Metrovacesa entra en la guerra de informes y exigirá 50M si Valencia tumba su plan estrella

El Ayuntamiento de Valencia se enfrenta a procesos judiciales que podrían acarrear indemnizaciones por valor de 50 millones de euros en el caso de que atienda la petición de algunos colectivos y decida echar atrás el desarrollo urbanístico recogido en el llamado PAI de Benimaclet, el proyecto para urbanizar y edificar sobre más de 250.000 metros cuadrados de superficie en la zona norte de la ciudad. Un informe jurídico encargado por Metrovacesa, la inmobiliaria promotora del plan, dueña del 40% del suelo y que ha agrupado a más del 55% de los propietarios para plantear una alternativa e iniciar los desarrollos, cifra en esa cantidad el coste de las compensaciones que podría acarrear la desclasificación de un sector reconocido como urbanizable en el Plan General de Ordenación Urbana de 1988.

La inmobiliaria mantiene una relación cordial con los gestores municipales y el expediente urbanístico sigue su tramitación con normalidad. Hay confianza en que el desarrollo seguirá adelante. Así se ha trasladado desde el ayuntamiento que dirige Joan Ribó y desde el área de Urbanismo, que lidera la vicealcaldesa Sandra Gómez. No obstante, como consecuencia del debate público generado en torno al proyecto, la promotora ha optado por reforzar su posición con un análisis jurídico-urbanístico que explore las consecuencias de un hipotético bloqueo. Pese a haber superado y recogido ideas en el marco de un proceso participativo tutelado por el ayuntamiento, algunos colectivos vecinales se han opuesto al proyecto planteado por Metrovacesa —su iniciativa estrella en la ciudad de Valencia, con una inversión prevista de 280 millones de euros—. La Asociación de Vecinos de Benimaclet, que en un primer momento había dado luz verde al plan tras participar en su debate, reclama ahora una reducción de la edificabilidad, mientras que la plataforma Cuidem Benimaclet, compuesta por colectivos de izquierda alternativa, apuesta directamente por desclasificar todo el suelo como urbanizable modificando el PGOU para reconvertirlo en rústico.

Metrovacesa y los propietarios de las parcelas podrían reclamar casi 51 millones de euros en el caso de bloqueo del plan y haya batalla judicial

Para dotarse de argumentos jurídicos frente al consistorio, las dos entidades críticas encargaron un primer informe a la Universidad de Valencia con el fin de conocer qué impacto tendría en las arcas municipales bloquear la propuesta urbanística. El estudio fue elaborado por los profesores Clàudia Gimeno, Reyes Marzal y Andres Boix, del departamento de Derecho Administrativo, y Pascual Herrero, del área de Composición Arquitectónica, todos ellos de la Universidad de Valencia.

En él, se admite la necesidad de abrir un proceso de revisión del PGOU para sustituir la condición de suelo urbanizable por la de no urbanizable y se cifra el coste de las indemnizaciones en 11,5 millones de euros, dirigidos principalmente a compensar los derechos de aprovechamiento de una parte de los propietarios, los que fueron expropiados para la construcción de la Ronda Norte, la travesía urbana que separa, precisamente, los terrenos sin desarrollar. A un lado quedó la zona de huerta protegida, reconocida como tal en el Plan de Acción Territorial de Huerta aprobado por la Generalitat; al otro, quedaron los suelos anexos al antiguo barrio de Benimaclet, reconocidos como urbanizables en el PGOU y la planificación municipal, y en los que Metrovacesa quiere construir su proyecto urbano.

El documento ofrece como alternativa al pago de indemnizaciones la posibilidad de mantener aprovechamientos urbanísticos, pero reduciendo la edificabilidad prevista de 1.345 viviendas a tan solo 350, algo que la promotora considera inviable en términos de costes e insuficiente como para desarrollar la urbanización y los elementos dotacionales (campo de fútbol, parcelas educativas y sanitarias…) que cedería a la Administración municipal por el sistema de cargas urbanísticas.

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Las conclusiones del informe vecinal sobre las consecuencias de la paralización del desarrollo inmobiliario están muy alejadas de las que arroja el estudio que Metrovacesa tiene previsto entregar al ayuntamiento en breve y al que tuvo acceso El Confidencial. El informe encargado por la promotora, firmado por el catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Valencia y de la Universidad Complutense de Madrid José María Baño León, no niega la capacidad legal del Ayuntamiento de Valencia para modificar después de 32 años su propio planeamiento, pero advierte de la "arbitrariedad" que implicaría una maniobra de este tipo y discrepa sustancialmente del impacto de las indemnizaciones en la Hacienda municipal.

"En el caso de que fuera jurídicamente viable la reducción o extinción del aprovechamiento, los propietarios tendrían derecho como mínimo a la indemnización del derecho a urbanizar, que se aplicaría sobre el aprovechamiento reducido o sobre la totalidad del aprovechamiento en el caso de reclasificación de suelo. Dado que los propietarios que en su día constituyeron reserva de aprovechamiento tienen derecho a la indemnización de dicho aprovechamiento, no cabe descartar que los tribunales reconocieran también el derecho de los restantes propietarios a ser indemnizados por la totalidad del aprovechamiento reducido o eliminado, importe del que habría que deducir el valor del suelo rural. Todo ello, según el principio de equitativa distribución de beneficios y cargas que impide, dentro de un mismo ámbito urbanístico, la diferente valoración de los terrenos en caso de alteración del planeamiento urbanístico", señala Baño.

"Si la corporación aprobara una reducción o una desclasificación del suelo, se estaría incurriendo en una clara arbitrariedad"

El mismo documento recoge que una evaluación provisional del riesgo que asumiría el consistorio que dirige Joan Ribó, en el caso de que los tribunales reconocieran la indemnización del aprovechamiento urbanístico, asciende a la cantidad de 50.899.650 euros en el supuesto de la supresión de la edificabilidad actualmente en el sector, "según valoración facilitada por la entidad consultante". Es decir, Metrovacesa y los propietarios de las parcelas podrían reclamar casi 51 millones de euros en el caso de bloqueo del plan, si bien fuentes cercanas a la compañía promotora confían en que no tenga que darse esa situación.

A esta cifra habría que sumar el coste de expropiaciones y de las actuaciones municipales en el caso de que el ayuntamiento quisiera quedarse el suelo para reconvertirlo en huertos urbanos o adecentarlo, a diferencia de la urbanización, reparcelación y dotación de servicios básicos que financiará y ejecutará con el planeamiento actual Metrovacesa por su condición de agente y a través de las cargas urbanísticas derivadas del aprovechamiento de los propietarios. Actualmente, los solares están ocupados parcialmente por improvisados huertos urbanos o por amplias zonas de descampado.

"La propia apreciación de los hechos por parte de la Administración municipal, que desde el PGOU de 1988 consideró que dichos terrenos debían formar parte del suelo urbanizable y debían contribuir al desarrollo de la ciudad, así como por los propios hechos de la Administración autonómica, que en los planes de acción territorial aprobados no ha considerado en ningún momento que los terrenos que integran el sector PRR-4 de Benimaclet sean dignos de protección desde un punto de vista medioambiental, determina que dichos terrenos mantengan la clasificación y el aprovechamiento actuales", insiste el profesor Baño León. "En el supuesto de que se aprobara por parte de la corporación local una reducción del aprovechamiento o una desclasificación del suelo, se estaría incurriendo en una clara arbitrariedad", añade.