Promotoras y socimis piden más vivienda social en alquiler para equilibrar precios

Mucha demanda y pocos pisos para alquilar. Así lucía el mercado de la vivienda en España justo antes de que el coronavirus dejara patas arriba la economía de todo el planeta. Pero tras años de fuertes subidas, lo cierto es que 2020 se presentaba como un año de estabilización en las rentas. Y aunque al principio muchos auguraran intensos desplomes por el impacto de la pandemia, el escenario que se dibuja sigue lejos de esta realidad: la tendencia precovid persiste mientras que el equilibrio en los precios no termina de llegar.

¿Cómo encontrar ese equilibrio? ¿Seguirá creciendo el mercado residencial en alquiler? ¿Es atractivo para el inversor? Para responder estas y otras cuestiones, El Confidencial y Aedas organizaron una mesa redonda bajo el título 'Cómo generar oferta de alquiler para equilibrar los precios de la vivienda', en la que participaron Sergio Gálvez, director general de Estrategia, Inversión y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes; Nicolas Díaz, consejero delegado de Témpore Properties Socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria); Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en EMEA de Deloitte, y Esther Escapa, 'local head of Transactions and Developments' en Axa IM Real Assets.

Los expertos extraen tres conclusiones del panorama actual: ‘boom’ de la demanda, falta de oferta y apetito inversor. En los últimos años, la tendencia ha sido clara, cada vez se compra menos y se alquila más. Desde 2013, los hogares en alquiler han crecido cerca de un 16%, según idealista.com. “La tendencia se acelerará en los próximos meses, y esto hace que el segmento sea muy atractivo para los inversores extranjeros y nacionales”, afirmó Nicolás Díaz, que estima una proporción actual del 77% de vivienda en propiedad frente al 23% de alquiler.

¿Por qué este incremento? Desde Deloitte, Alberto Valls declaró que la vivienda está muy relacionada con el empleo, la población y la renta disponible, y hay “factores estructurales” que harán que este mercado crezca “sí o sí” en los próximos años. El primero de ellos es la dificultad para acceder a la financiación: “Es necesario hacer frente al 20% del precio de la casa más los impuestos, y por lo tanto el porcentaje de ahorro que se necesita es muy elevado”, expuso. Otro factor es la incertidumbre por la crisis, “que hará que las personas se planteen modelos de menor riesgo”. Y, por supuesto, la falta de oferta. En este sentido, reveló que España es uno de los países europeos con un parque de viviendas en alquiler más limitado.

“Es un mercado que por tendencia demográfica seguirá creciendo. La gente entre los 25 y los 34 años se emancipa más tarde, tiene un patrón de prioridades diferente al de generaciones anteriores y esto convertirá la demanda de alquiler en una tendencia muy creciente”, comentó Sergio Gálvez desde Aedas Homes. Está claro que los tiempos han cambiado. Y aunque una parte de la sociedad alquila porque no puede comprar, otras muchas personas lo escogen así: “Hay un crecimiento muy sostenido y con mucha pendiente, porque las personas ya no estructuran su vida como en el pasado, se mudan varias veces y no consideran la vivienda como algo para tener en propiedad”, añadió Escapa.

Apetito inversor: la fiebre por el ‘build to rent’

Los diferentes activos inmobiliarios se están comportando de formas diversas. Mientras las oficinas, el ‘retail’ o los centros comerciales están “sufriendo mucho”, el residencial en alquiler y curiosamente las naves industriales o el sector logístico están destacando. ¿El motivo? El ‘boom’ del comercio electrónico y la consecuente demanda de superficies destinadas al almacenamiento, según palabras de Díaz. No obstante, al margen de la situación actual, “el mercado residencial de alquiler ha ofrecido siempre más estabilidad que otros” de cara al inversor institucional —entidades que invierten en activos, entre ellos los inmuebles—, reveló Gálvez. La tendencia antes del covid era clara. El foco de las socimis, de los grandes fondos de inversión y de gran parte del sector promotor ya apuntaba hacia este mercado desde hace varios años.

La realidad es que en España el inversor institucional representa apenas el 5% de la oferta total de vivienda en alquiler, frente al 95% restante, que está en manos de particulares. Valls indicó que esta cifra está muy alejada de países como Francia o Alemania, donde el parque en propiedad de institucionales alcanza el 50% en algunos casos: “En Alemania, incluso, hay compañías con más de 400.000 viviendas”. Díaz añadió que “los institucionales, en España, no tienen el tamaño suficiente para poder ser empresas competitivas y eficientes a nivel europeo, y eso es un problema”. Los expertos coincidieron en que estas cifras tienen que dar un giro para aumentar la baraja de posibilidades, equilibrar los precios y solucionar el exceso de demanda. Una de las soluciones que pone sobre la mesa el consejero delegado de Témpore Properties es construir vivienda nueva destinada al alquiler. O lo que es lo mismo, ‘build to rent’.

“Gran parte del éxito del 'build to rent' tiene que ver con que el producto se diseñe específicamente para alquiler” (Sergio Gálvez)

En los últimos años, construir para alquilar se ha convertido en la fiebre del mercado inmobiliario. “Necesitamos crecer por esa vía, porque si seguimos creando oferta tradicional, seguiremos teniendo un mercado tensionado en precio. No es cuestión de regulación, es cuestión de mercado, de oferta y demanda”, añadió Díaz. Y es que la vivienda construida para alquilar es muy diferente a la edificada para vender. Los expertos apuestan por nuevos conceptos con áreas de servicios añadidos, como máquinas de ‘vending’ o servicio de tintorería, por ejemplo. “Gran parte del éxito de esta industria tiene que ver con que el producto se diseñe específicamente para alquiler”, afirmó Gálvez.

Buena localización, eficiencia energética y eficiencia de costes en el mantenimiento son algunos de los principales requisitos que resaltó el consejero delegado de Témpore Properties para invertir: “Cuando nos sentamos con un promotor para un proyecto de este tipo, lo primero que miramos es que la ubicación tenga demanda y población con capacidad de pago. Además, tienen que ser materiales duraderos y resistentes”. Desde el punto de vista promotor y desde la experiencia de Aedas Homes, Gálvez añadió que la ubicación es un factor clave tanto para venta como para alquiler, y "si un suelo no funciona para ‘build to sell’ [construir para vender], sería difícil que funcionara para 'build to rent”.

La sostenibilidad es otro de los puntos clave, y el ‘build to rent’ es "la oportunidad" para comenzar proyectos desde cero. "Los jóvenes van a demandar este producto porque tienen más conciencia medioambiental", especuló Nicolás Díaz. En ese contexto, Esther Escapa señaló que "todas las promociones en las que los inversores institucionales están intentando tomar posición tienen requerimientos muy importantes en materia de sostenibilidad".

Otro factor que destacó Escapa desde Axa IM Real Assets es la rápida capacidad de respuesta ante cualquier problema relacionado con el mantenimiento de la vivienda o con el propio edificio: "Como inquilino, siempre es complicado que te arreglen la caldera, por ejemplo. El sector profesionalizado va a estar ahí y lo hace de manera inmediata". De hecho, "la experiencia en Europa nos dice que precisamente por esto los usuarios prefieren propietarios profesionales", explicó.

Más vivienda social y nueva ley

Poca oferta y mucha demanda. El déficit actual de viviendas de alquiler es de dos millones y medio, de los cuales, según los expertos, al menos un millón debe ser generado a precios asequibles. Así lo expuso Valls durante el encuentro, subrayando la gran importancia de generar oferta pero también dimensionarla bien: "En España tenemos vivienda social, operadores institucionales con vivienda social, vivienda asequible y vivienda libre". En este sentido, "es necesario que las administraciones públicas lancen la oferta disponible y se cubra esa parte con vivienda social", añadió Deloitte. En esta misma línea, Gálvez lamentó que la inversión pública en vivienda social en España durante los últimos siete años se ha mantenido en mínimos, "lejos del volumen necesario".

“Es una necesidad estructural. Se trata de productos que satisfagan las necesidades de las personas y que puedan pagar. Por eso no va tanto relacionado con la vivienda social, sino con la vivienda asequible con los sueldos”, añadió la 'local head of Transactions and Developments' en Axa IM Real Assets.

A nivel administrativo, ¿qué problemas podemos encontrar? Desde Deloitte, Valls explicó que “desarrollar el proyecto tiene sus riesgos de construcción, de alquiler y administrativos”, y en relación con el último punto, subraya el "factor tiempo" como pilar fundamental: “Tenemos que optimizar al máximo todo el proceso”, y para ello la velocidad en los trámites es esencial. Pero "muchas veces es la propia regulación la que te impide cumplir las exigencias, porque muchas veces está pensada para propietarios más que para arrendatarios", matizó Escapa.

Pero en línea con la normativa, los riesgos están sobre la mesa. La regulación del mercado del alquiler se incluirá en la futura ley de vivienda y se aprobará en el Consejo de Ministros antes de los próximos tres meses. ¿Cómo afecta esto al sector? Para los ponentes, la seguridad jurídico-institucional es básica para que el mercado se desarrolle. "Tratar de resolver los problemas estructurales de un mercado modificando el BOE genera muchísima inseguridad jurídica, afecta a la competitividad de nuestra industria respecto del resto de industrias europeas y hace que automáticamente el capital se desvíe y no venga a España", dijo Nicolás Díaz. En esta línea, añadió que "lo que pedimos los inversores es que no se modifiquen las reglas del juego y que se mantenga la seguridad jurídica institucional".

"Tenemos el reto de dar un producto que se ajuste a las necesidades de las personas que quieren vivir de alquiler, y que además se ofrezca al precio que esos usuarios pueden pagar", expuso Esther Escapa. Pero esto requerirá un esfuerzo por parte de todos, "productores, gestores y administraciones, porque necesitamos un marco regulatorio estable para que esto tenga lugar", dijo Escapa para terminar. "Ahora, tanto inversores como promotores tenemos una oportunidad para cubrir ese déficit de oferta y atender esa necesidad que fundamentalmente se produce en las grandes ciudades", ultimó Gálvez desde Aedas Homes.