Órdago a la grande de Bilbao para entrar en el mapamundi inmobiliario

Bilbao quiere jugar la Champions League del mercado inmobiliario. La capital vizcaína vive un momento crítico que puede colocarle en el mapamundi del negocio del real estate. Y no se trata de un chiste fácil, sino de una consecuencia de cómo funcionan los grandes fondos internacionales que invierten en este tipo de activos, vehículos muchas veces paneuropeos, para los que España es Iberia y forma parte de la gran región que es el sur de Europa, y donde la diferencia la marca el atractivo de cada ciudad.

Madrid y Barcelona, por este orden, son los únicos representantes españoles de esta particular superliga, en la que compiten contra Berlín, Londres, París, Fráncfort, Ámsterdam, Hamburgo, Múnich, Milán, Viena, Bruselas, Varsovia, Lisboa, Estocolmo, Luxemburgo, Copenhague, Helsinki y Zúrich, según el último 'ranking' top20 del informe que anualmente elaboran PwC y Land Urban Institute. Imaginar a Bilbao en esta lista es, probablemente, un exceso de fantasía, pero confiar en que pueda entrar en el foco de los grandes vehículos que tienen el grueso de sus inversiones en estas ciudades es ya otra cosa.

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Y esta es la mano que está jugando la capital vizcaína, que tiene varios reyes y algún caballo con los que intentar lanzar todo un órdago a la grande a la partida que acaba de empezar en el margen izquierdo de la ría.

Como adelantó El Confidencial, Mutualidad de la Abogacía ha encargado a BNP organizar un proceso formal de venta del histórico edificio situado en el número 12 de la Gran Vía, sede operativa de BBVA en País Vasco y su mayor oficina comercial en toda España, mientras que Kutxabank ha mandatado a Savills-Aguirre Newman para hacer lo propio con el 30% que posee de Torre Iberdrola, el octavo rascacielos de la piel de toro, inmueble comparable a las Cinco Torres de Madrid.

Solo estas dos operaciones suman 230 millones de euros de inversión (los abogados aspiran a conseguir 150 millones y la entidad vasca otros 80 millones), cifras solo al alcance de grandes inversores institucionales y que prometen romper todas las marcas de este mercado, cuyo récord de inversión inmobiliaria de los últimos años se alcanzó en 2018, con algo más de 350 millones repartidos entre hotelero, industrial, comercial y oficinas.

Sólo las ventas del 30% de Torre Iberdrola y del edificio de BBVA suponen 230M de inversión

"No veo fácil alcanzar estas cifras. Sobra dinero para invertir en este tipo de activos en Madrid y Barcelona, pero otra cosa es hacerlo en provincias. Convencer a capital coreano, por ejemplo, para que entre en una ciudad como Bilbao es muy difícil, pero también es verdad que todos debemos hacer un esfuerzo para que España no sea solo Madrid y Barcelona. Veremos", señala un bróker inmobiliario que pide guardar el anonimato.

Frente al innegable reto que vive la capital vizcaína está la metamorfosis urbanística que ha protagonizado en los últimos 25 años, su riqueza, tejido industrial, ventajosa fiscalidad y la posibilidad de beneficiarse de algunos de los efectos que está teniendo el covid en el mercado inmobiliario, "un sector en plena transformación", según destaca PwC.

En su informe, la firma de servicios profesionales advierte de que "la aceleración de tendencias como el teletrabajo, la compras 'online' y la digitalización; los criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobierno y la apuesta por el Net Zero); o el reposicionamiento de los activos, están impulsando un cambio significativo, hasta el punto de conformar un mercado sustancialmente distinto".

Entre las nuevas revoluciones inmobiliarias destaca la que están protagonizando los centros de datos, terreno donde España está siendo el mercado con más rápido crecimiento de Europa, gracias a la apuesta que empresas como Amazon, Google y Microsoft están haciendo por nuestro país. Siempre rápida para detectar hacia dónde va el mercado, la socimi Merlin ya ha movido ficha, aliándose con Edged Energy para construir una red de centros de datos ultraeficientes energéticamente en la Península Ibérica y las cuatro ciudades elegidas han sido Madrid, Barcelona, Lisboa y Bilbao.

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A estas tendencias se une la abundancia de liquidez que hay en el mercado y los bajos tipos de interés, lo que sumado a la falta de activos de calidad ha hecho que la política de inversión de los grandes fondos se oriente cada vez más hacia lo que se conoce como inversiones alternativas y, dentro de estas, hacia activos menos conservadores, según los cánones tradicionales.

Toda esta suma de factores explica que, por ejemplo, la logística, sea ahora la inversión estrella, cuando hasta hace poco más de cinco años era el patito feo del sector, o que la promoción de vivienda en alquiler (BTR) sea la gran apuesta en un país como España, donde parecía que tener el hogar en propiedad era una máxima inamovible.

En este tiempo de cambios, ya ha habido algunos grandes inversores internacionales que han movido ficha en el mercado inmobiliario bilbaíno, como M&G, que hace tres años adquirió a Banco Santander la sede histórica del Hispano, por 50 millones de euros, en el número 4 de la Gran Vía, o Angelo Gordon, que casi en paralelo adquirió a BBVA el número 1 de la misma arteria, la torre que albergó durante décadas el cuartel general del Banco Vizcaya, por 100 millones de euros.

En ambos casos, además, hay un proyecto de transformación detrás de cada uno de estos inmuebles. En el primero, M&G se hizo con los 2.500 metros cuadrados de superficie comercial, donde tiene firmado un contrato de alquiler a 15 años con la entidad cántabra, mientras que el resto del inmueble fue comprado en paralelo por la socimi hotelera Millenium para convertirlo en un establecimiento de cinco estrellas de la cadena Radisson Collection.

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La antigua sede del Vizcaya es ahora la tienda insignia de Primark, que ocupa la planta baja y las cinco primeras alturas, mientras que la Diputación de Vizcaya ocupa el resto de la torre con un contrato a largo plazo, dos inquilinos de primer nivel de cara al nuevo proceso de venta que, se espera, se abrirá formalmente después de verano, tras varios meses de contactos informales. Una venta en la que, probablemente, juegue un papel crítico el resultado de los procesos ya abiertos por Mutualidad y Kutxabank.

Proyectos de transformación

Un indicador del creciente atractivo de Bilbao para la inversión extranjera es el reconocimiento que ha recibido del servicio fDi Intelligence, perteneciente al grupo editorial Financial Times, al identificarla como la tercera ciudad de tamaño medio más prometedora del Viejo Continente y la novena del sur de Europa si se incluye también a las grandes capitales.

Este 'ranking' de elaboración bianual y bautizado como 'Tier 2 Cities of the Future 2020/21' valora tanto las fortalezas económicas como el tejido empresarial y las capacidades financieras. El País Vasco es la quinta economía de España en el 'ranking' de PIB (Producto Interior Bruto) por comunidades autónomas, pero si se mira el PIB per cápita asciende al segundo puesto del país, gracias a que goza de un fuerte tejido industrial y educativo, además de la ventaja añadida de contar con una hacienda propia.

FT ha reconocido a Bilbao como la tercera ciudad mediana más prometedora de toda Europa

Además, Bilbao es una ciudad cada vez más atractiva para el turismo y el sector servicios, gracias a la enorme transformación que ha vivido desde que se instaló el Museo Guggenheim y arrancó toda la regeneración urbana de la ría, un trabajo de décadas que ha cambiado la imagen de la ciudad y la ha hecho cada vez más atractiva para los visitantes.

En apenas cinco años, desde 2014 hasta 2019, Bilbao disparó un 34% el número de turistas, hasta alcanzar el millón anual, según los datos del Ejecutivo vasco previos a la pandemia. Además, según el informe "Euskadi como destino turístico, posicionamiento en el mercado nacional en un escenario post-covid", elaborado por la agencia vasca de turismo sobre una encuesta a andaluces, madrileños, catalanes y castellanoleoneses, el País Vasco es la tercera comunidad autónoma más visitada por los ciudadanos de estas regiones en los últimos tres años, solo por detrás de Andalucía y Madrid.

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Suma y sigue, porque, las principales motivaciones de los españoles para el turismo dentro de nuestras fronteras son, por este orden, visitar ciudades y conocer la vida urbana, disfrutar de la gastronomía y el vino, y conocer el arte y al patrimonio, tres pilares de la capital vizcaína. De hecho, el informe subraya que esta comunidad autónoma se apoya en Bilbao y San Sebastián como los principales destinos turísticos, aunque la bella Easo sigue siendo mucho más atractiva para los extranjeros.

"En los últimos años, San Sebastián ha crecido más, especialmente, por la llegada del turismo internacional, que supera con creces a Bilbao. En todo caso, desde hace varios años, Bilbao está haciendo las cosas bien y ya empieza a ser ubicación más atractiva. El gran detonante será la llegada del AVE al centro que, sin duda, generará un tráfico 'business' durante la semana y de ocio durante el fin de semana muy relevante", indica Juan Antono Gutiérrez, consejero delegado de Mazabi.

Proyecciones que juegan en favor de que se retomen los procesos de venta que ya se movieron en el mercado antes de la pandemia, como la venta de la sede de Mapfre, que encargó a CBRE, o del Edificio Echevarría que posee la socimi Trajano en Alameda Urquijo 4, mandato que dio a JLL. Dos inmuebles que también quieren jugar su mano en la nueva partida inmobiliaria que lidia Bilbao.