El pacto PSOE-Podemos contra socimis y alquileres hace mucho ruido con poco fruto

Una foto, mucho ruido y pocas nueces. Este el resultado final del acuerdo anunciado ayer a bombo y platillo por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el vicepresidente, Pablo Iglesias, en materia inmobiliaria. En una jornada marcada por el anuncio de las grandes líneas de los Presupuestos Generales para 2021, Podemos quiso llevar a los titulares el pacto para elevar un 15% la tributación a las socimis y la promesa de lanzar en marzo una Ley de Vivienda que incluya medidas de control del precio de los alquileres, órdago al que ligó su respaldo a las futuras cuentas públicas.

Estas dos propuestas, lejos de ser nuevas, hace dos años que están sobre la mesa, el mismo tiempo que lleva el Ejecutivo de Sánchez intentando sacar adelante unos PGE. El impuesto a las socimis, de hecho, llegó a estar presupuestado por la actual ministra de Hacienda, María Jesús Montero, en el anteproyecto de Ley de Presupuestos que presentó en enero de 2019, en el que ya incluía una figura de este tipo, cuyo efecto recaudatorio limitaba a 10,5 millones de euros, cifra muy alejada de los 260 millones que esta misma cartera dijo que había dejado de recaudar por el especial régimen de estas compañías.

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El motivo de esta falta de efectividad recaudatoria es que las socimis sí aportan a las arcas de Hacienda, pero no vía impuesto de sociedades, donde están exentas, sino vía dividendos. Para poder tener su especial régimen, estos vehículos están obligados a repartir el 80% de su beneficio vía dividendos, cuyo tipo fiscal va del 19% al 23%. Por tanto, el nuevo tributo del 15% solo se aplicará sobre el otro 20% de ganancias que no se distribuye como remuneración de los accionistas. Y eso, en el supuesto de que no se repartan, porque las tres grandes socimis (Merlin, Colonial y Lar) reparten la totalidad de su beneficio… y más.

Para entenderlo, hay que diferenciar entre apunte contable y caja. El primero es la cifra que aparece recogida siempre en la última línea de la cuenta de resultados de las compañías, mientras que el dinero contante y sonante se encuentra en el flujo de caja, que es de donde las empresas sacan para pagar los dividendos. Si a esto se añade que la referencia que toma la normativa española para cumplir con la exigencia de pagar el 80% del beneficio se refiere a las cuentas individuales, que se rigen por el Plan General Contable español, que no permite anotarse como beneficio las plusvalías latentes (origen de gran parte del beneficio contable de las socimis), se entiende la baja capacidad recaudatoria de la medida.

En el proyecto de Presupuestos que presentó en 2019 con una medida similar, Hacienda limitó a 10,5M la recaudación por el impuesto a las socimis

“Todos los cuerpos técnicos de la Administración entienden que esta medida no tiene impacto recaudatorio. Si lo que se quiere es combatir aquellas socimis que en realidad son patrimonios familiares que se acogen a este régimen para no tributar, todas ellas en el MAB [Mercado Alternativo Bursátil], lo lógico habría sido imponerles requisitos de liquidez, volumen…”, explica un empresario del sector para quien el único efecto que va a tener esta media va a ser espantar inversores ante la falta de seguridad jurídica.

Con el alquiler, se corre el mismo riesgo. El acuerdo anunciado ayer es una medida más dirigida a conseguir réditos de cara a su electorado que impacto directo en el precio de las viviendas, especialmente ahora que, debido a la crisis del covid-19, ya está habiendo una caída de las rentas (algunas fuentes, como Redpiso, hablan ya de recortes del 15%), lo que hace que ahora sea difícil, por no decir imposible, calibrar sobre qué suelo y qué techo se va a trabajar, ya que nadie puede asegurar hasta dónde llegará la caída.

De hecho, el Ministerio de Transportes que dirige José Luis Ábalos ya había mostrado su oposición a incluir un tope a los alquileres en los Presupuestos y había defendido dejar para una futura Ley de Vivienda la articulación de medidas en esta dirección, como han terminado acordando con Iglesias, quien a cambio ha arrancado el compromiso de presentar dicha normativa en el Congreso en marzo, cuando debería iniciar la tramitación parlamentaria, lo que significa que todavía está por ver cuándo entrará realmente en vigor un esquema de control de precios del alquiler. Pero el ruido ya está hecho.

En defensa de esta insistencia de Iglesias por controlar los alquileres, está que, desde el principio, fue uno de los pilares del acuerdo de gobierno de PSOE y Podemos. Sin embargo, el golpe en la mesa dado por los morados para articularlo de aquí a marzo es un golpe de efecto, cuyas consecuencias, en cambio, lejos de jugar en favor del acceso a la vivienda, amenazan con ir en su contra, al ahuyentar la inversión y rebajar así el parque de vivienda en alquiler.

“Este tipo de regulación conseguirá un efecto opuesto al deseado: reducirá la oferta de vivienda en alquiler y la oferta para los colectivos sociales con menos recursos, más si cabe en el actual contexto de crisis económica. Ya se están observando caídas de precios en el mercado, por lo que carece de sentido regular ahora”, señala Beatriz Toribio, directora general de Asval (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler).

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Los defensores de este tipo de iniciativas sostienen que solo la amenaza de limitar los alquileres y de apostar por políticas en esta línea ya tiene un efecto de presión a la baja de los precios. Pero, si se toman como referencia los datos que recoge Idealista del precio del metro cuadrado de alquiler en la ciudad de Barcelona en los últimos cinco años, los mismos que lleva Ada Colau al frente de la alcaldía, el resultado es un incremento del precio del alquiler del 40%. En cambio, todo apunta a que esta tendencia al alza sí que será rota en breve por los efectos de la crisis económica.

En este contexto, desde la cartera de Ábalos, se ha defendido la necesidad de aplicar políticas de colaboración público-privadas para construir un gran parque de vivienda pública en alquiler, iniciativa que, por el lado privado, ahora está a la expectativa de ver en qué queda la nueva Ley de Vivienda y si hay suficiente seguridad jurídica antes de invertir. “La situación tiene puntos de incertidumbre y tenemos que estar muy atentos a las incertidumbres regulatorias y a la falta de seguridad jurídica que puede afectar negativamente, perjudicando tanto a propietarios como a inquilinos”, señala Andrés Horcajada, consejero delegado de Tectum.

Durante los cinco años de Gobierno de Ada Colau, el precio del metro cuadrado de alquiler en Barcelona se ha disparado un 40%, según datos de Idealista

El problema al que se enfrenta ahora el mercado del alquiler es que haya un frenazo de las inversiones, las cuales son necesarias para poder construir un gran mercado de vivienda en alquiler. Como señala Vicenç Hernández, consejero delegado de Tecnotramit, “Estoy de acuerdo en que existe un verdadero problema de acceso a la vivienda por parte de ciertos colectivos. Pero la crítica viene en las medidas a adoptar para frenar este conflicto. El problema de raíz es la falta de oferta”.

A todo esto se une que Vivienda es una competencia cedida y, por tanto, se corre el riesgo de que haya comunidades que adopten este tipo de iniciativas y otras que no, lo que podría generar todavía más diferencias entre unas regiones y otras, haciendo que la inversión se concentre en aquellas menos hostiles hacia el capital privado.