La Finca y Värde activan su acuerdo de divorcio y se dan un año para repartir los bienes

Värde se marcha de La Finca. El fondo estadounidense ha comunicado al grupo controlado por la empresaria Susana García Cereceda su decisión de activar el mecanismo de salida, figura recogida en el acuerdo de socios que firmaron en 2016 y que conllevará la ruptura definitiva de este matrimonio, un desenlace que, como tarde, se producirá la próxima primavera.

Al haber un acuerdo prematrimonial, este particular proceso de divorcio tiene perfectamente definidos los pasos que deberán darse a partir de ahora. El primero consistirá en fichar a dos expertos independientes para que determinen el valor de los activos de La Finca Global Assets, la socimi de oficinas donde Grupo La Finca controla el 50% del capital, Värde otro 38% y Yolanda García Cereceda, hermana de la presidenta, otro 10%.

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Sobre la base de esta primera valoración, otros dos expertos deberán determinar el valor real de mercado de la compañía, referencia a partir de la cual se sucederá una de las tres siguientes opciones: la entrada de un nuevo inversor que tome la posición de Värde, la compra al fondo de su participación por parte de Grupo La Finca o el reparto de todos los edificios de oficinas que comparten actualmente los dos socios, lo que se ha bautizado como mecanismo de asignación de activos.

Además del famoso parque empresarial que La Finca posee en la madrileña localidad de Pozuelo de Alarcón, junto a la urbanización de viviendas de lujo que ha hecho famoso al grupo de la familia Cereceda, la socimi también cuenta con diversos edificios de oficinas como Serrano 105 y 111, Almagro 14 y 16, Torre Suecia, Castelló 23, Pez 12 o los complejos empresariales Martínez Villergas 52 y Cardenal Marcelo Spínola.

El mecanismo de salida contempla que Värde cuenta con un plazo de 10 meses para encontrar comprador, periodo que empieza a contar desde que comunicó su deseo de activar esta vía, es decir, el pasado 9 de marzo, según acaba de reconocer el fondo. Si consigue una oferta vinculante por, al menos, el 95% del valor real de mercado, y La Finca acepta al nuevo socio, se completará la operación, pero si Cereceda rechaza al candidato, Värde podría obligarle a adquirir sus acciones al precio ofrecido y forzar la separación, repartiéndose los inmuebles.

También cabe la posibilidad de que pase el plazo señalado de 10 meses y Värde haya sido incapaz de completar la venta al precio de referencia, lo que abrirá un nuevo periodo de tres meses durante el cual Grupo La Finca podría intentar adquirir la posición del fondo para sí mismo o para un tercero de su confianza. Pero, si transcurrido ese plazo tampoco se ejecuta operación alguna, se podrá continuar el proceso de su separación mediante el mecanismo de asignación de activos, que contará con otro plazo de tres meses.

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Según la última valoración oficial publicada por la socimi, correspondiente al cierre del ejercicio 2020, su cartera de oficinas alcanza los 759,4 millones de euros, cifra un 4% inferior a la arrojada un año antes. En ambos casos, ha sido la consultora JLL la firma encargada de realizar este cálculo. Además, desde hace poco más de un año, como adelantó El Confidencial, Deloitte está asesorando a Värde en esta inversión.

De cara a fijar los precios de referencia que contempla el pacto de socios, a la valoración de activos que determinen los dos expertos independientes que se nombren ahora, hito previsto para junio o julio, habría que restarle la deuda y el descuento con que cotizan las grandes socimis de oficinas, como Merlin o Colonial, cuyo valor en bolsa es un 45% y un 30% inferior, respectivamente, al valor neto de sus activos (descontada la deuda).

Reparto de bienes

La Finca Global Assets tiene la totalidad de sus activos garantizando un préstamo sindicado de 391 millones de euros, que suscribió el 28 de diciembre de 2016 con diversas entidades bancarias y cuyo vencimiento será el 28 de diciembre de 2023.

En paralelo a la firma de este crédito, la compañía también determinó entonces, en 2016, cómo sería el reparto de los activos con Värde si, finalmente, se llegara a ese punto, un horizonte cada vez más plausible. En el caso de segregación total, se constituirían dos sociedades: a una se le asignaría La Finca Business Park (el parque empresarial de Pozuelo) y su accionista sería Grupo La Finca, y a la otra los otros activos, bajo el control de Värde.

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El pacto de accionistas también contempla que pueda producirse una segregación parcial: se constituiría una sociedad, propiedad del fondo, a la que se traspasarían los otros activos, entregándose las acciones de esta sociedad a Mansfield. El resto se pagaría en efectivo.

Värde también podría optar por adquirir una selección de los activos, siempre y cuando su valor neto contable (descontando la deuda) sea lo más cercano posible al valor de sus acciones de la socimi, que tras este movimiento llevaría a cabo una reducción de capital.