 5.729 millones y en mayo 5.454 millones, las dos mayores cifras mensuales desde hace 11 años, según datos del Banco de España.

El total de financiación para la compra de vivienda ascendió a 23.900 millones en los cinco primeros meses del año. Aunque las cifras siguen lejos de las de la burbuja inmobiliaria —en el mismo periodo de 2006 se concedieron 72.400 millones—, los expertos destacan la importancia de que en 2021 se hayan alcanzado máximos desde la anterior crisis.

“Hay varios factores que están influyendo de forma positiva en la recuperación/repunte del mercado. Por un lado, el sentimiento de que la pandemia está en su fase final, aún a pesar de las malas noticias de rebrote de estos días. Otro factor es un incremento inusual del ahorro en las familias durante este periodo de confinamiento y restricciones, lo que da más capacidad para acometer inversiones. Y si a esto último le unimos el nivel negativo de los tipos de interés, incluso a un plazo largo, lo cual, por un lado, favorece el endeudamiento a un coste muy razonable”, explica Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval.

Una reciente encuesta realizada por TFI Consumer Research de ING en ocho países europeos constata que la pandemia ha hecho buscar nuevas viviendas a muchas personas. La intención de compra de una vivienda en España (28% de los encuestados) es mayor que la media europea por encima de países como Reino Unido, Alemania y Holanda. Esto se debe principalmente a que el 25% de los españoles quiere mudarse a una casa mejor y casi en la misma medida, al 23% le gustaría dejar de estar de alquiler y convertirse en propietario.

TE PUEDE INTERESAR

ING aviva la 'guerra' de las hipotecas al reducir el precio de todas las que ofrece

EP

Este replanteamiento provocado por el confinamiento de 2020 se ha sumado al 'efecto embalse' que se ha generado con todo el ahorro acumulado en los meses de consumo restringido. Así lo reflejan los depósitos en manos de las familias, que han aumentado en 100.000 millones desde marzo de 2020, de 739.000 a 839.000 millones. Estos dos factores crean el caldo de cultivo perfecto para el tirón hipotecario.

A esto se suman las propias condiciones de los créditos, como explican desde Banco Sabadell: "Los precios de las hipotecas están en mínimos, la competencia entre entidades es cada vez más intensa. Además, la nueva Ley de Crédito Hipotecario ha abaratado los precios de las subrogaciones, que cuentan como nuevas hipotecas".

El factor BCE

De esta forma, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas alcanzó en mayo un nuevo mínimo histórico al situarse en el 1,63% TAE (tasa anual equivalente), muy lejos del 6,2% que se alcanzó de máximo en 2008. Muchos de estos créditos se están concediendo a tipo fijo, un 65% según las últimas estadísticas de la Asociación Hipotecaria Española.

Este oasis en los precios hipotecarios ha venido para quedarse a tenor de lo que anunció este jueves el Banco Central Europeo (BCE). La institución presidida por Christine Lagarde dio un giro histórico al cambiar su objetivo de inflación, permitiendo desviaciones temporales al alza o a la baja, lo que supone mayor flexibilidad dentro de la meta de alcanzar esta ratio en el medio plazo. Esta decisión abre la puerta a que los tipos bajos perduren más tiempo.

Aun así, el banco central señaló que vigilará con atención los precios de la vivienda, para evitar nuevas burbujas como las provocadas en la anterior etapa de bajos tipos de interés.

Este peligro también es vigilado de cerca por el Banco de España. El regulador no apreciaba riesgos en este nuevo tirón hipotecario en su último Informe de Estabilidad Financiera: "Durante la segunda mitad de 2020 tuvo lugar una recuperación importante del volumen de hipotecas para la compra de vivienda, lo que ha permitido compensar parcialmente la fuerte caída de este tipo de financiación en los meses posteriores al estallido de la pandemia. Esta evolución ha venido acompañada, no obstante, por un ligero endurecimiento de las condiciones de concesión. Así, ha descendido el peso de las nuevas operaciones con una relación préstamo-precio (LTP, por sus siglas en inglés de 'Loan-to-Price') superior al 80%".

TE PUEDE INTERESAR

Hipotecas en desescalada: a través de internet, a tipo fijo y no más del 80%

E. Sanz

La hipoteca media se situó en el primer semestre de 2021 en 124.370 euros, un 1,4% más que en el mismo periodo del año anterior, según el XXXIII Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF). La ciudad de Barcelona (153.887 €) es la población con la hipoteca más alta, seguida de Madrid (128.415 €). Este estudio también destaca que la ratio préstamo a valor se sitúa en el primer semestre de 2021 en el 73%, mientras que la relación entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el 32%.

El perfil del comprador de vivienda es el de una persona que compra primera vivienda (73,9%), con financiación (66,9%), una edad comprendida entre 25 y 44 años (60,6%), de nacionalidad española (86,2%), con un contrato laboral indefinido (73,9%) y estudios universitarios (40,3%).

Todos los indicadores apuntan a un crecimiento sano de este mercado apoyado sobre los vientos de cola de la recuperación, la importancia creciente que se da a la vivienda tras estas estar semanas encerrados en una y los bajos tipos de interés. Aun así, la experiencia reciente aconseja no perder de vista estos datos en el medio plazo.