Los fondos del ladrillo pinchan la burbuja y preparan ventas masivas para este verano

Cambio de paradigma en el mercado inmobiliario español. Los grandes fondos internacionales, que en la anterior crisis cargaron las alforjas con compras masivas de carteras a los bancos, han dado un vuelco a la política de ventas que tenían hasta ahora y, debido a la crisis económica que ha traído el coronavirus, han apostado por ajustar drásticamente los precios y acelerar las desinversiones.

Según afirman varias fuentes implicadas, los fondos están trabajando ya en lanzar al mercado varias carteras, movimiento que quieren activar en cuanto finalice el estado de alarma y ejecutar muy rápido, en verano, con la idea de poder cerrar los acuerdos antes de otoño. Para lograr esta celeridad, están dispuestos a ajustar drásticamente los precios, lo que conllevará pinchar la burbuja que ellos mismos habían creado y que durante todo 2019 dificultó el cierre de operaciones, al estar las aspiraciones de los vendedores por encima de las ofertas de los compradores.

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Un ejemplo de este desequilibrio lo protagonizó el líder del mercado, Blackstone, que tanto en oficinas, con Corona, como en viviendas, con Fidere, renunció a sus intenciones de vender grandes lotes y, para alcanzar sus elevadas expectativas de precio, optó por retirarlas del mercado y trocear. Ahora, tanto el gigante estadounidense como el resto de jugadores del mercado —Cerberus, Bain, Lone Star…— son conscientes de que han cambiado las tornas y toca activar el botón de ventas.

“Los mercados están cerrados hasta julio, pero, efectivamente, los asesores están limpiando y preparando ‘data tapes’ para lanzar carteras a partir de ese momento, tanto NPL [préstamos] como REO [activos]”, reconocen desde un gran fondo que pide salvaguardar el anonimato. Al otro lado de la mesa, se encontrarán con fondos oportunistas que han vuelto a sobrevolar el mercado español, atraídos por la llamada que siempre son para ellos las crisis económicas.

En el caso de los REO, los fondos están dispuestos a ajustar sus precios en una horquilla que, según las fuentes consultadas y el tipo de activo, puede oscilar entre el 15% y el 50%, por dos motivos. El primero es que muchos de estos inmuebles vienen de operaciones a derribo realizadas en 2013-15, con lo que el ciclo inversor ya está cumplido y, en muchos casos, incluso ajustando ahora precio sacarán ganancias. El segundo es que, debido a la crisis, ahora se enfrentan a una serie de riesgos que no les compensa asumir, como morosidad, quitas y rebajas de rentas o entrada en concursos de empresas inquilinas en estos inmuebles.

Estas amenazas, y el riesgo de que el próximo otoño pueda darse otro brote del coronavirus, explican el interés de estos vehículos por procesos rápidos, lanzados a principios de verano y cerrados para octubre. “En el mercado secundario, podemos ver un fuerte repunte de transacciones entre especialistas que hagan un buen volumen total de transacciones durante el presente ejercicio. La liquidez de las carteras y la capacidad de análisis serán clave para el repunte de actividad que veremos”, señala Emilio Portes, director de Quantitative & Risk Management de JLL.

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En cambio, en el terreno de los NPL, se está apostando más por que habrá que esperar hasta final de ejercicio, e incluso hasta el primer trimestre de 2021, para ver realmente un movimiento generalizado. Por ejemplo, Axis Corporate prevé que se produzca una venta masiva de carteras de préstamos fallidos garantizados con hipotecas o préstamos durante el último trimestre de 2020.

Según José Masip, socio del área de Real Estate en Axis Corporate, "se unen dos ingredientes ante esta incertidumbre: el comprador que ante este nuevo entorno de 'shock' puede ver como oportunidad o no la incertidumbre del mercado y el vendedor que no se encuentre dispuesto a modificar el precio y, dentro de sus posibilidades, poder evaluar la mejor opción. Por lo que puede que la estabilización de esta incertidumbre se prolongue hasta verano, previendo que mejore a partir de septiembre.

D.E. Shaw, Elliot, Fortress, Anchorage, Orion o Apollo son algunos de los vehículos que han empezado a tomar posiciones para comprar carteras, además de que, junto a ellos, se espera que también puedan estar vehículos más 'distress' de las mismas firmas que van a protagonizar ventas. “Todos van a entrar, incluso algunos que no conocemos y que se arrepienten de no haber aprovechado las oportunidades de 2013-2015. No me cabe la menor duda de que van a estar todos”, señalan desde una entidad asesora de este tipo de operaciones.

La otra gran protagonista de esta nueva ola de carteras va a ser la banca, que, tras haber parado varios procesos que tenía en marcha, se espera que haga movimientos a partir del último trimestre de este ejercicio y, sobre todo, principios del próximo. “Este año, debido a la situación, va a ser complicado ver transacciones de REO provenientes de bancos en volúmenes similares a ejercicios anteriores, tanto por el impacto de la situación actual, que afectará al precio de cierre, como por el mayor foco de los bancos en otras áreas de negocio”, añade Portes.

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Como ya dejó ver el viernes Bankinter en su presentación de resultados del primer trimestre, las entidades han decidido ser prudentes y elevar las provisiones, aunque eso suponga peores resultados, para evitar repetir los errores del pasado. Pero, de cara a final de año, este esfuerzo puede necesitar ir acompañado de ventas que aligeren el peso de los activos tóxicos para cumplir con las ratios de capital.

Un equilibrio que será todavía más importante en 2021, cuando las nuevas normativas comunitarias empezarán a mandar a fallidos muchos préstamos refinanciados, lo que impactará en la ratio de capital. Si a esto se une que, debido a la crisis del coronavirus, va a haber más refinanciaciones, más morosidad y más adjudicados, se dan todos los ingredientes para una nueva oleada de ventas bancarias.