Torra bloquea hasta después de verano las ventas de viviendas de bancos y fondos

Nuevo cambio de reglas a mitad del partido en el mercado inmobiliario catalán. En línea con la batería de leyes que viene aprobando Cataluña en los últimos cinco años en materia de vivienda, cuyo último gran escándalo ha sido el decreto del pasado diciembre que ampara la okupación ilegal y que fue considerado inconstitucional por el Consejo de Garantías Estatutarias, el Ejecutivo de Joaquim Torra ha sumado ahora una polémica decisión que bloquea hasta después de verano las ventas de bancos y fondos.

Para entender el impacto de esta nueva vuelta de tuerca, hay que retroceder hasta una norma del año 2015 que confiere tanto a la Generalitat como al Ayuntamiento de Barcelona un derecho de tanteo o retracto sobre las viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias. Desde entonces, cada vez que una entidad, 'servicer' o gran fondo deciden vender uno de los miles de hogares que se han adjudicado por impago, deben remitir el expediente de la operación a las autoridades.

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Ruth Ugalde

Estas cuentan con un plazo de 60 días para decidir si ejercen su derecho de tanteo al mismo precio y condiciones, aunque en la inmensa mayoría de los casos han optado por el silencio administrativo, el cual, una vez se cumplen los tres meses de rigor, conlleva permitir que los privados cierren su acuerdo. Hasta ahora, en que la Generalitat ha suspendido este plazo mientras esté en vigor el estado de alarma.

“Atendiendo a la entrada en vigor del RD 463/2020 de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el covid-19, y en virtud de lo previsto en su disposición adicional tercera y cuarta, por las cuales se suspenden los términos de procedimientos administrativos y de prescripción y caducidad, la Agencia de Vivienda de Cataluña comunica lo siguiente: 1- Para las resoluciones del derecho de tanteo y retracto notificadas con anterioridad a la entrada en vigor del citado RD 463/2020 y que caduca dentro de su ámbito de vigencia, el periodo de tres meses de caducidad queda suspendido a partir del 14 de marzo de 2020 y se recuperará en el momento en el que quede sin vigencia el RD 463/2020 o su posible prórroga. 2-. Los efectos de las notificaciones realizadas con posterioridad a la entrada en vigor del RD 463/2020 caducan en el plazo de tres meses a contar desde el momento en que finalice la vigencia del RD 463/2020 o su posible prórroga”.

Aunque esta nota está fechada el pasado 27 de marzo, ha sido durante el último mes cuando los grandes inversores institucionales, principales propietarios de este tipo de viviendas, se han ido enterando de este cambio de reglas de juego, al comprobar que, en esta ocasión, el silencio administrativo no significa luz verde, sino que el plazo está en suspenso. Una decisión que ha conllevado numerosas consultas a bufetes para cerciorarse de su validez.

“Todas las notificaciones previas al 14 de marzo quedan en suspenso y se reanudarán después del estado de alarma, mientras que en las posteriores a esa fecha, el plazo no empezará a contar hasta que se decrete el cese del estado de alarma”, explica Roger Plà, socio del departamento de Derecho Inmobiliario de Roca Junyent.

Alternativas legales y futuro

Si el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, logra su objetivo de extender el estado de alarma hasta finales de junio, el mercado residencial catalán estará prácticamente congelado hasta después de verano, cuando pasen los tres meses de rigor. Y eso si, por el camino, los compradores no optan por tirar la toalla ante este nuevo cambio de escenario. Para evitarlo, según explica Plà, en las operaciones a las que el estado de alarma ha cogido a mitad de partido, las partes pueden acordar ampliar plazos; mientras que aquellas que se han acordado 'a posteriori' pueden seguir adelante con cláusulas suspensivas o resolutorias.

Los grandes inversores institucionales están habituados a incluir este tipo de letra pequeña en sus acuerdos. El problema es mayor en el caso de la venta a particulares, público natural de grandes 'servicers' como Servihabitat, Anticipa, Anida, Intrum o Aliseda, ya que para ellos resulta más difícil tener que esperar tres meses para adquirir una vivienda. Si a esto se suma que llueve sobre mojado, por los constantes cambios de las reglas de juego en el mercado inmobiliario catalán, en el sector existe mucha incertidumbre sobre el impacto final que puede tener este bloqueo de la Generalitat.

Porque, más allá de estos tres meses, el siguiente problema al que se enfrentarán las operaciones que no se caigan de aquí a septiembre será el colapso que, se espera, sufrirá la Administración pública tras el verano, al tener que dar salida a todos los meses en que la actividad económica del país ha estado prácticamente parada en su totalidad. Nueva traba que amenaza con que algunas transacciones ni siquiera puedan completarse este año.