LOS EXPERTOS PREVÉN UN DESPLOME AVANZADO 2020

La primera caída de precios de la vivienda en cuatro años añade presión a la banca

El precio de la vivienda cayó un 0,8% en el primer trimestre, y los expertos esperan que se agudice a finales de 2020. Moody’s alerta de que es otra mala noticia para los bancos

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Las malas noticias se agolpan para los bancos. Aunque las entidades españolas han llegado a esta crisis con mejor posición de liquidez y solvencia que nunca, el desplome de la actividad y la amenaza de otro 'boom' de morosidad golpea directamente el sector financiero, como así lo ha interpretado el mercado. El frenazo y la previsible caída de los precios de la vivienda añaden presión a la salud de la banca.

El EuroStoxx Banks, que aglutina los principales bancos europeos, se desploma un 40% desde mediados de febrero. Cayó más que la mayoría de activos y se ha quedado atrás en la recuperación posterior. Los inversores han puesto el foco en las entidades financieras, como suele ser habitual en cada ‘shock’ económico que pone en entredicho sus balances.

Las entidades ya sufren en su actividad el desplome del crédito a los hogares, compensado por una subida histórica de los préstamos a empresas con aval público a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), pero con carencia el primer año, con lo que no evita la pérdida de ingresos a corto plazo. A medio plazo, el reto es lidiar con un aumento de la morosidad, a lo que la evolución esperada del precio de la vivienda no ayuda.

En el primer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda libre registró un descenso del 0,8% respecto a los últimos tres meses de 2019, según los datos del Ministerio de Fomento. Aunque se produjo un aumento interanual del 0,3%, es el primer retroceso en casi cuatro años. Un frenazo en toda regla que, según los expertos, es la antesala a una caída de los precios a finales de año que dependerá del daño económico.

Sea como fuere, es otra mala noticia para los bancos, advierte Moody’s. “Los precios inmobiliarios más bajos son negativos para los bancos españoles, las cédulas hipotecarias (‘covered bonds’) y las titulizaciones de hipotecas residenciales, porque reducen el valor de las garantías hipotecarias y los activos inmobiliarios recuperados”, resume la calificadora crediticia.

Variación trimestral de los precios de la vivienda. (Fuente: Moody's a partir de datos de Fomento)
Variación trimestral de los precios de la vivienda. (Fuente: Moody's a partir de datos de Fomento)

El informe de la agencia de ‘rating’ recuerda que un descenso de los precios de la vivienda “se traduce en mayores pérdidas por deterioro y requisitos de capital”, lo que supone un castigo doble para las entidades. Por una parte, tienen que realizar ajustes contables, ya que los inmuebles que tienen en propiedad pierden valor, y por otra, elevar el colchón de solvencia porque las viviendas que respaldan los créditos, al abaratarse, elevan el riesgo de las hipotecas.

Por otro lado, para las cédulas hipotecarias y los fondos de titulizaciones, que en ambos casos son valores respaldados por hipotecas, la disminución de los precios también reduce la tasa de recuperación cuando un prestatario no paga, y supone un recorte en el capital adicional acumulado para las hipotecas originadas en años anteriores.

Moody’s también señala otro aspecto negativo, y es que la menor liquidez en el mercado de la vivienda “extenderá el lapso de tiempo necesario para obtener el valor de la propiedad. Los tribunales operan a niveles mínimos de servicio, y las actividades relacionadas con las ejecuciones hipotecarias de préstamos no se priorizan, lo que es especialmente negativo para las titulizaciones de préstamos morosos (NPL)”.

Prevemos que los efectos de la pandemia exacerben la tendencia del precio de la vivienda, dado que es una de las economías más afectadas

La desaceleración del precio de la vivienda ya se había iniciado antes de la crisis del coronavirus, que la ha acentuado. “Prevemos que los efectos de la pandemia de coronavirus exacerben la tendencia del precio de la vivienda en España, dado que el país es una de las economías más afectadas del mundo”, dice Moody’s. Los equipos de analistas del sector financiero ya se han posicionado en la misma dirección. UBS, por ejemplo, proyecta un desplome del 6% para este año, con recuperación posterior entre 2021 y 2022.

El informe de Moody’s, que es una alerta en toda regla para los banqueros de cara a que eleva su precaución por los efectos adicionales de la crisis a través del sector inmobiliario, explica que su proyección es de caídas de los precios de la vivienda durante los próximos 12 a 18 meses. “Esperamos una disminución significativa en la demanda de vivienda, dado el aumento en la tasa de desempleo, los 3,4 millones de trabajadores que fueron despedidos temporalmente y que no están incluidos en la tasa de desempleo, y una menor demanda de vivienda por parte de extranjeros no residentes, que representaron el 7,8% del total demanda de vivienda a diciembre de 2019”, señala la agencia.

Los bancos ya mostraron al supervisor su previsión de un desplome significativo en la demanda de hipotecas durante el segundo trimestre. La buena noticia, indica Moody’s, es que, a diferencia de la crisis de 2008 tras una década de burbuja inmobiliaria y crediticia, en esta ocasión “el mercado inmobiliario está mejor equilibrado”.

“Los bancos españoles tienen criterios de préstamos hipotecarios más estrictos, el 'stock' de propiedades del mercado es menor y el montante de la deuda relacionada con la vivienda entre los hogares ha disminuido un 17,2% en términos nominales desde los niveles de 2007”, agrega Moody’s. A esto hay que agregar que los tipos de interés son ahora más bajos, con el euríbor en negativo, que hace 12 años. “Esperamos menores tasas de interés más largas, lo que ayudará a moderar un aumento significativo de NPL, apostilla el informe.

Peso de las hipotecas más apalancadas

Aun así, los bancos todavía tienen en balance un peso significativo de hipotecas con un ‘loan to value’ (crédito respecto a la tasación). En BBVA o Banco Sabadell, por ejemplo, es más del 25% del valor de la cartera de hipotecas, mientras que Cajamar y Abanca están en el 17%, y en Santander, Kutxabank, Bankinter y Bankia, entre el 10% y el 15%. Asimismo, el Banco de España ya avisó hace un año de que las tasaciones de vivienda seguían un 10% por encima del valor real, lo que facilitaba a las entidades financiar con un ‘loan to value’ mayor.

La caída del precio de la vivienda también limita a la banca para obtener liquidez en el mercado con cédulas hipotecarias o sacar de balance riesgos a través de titulizaciones, porque los activos pierden valor. En el primer caso, los bancos europeos captaron 40.000 millones con emisiones de este tipo, las de menos riesgo, por tener la doble cobertura de pago del banco y de la hipoteca que respalda el bono, en las primeras semanas de la pandemia. La cifra es más del doble que todo lo emitido en 2019, pero de cara a futuro, se reduce el margen.

Lo mismo ocurre con las titulizaciones de hipotecas, que en marzo ya mostraron el primer repunte de los impagos antes de que se desplegaran las moratorias, tanto la decretada por el Gobierno como la acordada de forma complementaria por el sector, que quiere evitar un incremento de la morosidad que conlleve provisiones, pese a que a corto plazo los supervisores han suavizado la exigencia de dotaciones por insolvencias.

Los bancos titulizan parte de su cartera de hipotecas, que son activos ilíquidos, para obtener liquidez con la emisión de instrumentos y traspasar parte de los riesgos a los inversores. Los bancos venden los préstamos a un fondo (que puede ser de una gestora creada por el banco o un tercero), y este emite bonos que dan derechos de cobro sobre las hipotecas. En ocasiones, siguen en balance del banco, y en otras traspasa el riesgo.

“En líneas generales, las entidades han utilizado la titulización como un sistema de obtener financiación y no de traspaso de riesgo de crédito. Muchas entidades tienen retenido el 100% de las exposiciones que tienen titulizadas y el riesgo de impago o de demora se mantiene íntegramente en estas entidades, a pesar de tener los préstamos titulizados. Entre las que sí han colocado tramos de la titulización, lo han hecho sobre los tramos más sénior y, por lo tanto, los menos expuestos a incrementos de impagos”, explica un experto en regulación financiera.

Por ello, los expertos creen que las potenciales pérdidas por impagos en titulizaciones las absorberán, de forma mayoritaria, los bancos que originaron los créditos. Incluso puede darse el caso de que los bancos recompren hipotecas traspasadas a fondos por reputación para futuras emisiones, aunque no estén obligados, algo que ya han hecho en el pasado, o que las moratorias afecten a las titulizaciones. Una moratoria no se considera morosidad, pero si es voluntaria, como ocurre con la sectorial o con carencias aceptadas por las entidades, podría dar lugar a que la entidad tenga que recomprar préstamos. En un banco, ponen como ejemplo si sobrepasa el 10% de la cartera, según el folleto de algunas titulizaciones realizadas.

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