¿Comprar una casa sin visitarla? Las ventas 'online' llegan al sector inmobiliario
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MESA REDONDA EL CONFIDENCIAL-BIDX1

¿Comprar una casa sin visitarla? Las ventas 'online' llegan al sector inmobiliario

Durante el estado de alarma, muchos adquirieron una vivienda a golpe de clic. Los inversores buscan financiación alternativa ante el exceso de regulación de la banca y apuestan por el alquiler

Comercios que echan el cierre, oficinas con puestos vacíos, hoteles con camas sin deshacer o centros comerciales donde solo se respira silencio. Los efectos de la pandemia han arrasado con todo, aunque la fuerza de este arrastre en el sector inmobiliario no ha sido la misma en todos los activos. Durante el estado de alarma, los establecimientos hoteleros y los centros comerciales sufrieron de cerca el fuerte impacto de la crisis, mientras que las naves logísticas o las viviendas en alquiler aguantaron el duro golpe.

Ahora, el covid ha dibujado una nueva realidad que despierta miles de dudas: teletrabajo, digitalización, residencias en la periferia… ¿Qué cambios de paradigma serán definitivos? ¿Cómo afectará el covid-19 a la rentabilidad de los activos? Y las formas de financiación, ¿serán las mismas? "Todos los activos han quedado condicionados por la pandemia, en este momento, tenemos que visualizar qué cambios se mantendrán y qué cambios volverán a una cierta normalidad", reflexionó Jaime Pascual, consejero delegado de Savills Aguirre Newman, durante una mesa redonda organizada por El Confidencial y BidX1, donde se debatieron estas y otras cuestiones bajo el título ‘Tendencias en la comercialización de activos inmobiliarios’. En el encuentro, también participaron Javier de Pablo, director de BidX1 España, y Javier García del Río, consejero delegado de Sareb.

La pandemia ha acelerado tendencias que ya venían pisando fuerte, según explicó De Pablo. Ahora, "el ámbito digital" está calando en el sector más rápido de lo previsto: "Hemos conseguido que personas de 85 años gestionen su cuenta de Hotmail para comprar una casa, algo que nunca antes habíamos hecho". Las compras por internet se han disparado también en este mercado. Y aunque comprar una vivienda sin visitarla puede parecer impensable para muchos, ya está pasando: la firma de subastas 'online' de activos inmobiliarios BidX1 superó los dos millones de euros en ventas durante el estado de alarma, y muchas de ellas se produjeron sin que el comprador llegase a visitar la vivienda.

placeholder Javier de Pablo, director de BidX1 España.
Javier de Pablo, director de BidX1 España.

El teletrabajo ha sido otro de los grandes cambios. ¿Se consolidará tras el covid? Las opiniones son muy dispares. Los expertos de esta mesa subrayaron la importancia de acudir a la oficina para "trabajar en equipo" dentro de un ambiente laboral: "Los empleados quieren flexibilidad, pero eso no supone trabajar desde casa. Ser parte de un equipo tiene muchas bondades, y es difícil aprender en remoto", dijo Pascual. En todo caso, parece que el mercado de las oficinas en las grandes ciudades ha vuelto a tomar algo de oxígeno: 96.000 metros cuadrados contratados en Madrid en el tercer trimestre del año (casi el doble que en el segundo) y 35.000 en Barcelona. Las inversiones, por su parte, han alcanzado los 1.500 millones de euros hasta octubre, con una parte importante de capital extranjero, según datos de Savills Aguirre Newman.

Con las dificultades para comprar o alquilar una vivienda céntrica y con el trabajo en casa, la sierra se ha convertido en la opción de muchas personas que han huido del barullo de las grandes urbes para instalarse en zonas con precios más asequibles. Pero con el teletrabajo todavía en el centro del debate, ¿es esta una moda pasajera o un cambio de estilo de vida definitivo? "Es una tendencia que se ha acentuado este año, pero no es representativa del mercado", aseguró García del Río. La pandemia es una situación temporal en la que llevamos sumergidos muchos meses, "ahora no hay atascos, y la gente que ha tomado estas decisiones porque tarda 35 minutos en llegar a la capital, tal vez no esté teniendo en cuenta que dentro de un año y medio quizá tarde el doble", dijo Javier de Pablo.

Los hoteles, otro de los sectores más perjudicados. La ocupación ha caído con fuerza en los últimos meses, llegando incluso a encontrarse completamente vacíos en el mes de abril por el confinamiento y el cierre de fronteras. El pequeño impulso llegó en agosto, cuando el sector alcanzó el 44% de ocupación. Aun así, una cifra muy alejada del casi 77% registrado un año antes, según datos del portal de estadística Statista. No obstante, "cuando todo acabe, habrá muchas ganas de viajar. El reto es ver cuánto durará esto y cuándo volverán los activos a tener los mismos precios que en enero de este año", se preguntó de Pablo.

"La financiación será un elemento clave, habrá mucho dinero alrededor del mercado inmobiliario que se podrá estructurar con alternativa" (Pascual)

Con la pandemia como telón de fondo, el mercado residencial en alquiler y el sector logístico —por el auge de las ventas 'online'— se han mantenido a flote. De hecho, el negocio de BTR (‘build to rent’, construir para alquilar) se ha disparado en los últimos años, cerrando 2019 con una inversión en España de más de 2.000 millones de euros, y superando los 600 millones en los seis primeros meses de 2020. De hecho, según datos de Savills Aguirre Newman, más de 6.000 viviendas destinadas al alquiler ya están en marcha y saldrán al mercado a partir de 2021. "Esta situación está reforzando todavía más esta tendencia. Está siendo un cierto activo refugio si lo comparamos con otros segmentos del inmobiliario", dijo García del Río. Por su parte, Javier Pascual testificó que el BTR responde a una necesidad de la sociedad, pero hay otra parte que todavía no hemos atendido: la vivienda pública en alquiler. "Desde 2008, apenas se ha construido y esto condiciona las regulaciones, que luego suponen un freno a la hora de captar capital", lamentó.

Alternativas a la financiación bancaria

Las condiciones de la banca para conceder préstamos a promotores se han endurecido con el covid, y han llevado al sector inmobiliario a buscar otras alternativas de financiación. "Estamos viendo un mercado con muchísima evolución en este sentido", apuntó Pascual. A lo que añadió que, aunque los fondos de deuda —ofrecen financiación sin intervenir en el capital de las compañías, a diferencia del capital riesgo— todavía son caros, "se va a ir tejiendo cierta industria en este sentido. La financiación será un elemento clave en el futuro, habrá mucho dinero alrededor del mercado inmobiliario que se podrá estructurar con alternativa y ahí hay un hueco por cubrir, que seguro que se aprovechará".

placeholder Javier García del Río, consejero delegado de Sareb.
Javier García del Río, consejero delegado de Sareb.

El impulso de este modelo de financiación también tiene que ver con "el exceso" de regulación de la banca por parte de las autoridades europeas, como apuntaron los expertos. Esta regulación, que ya venía creciendo en los últimos años, se ha complicado aún más: "La financiación alternativa seguirá creciendo por la intensidad de regulación que soporta el sector bancario", que, según el consejero delegado de Sareb, ha dado lugar a este otro tipo sin tanta regulación a las espaldas. El mundo de la financiación tiene que adaptarse, según García del Río, y en relación con esto la crisis "afectará menos a los demandantes minoristas y más a todas aquellas transacciones con un componente de inversión mayor".

En todo caso, según Savills Aguirre Newman, en estos momentos hay el doble de dinero preparado para invertir en el sector que en 2008. ¿Variarán la rentabilidad y el precio de los activos tras el covid? En opinión de Javier de Pablo, las rentabilidades seguirán la misma línea que hasta ahora, aunque podrían verse afectadas, en cierto modo, por la situación de crisis económica que vivimos: "Si en algunas zonas los inquilinos pueden pagar menos dinero por el piso porque sus ingresos han bajado, inevitablemente también bajará la rentabilidad del inversor", explicó.

Más regulación, ¿menos confianza?

La incertidumbre regulatoria condiciona cualquier decisión de inversión. Las últimas novedades, según recoge el proyecto de Presupuestos Generales del Estado (PGE), es que las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) tendrán una tributación mínima del 15% frente al 0% actual. Otro asunto que atañe al sector es la futura Ley de la Vivienda, en la que el Gobierno introducirá límites al precio del alquiler. ¿Cómo afectará esto a la confianza en el mercado? "A pesar de estos debates, el interés inversor por el mercado español sigue presente", dijo el consejero delegado de Sareb, a lo que Javier de Pablo añadió que la incertidumbre derivada del covid condiciona las decisiones de inversión más que la inseguridad regulatoria. Por ejemplo, "afecta mucho más la duda de cuándo volveremos a trabajar en las oficinas que el impuesto de sociedades en sí mismo".

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Jaime Pascual, consejero delegado de Savills Aguirre Newman.

Javier García del Río demandó una regulación estable, flexible y al margen del debate político: "El mercado inmobiliario es un negocio de ciclo largo, por lo tanto, utilizar tácticas a la hora de regular no es bueno, porque rompe la capacidad de producir y afecta de lleno a ese ciclo".

El sector inmobiliario es un claro generador de riqueza, como apuntó Pascual, y la solución pasa por "dar prioridad a la legislación urbanística para favorecer la actividad económica". Hay muchas cosas que se deberían considerar para activar la economía, según el consejero delegado de Savills Aguirre Newman, desde los plazos hasta la estimación de licencias para proyectos. De Pablo, en representación de BidX1, apuntó que las administraciones deberían fomentar los "cambios de uso" ahora que muchos activos inmobiliarios han quedado vacíos: locales comerciales por viviendas de planta baja o naves industriales por residencias geriátricas, ejemplificó.

En esta línea, Pascual ultimó que la administración tiene que ser atractiva porque "la incertidumbre es lo que mata a los inversores", y ultimó que "el sector inmobiliario seguirá siendo un activo muy importante para el ahorro de las familias y para los institucionales porque es una forma de protegerse contra la inflación, que llegará en algún momento". En todo caso y para concluir, Sareb resumió que "los siguientes pasos dependerán mucho de la duración de la crisis sanitaria y de cómo afectará esta a las actividades productivas".

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