Lecciones de la primera sentencia que rebaja al 50% la renta a un empresario por el covid

La sentencia ha supuesto un rayo de esperanza para miles de empresarios y autónomos ahogados por las pérdidas provocadas por el covid. El Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona ha impuesto al propietario de varios inmuebles la rebaja del 50% de la renta que tenía con su arrendatario, un empresario dedicado al negocio de los alojamientos turísticos, después de que este demostrara el desplome de sus ingresos por culpa de la pandemia.

El fallo es el primero hecho público en España que aplica, en el contexto del covid, la cláusula 'rebus sic stantibus', una figura jurídica que permite modificar judicialmente las condiciones de un contrato cuando se produce una alteración grave de las circunstancias existentes cuando este se firmó. Pero no solo es relevante por este precedente. También porque rechaza que la existencia del Real Decreto-ley 15/2020, que reguló la moratoria de los arrendamientos, impida acudir a otros instrumentos legales, como la cláusula 'rebus'. Es decir, si la solución que ofrece la ley no reequilibra de forma adecuada la relación contractual, el empresario o autónomo puede activar otros mecanismos.

Estas son las claves del fallo y qué lecciones pueden extraer del mismo otros empresarios y autónomos en una situación similar.

No solo se aplica a los alquileres turísticos

El primer requisito que ha establecido la jurisprudencia para que pueda aplicarse la cláusula 'rebus' es que se produzca una alteración "extraordinaria e imprevisible" en el momento de suscribir el pacto. ¿Tiene la pandemia tal consideración? Según la jueza del caso, esta exigencia se cumple "sin duda", dado el impacto de la limitación de la movilidad a nivel nacional e internacional. "Las partes, al celebrar el contrato, no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial, dado que no había sucedido con anterioridad", expone la magistrada.

El abogado que ha ganado el caso, Alejandro Fuentes-Lojo, señala que, en su opinión, esta interpretación va más allá del negocio de los alquileres turísticos. "Lo relevante es que se trata de un contrato de arrendamiento de industria. En este caso, se concreta en ese tipo de alojamientos, pero cabe aplicarlo también a otros sectores de actividad", asevera el letrado.

La prueba pericial, determinante

El segundo requisito de la cláusula 'rebus' es que la alteración cree un perjuicio "grave y excesivamente oneroso" a una de las partes. Para probar este extremo, explica Fuentes-Lojo, resultó "determinante" una minuciosa prueba pericial que detallaba las pérdidas ocasionadas por la pandemia. "La carga de la prueba reside en quien la alega, así que debe acreditarse", expone el letrado, que subraya, en todo caso, que "lo relevante es el perjuicio económico que ha sufrido la actividad concreta que se desarrolla en el local arrendado, no las del conjunto de la sociedad propietaria del negocio". Tampoco importa el impacto del virus en el conjunto de la economía o del sector de actividad. La pericial debe centrarse en el objeto del contrato.

Detallar la propuesta de nueva renta

En el caso enjuiciado, el empresario demandante no solo acreditó con la prueba pericial el impacto que le había supuesto el covid, sino también justificó el porqué de la renta que proponía al propietario de los inmuebles. En este caso, 600 euros, el 50% de lo que venía pagando hasta el comienzo de la pandemia. Una minuciosidad que resultó bien valorada por la jueza.

"Así, [el demandante] ha explicado que la tasa de esfuerzo, que es el índice porcentual entre el gasto de alquiler y la facturación de los inmuebles, en 2019 era del 53%, de manera que el 53% de los ingresos se destinaba a pagar los alquileres. Sin embargo, en 2020, esta tasa de esfuerzo ha aumentado un 144,04%, ya que asciende al 197,04%, siendo por tanto los alquileres superiores a los ingresos", se expone en la sentencia.

El empresario tiene que soportar mayor perjuicio

La doctrina de la cláusula 'rebus' exige que la modificación del contrato distribuya las pérdidas y las ganancias de forma "equitativa y justa". En este punto, opina Fuentes-Lojo, está lo más "novedoso y relevante" de la sentencia. Y es que la magistrada valora positivamente que la renta que propone el empresario le obliga a cargar a él con una mayor proporción de las pérdidas ocasionadas por el covid.

A este respecto, la resolución afirma que "para que la decisión sea equitativa, hay que tener en cuenta que el arrendatario tiene que asumir un porcentaje más elevado de pérdidas, porque el que realiza el contrato de arrendamiento para explotar una industria (...) lo hace como empresario y sin unas ganancias fijas, estando sometido a los vaivenes del sector y a unas eventuales pérdidas". Es decir, emprender conlleva una mayor dosis de riesgo que la 'rebus sic stantibus' no puede eliminar del todo.

La importancia de negociar

La última condición de la cláusula es que exista negociación entre las partes. En este sentido, la jueza penaliza que el propietario de las viviendas no haya querido sentarse con su arrendatario. "Solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta", reprocha la resolución.

"La sentencia es un toque de atención para quienes no están queriendo negociar", advierte Fuentes-Lojo, quien, no obstante, dice que la norma está siendo intentar llegar a acuerdos entre las partes. Prueba de que valoró el esfuerzo del arrendatario frente al bloqueo del propietario, apunta el letrado, es que la jueza impuso las costas a la contraparte.

La ley no impide otras soluciones

Y, por último, la gran lección que permite extraer este caso es que la existencia de una solución legal no impide que los afectados por la pandemia busquen otras soluciones. En este caso, a pesar de que el Real Decreto-ley 15/2020 regulara la moratoria de los arrendamientos, la magistrada avaló solicitar la aplicación de la 'rebus sic stantibus'. "Las consecuencias que fija [la ley] no son excluyentes de otras modificaciones", subraya el texto, "se puede solicitar otra consecuencia diferente".

"Si lo que contienen los decretos-leyes no es suficiente o no se adecúa a las circunstancias del negocio jurídico, es totalmente lícito que los afectados acudan a otros instrumentos jurídicos como la cláusula 'rebus", concluye Fuentes-Lojo.