El boom del delivery llega al ladrillo: Indosuez y Azora lanzan la primera socimi de última milla

El año pasado, en España, la tasa de penetración de las compras por Internet pasó del 5,4% al 9,9%, lo que significa que prácticamente dobló su peso. Detrás de este número muerto, hay todo un reto para las compañías, ya sean grupos de moda, empresas de decoración, supermercados o cadenas de comida, que deben adaptar sus estrategias y estructuras al auge de los pedidos por internet.

Y no sólo eso, al cambio que ya supone el auge de las operaciones online, se unen factores como el deseo de inmediatez o la cultura de las devoluciones, que están complicando todavía más la gestión de la logística de las empresas, un camino de no retorno al que, además, la pandemia del Covid-19 ha dado todavía más alas o, como le gusta decir a los expertos, ha acelerado la tendencia.

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Este reto es la oportunidad de negocio que ha visto Indosuez, la división de gestión de patrimonios y banca privada de Crédit Agricole, que ha unido fuerzas con la gestora inmobiliaria Azora para lanzar al mercado la primera socimi logística especializada en última milla, es decir, naves ubicadas a las puertas de las grandes ciudades, e incluso dentro del casco urbano, que permiten abastecer en cuestión de horas cualquier pedido.

Según han confirmado fuentes financieras, el nuevo vehículo va dirigido a clientes de la entidad gala, que ven en esta inversión alternativa una oportunidad de lograr rentabilidades netas del 8%-9%, según el objetivo que se han marcado los promotores. La nueva socimi, bautizada como Milepro, prevé levantar 60 millones de euros de capital, lo que le conferirán una fuerza de disparo de 120 millones de euros.

Al constituirse como socimi, será un vehículo cotizado en el BME Growth (antiguo MAB), aunque tiene un esquema inversor propio de los fondos de capital riesgo (private equity), con un horizonte temporal de seis añosprorrogables por otros dos. Este esqueleto recuerda al que se hizo con Hispania, la primera socimi hotelera que saltó al parqué español, y que también gestionaba Azora.

Entonces, no obstante, se dejó abierta la puerta a poder transformarlo en un vehículo perenne cuando llegara a su ecuador, opción que decidió no llevarse a cabo cuando llegó el momento. Ahora, en Milepro, cabría la opción de incluir una opción similar, según afirman fuentes conocedoras, que también apuntan a que esta primera socimi se enmarcaría dentro de una estrategia más amplia Azora dirigida a contar con varios vehículos logísticos.

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Milepro es la segunda aventura conjunta de Indosuez y Azora, que en el verano de 2019 ya lanzaron la socimi Adriano Care, especializada en residencias para la tercera edad, y con una capacidad de inversión de 250 millones de euros. En este vehículo también participa Banca March que, como la entidad gala, encuentra en estas inversiones alternativas una oportunidad para ofrecer a sus clientes jugosas rentalidades en un momento de bajos tipos.

Dentro del auge de la logística, la última milla es vista como la joya de la corona y como el activo con mayor potencial, lo que también significa riesgo. De hecho, según la clasificación que exige la normativa española, este vehículo se encontraría en el más elevado, según las fuentes financieras consultadas, lo que explica también su elevada promesa de rentabilidad, ya que son dos variables que siempre van de la mano en el mundo de la inversión.

Nueva megatendencia

Los planes del banco francés y la gestora española pasan por tener levantado el capital en abril, para poder cerrar así sus primeras inversiones antes de verano. La socimi operará tanto en España como en Portugal, con especial foco en las ciudades de Madrid, Barcelona, Sevilla, Bilbao, Valencia, Lisboa y Oporto.

La apuesta por las grandes capitales, además de responder a la necesidad de rápido abastacimiento de los hogares, tiene también una lógica inversora, ya que al estar en grandes núcleos urbanos, o en su primera corona, el subyacente inmobiliario de esta inversión es, a priori, más atractivo que las granes naves de zonas más remotas, propias de la logística tradicional.

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Para hacerse una idea del reto que supone para la logística el avance del comercio online, hay estudios que apuntan a que por cada millón de euros de ventas por internet, se necesita cuatro veces más espacio logístico que en las de tienda. A esto se une que la previsión es que, en España, el e-commerce crezca a un ritmo del 11% en el periodo 2021-23, con lo que la demanda de estos espacios se espera que vaya a ser exponencial.

Esta lógica es la que ha llevado a otros gigantes, como Blackstone, a apostar con fuerza por la última milla con el fondo Mileway, que el año pasado compró a Transportes Gallastegui sus instalaciones en cuatro provincias. Hines también ha movido ficha con la adquisición de una cartera a Allegra; mientras que Invesco se hizo con el mayor parque logístico de última milla de Madrid a finales del año pasado.