Primer termómetro de la crisis: los fondos recortan un 20% sus ofertas por el ladrillo

Los fondos oportunistas son los primeros que ven llegar las crisis y huyen y los primeros que regresan ante la recuperación. En el caso de la actual crisis derivada del covid-19, ya han hecho su primer diagnóstico de los efectos para el sector inmobiliario español: sus valoraciones caen de media entre un 15% y un 25% frente a las prepandemia.

Así se desprende de las primeras ofertas recibidas por las carteras de créditos y activos ligados al ladrillo que se han puesto en marcha: el 'Proyecto Explorer', de Banco Sabadell, y el 'Proyecto Wave & Zenith', de Chenavari. Fuentes próximas a ambas operaciones señalan que los precios ofrecidos por las mejores ofertas han bajado un 20% de media frente a las previas al coronavirus, en los mejores casos, y que hay algunos inversores que incluso ponen sobre la mesa descuentos del 50%, que han sido rechazados por los vendedores.

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Estas dos operaciones son clave y todo el mercado está pendiente de ellas, ya que los recortes que terminen aplicándose serán la primera toma de temperatura sobre la situación real del negocio, que se enfrenta a un otoño caliente. Se espera que, a partir de octubre, puedan empezar a lanzarse diversos procesos que estarían analizándose actualmente.

Un mercado vital

Este tipo de transacciones son clave para los bancos, que necesitan desaguar los activos tóxicos que tienen en su balance antes de que empiecen a llegar nuevos créditos impagados derivados de la crisis del covid-19. El Banco Central Europeo (BCE) ha dado una tregua durante estos meses a las entidades, pero se espera que la presión del supervisor se endurezca tras el verano. Por ello, todas las entidades siguen los proyectos 'Explorer' y 'Wave & Zenith' para comprobar cómo de maduro está el mercado para poner nuevas operaciones sobre la mesa.

De momento, las ofertas que se están recibiendo son no vinculantes. En el caso concreto de la cartera de Sabadell, este lunes se cumple el plazo inicialmente marcado para recibir propuestas. En su caso también es importante el hecho de que se trata de una cartera muy granular, donde el préstamo medio apenas alcanza los 127.000 euros. El volumen total de esta operación, asesorada por Deloitte, es de 300 millones de euros.

En el caso de la transacción puesta en mercado por Chenavari, se trata de todos los activos que le quedan en España, créditos e inmuebles valorados en 700 millones de euros. Le asesora en este proceso Alantra.

El mercado de carteras de créditos dudosos (NPL, por sus siglas en inglés) ha reabierto con más fuerza en otros países que en España. Actualmente hay operaciones por valor de 30.400 millones en Europa, de los casi un 90% están en Italia y Grecia, según datos de 'Debtwire'. Los bancos de estos dos países cuentan con ventaja ya que pueden vender sus activos tóxicos con ayudas públicas.

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Mientras, en España, la incertidumbre que existe en torno a la pandemia, ya que apenas hay certezas y sí mucha incertidumbre en torno al virus y su posible impacto, juega en contra de los vendedores, que se enfrentan a un aluvión de ofertas a derribo, por importe que apenas llegar a una cuarta parte de la cifra adeudada.

La banca española ha sido la que más se ha deshecho de activos problemáticos en los últimos años, bajando desde los más de 300.000 millones que llegó a acumular entre créditos dudosos (NPL, por sus siglas en inglés) y adjudicados, hasta poco más de 80.000 millones a finales de 2019. El reto es seguir vendiendo estos activos antes de que llegue la avalancha del covid-19.