Roc Hotels marca el camino de los grupos familiares: estudia ventas para ganar liquidez

Con la discreción que caracteriza a los hoteleros baleares, la cadena Roc Hotels ha empezado a preparar el terreno para la venta de algunos de los 14 establecimientos que posee en propiedad, la mitad de ellos en la cotizada isla de Mallorca, donde comenzó la andadura de este grupo en 1997.

La cadena familiar, consciente del inédito momento que atravesamos, y de que nadie sabe cómo puede ser el futuro, ha decidido abrir todas las puertas para conseguir la máxima liquidez posible para, a corto plazo, garantizarse la devolución de los algo más de 20 millones de euros de crédito ICO que ha recibido, y a medio, la supervivencia del grupo a la pandemia del coronavirus.

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Según afirman varias fuentes conocedoras, la cadena controlada al 100% por la familia Miralles está manteniendo conversaciones con diversos fondos y 'family offices' interesados en hacerse con establecimientos en primera línea de playa en las islas. Una oportunidad que hasta ahora parecía imposible, por el histórico último lustro del turismo en España, que había disparado el precio de los inmuebles. Pero ahora, por la crisis del covid-19, la situación se ha dado la vuelta.

Con una facturación de 102 millones de euros y 29 millones de ebitda (beneficio bruto operativo), Roc Hotels cuenta con 23 establecimientos en cartera repartidos entre España y Cuba. Dos tercios de estos activos los explota en propiedad y están ubicados en Mallorca (siete hoteles), Menorca (uno), Almería (uno), Torremolinos (tres), La Manga (uno) y Marbella (uno). Además, en Menorca posee los apartamentos Roc Lago Park y Roc Oasis Park. El resto son en régimen de gestión.

Ha sido en los últimos cuatro años cuando la familia Miralles ha construido gran parte de este patrimonio inmobiliario, con la adquisición de cinco establecimientos: Doblemar, Costa Park, Boccaccio, Linda y Leo; esfuerzo inversor al que se ha sumado una importante estrategia de mejora de los activos para elevar todos a la categoría de cuatro estrellas.

Precisamente, para comprar Linda y Leo, hace dos años, la compañía hizo un movimiento similar al que está replicando ahora y estudió la venta de un establecimiento que le garantizara los fondos suficientes. Entonces, dio un mandato de venta a Savills, proceso que, sin embargo, nunca terminó de cristalizar, ya que la compañía terminó abordando la operación con financiación bancaria.

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Ahora, en cambio, ha preferido intentar una operación 'off market', sin mandato en exclusiva y motivada por el interés, o la necesidad, de buscar alternativas a la financiación bancaria, ya que tras la solicitud del crédito ICO, el grupo es consciente de que necesita rebajar su apalancamiento y buscar nuevas fuentes de liquidez. Máxime cuando nadie sabe qué va a pasar en el futuro.

Será a partir de mayo de 2021 cuando la compañía deberá empezar a devolver el préstamo ICO, lo que significa que cuenta con un año de plazo para decidir las alternativas y, sobre todo, el precio al que podría terminar vendiendo alguno de sus hoteles. Actualmente, los potenciales compradores están siendo, sobre todo, fondos oportunistas que están intentando cerrar operaciones a derribo en primera línea de playa.

Al otro lado de la mesa, los potenciales vendedores, como Roc Hotels, están defendiendo como cifra de referencia las tasaciones bancarias de los últimos dos ejercicios, convencidos de que el turismo volverá a resurgir en 2021 o 2022, cuando se encuentre la vacuna contra el coronavirus. Una disparidad de criterios que, previsiblemente, empezará a inclinarse hacia un lado u otro de la balanza a partir de septiembre, cuando se vea cómo ha sido finalmente el verano.