Ni moratorias ni desahucios: la solución alemana al impago del alquiler por el Covid

En un momento en que los gobiernos de todo el mundo preparan contrarreloj planes extraordinarios para intentar combatir la crisis económica derivada de la pandemia del coronavirus, la propuesta alemana se erige con la autoridad que le confiere ser la locomotora del Viejo Continente.

El Gobierno federal ultima una batería legal, que quiere tener lista de manera inmediata, y que incluye también novedades sobre las obligaciones contractuales y el pago del alquiler que pueden determinar la decisión que termine tomando el Ejecutivo español la próxima semana.

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Según dijo el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, el pasado lunes, el objetivo de su Gobierno es poder llevar una propuesta al Consejo de Ministros del próximo martes, iniciativa en la que se está trabajando con el objetivo de encontrar un punto de encuentro entre las diferentes sensibilidades del gabinete que preside Pedro Sánchez.

Para Unidas Podemos, la vivienda ha sido siempre una de sus banderas, terreno donde el Ejecutivo ya ha actuado, dentro de la primera batería de ayudas anunciadas, con la aprobación de una moratoria hipotecaria para quienes se vean golpeados por la crisis económica derivada de la pandemia del Covid-19.

Sin embargo, la formación liderada por Pablo Iglesias siempre ha considerado insuficiente esta medida, porque considera que también debería aplicarse a los alquileres, algo a lo que Nadia Calviño, ministra de Economía, se ha opuesto, por considerar que puede perjudicar a numerosos particulares, ya que el 96% del mercado del alquiler residencial está en manos de pequeños propietarios.

En medio de este debate, la solución alemana está siendo monitorizada con lupa, tanto por el sector como por las formaciones políticas, conscientes de la trascendencia que tiene la primera potencia económica europea.

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El Ejecutivo de Angela Merkel ha optado por un camino intermedio, al prohibir rescindir el contrato (y, por tanto, el desahucio) de cualquier inquilino que, entre el 1 de abril y el 30 de septiembre de este año 2020, no pueda hacer frente al pago de la renta debido al impacto de la crisis del coronavirus. Un periodo que, además, puede llegar a prorrogarse por otros seis meses, hasta el 31 de marzo de 2021, lo que eleva hasta un año la posibilidad de poder permanecer en la vivienda sin pagar la renta.

Sin embargo, aunque 'a priori' esta solución podría definirse como moratoria, la realidad es que queda fuera de esta definición, porque se reconoce a los propietarios la posibilidad de reclamar judicialmente la deuda.

Desde esta perspectiva, el ‘modelo alemán’ se inclina por partir de la base de la presunción de inocencia del inquilino, a quien se le supone que no paga porque no puede, no porque no quiere, pero también se vela por los intereses del arrendador, al reconocerse su derecho a exigir el pago y, así, evitar picarescas e impagos masivos.

El país del alquiler

Además de por su papel de locomotora europea, la propuesta alemana es especialmente relevante por el gran peso que tiene la vivienda en renta sobre el total. Así, mientras que en España está por debajo del 25% y la media del Viejo Continente se mueve en torno al 30%, en el país germano se sitúa en el 48%, lo que hace que sea todavía de mayor trascendencia social.

Esto no ha impedido al Ejecutivo federal excluir el alquiler, tanto residencial como comercial, de la moratoria que sí ha reconocido para los deudores de los contratos celebrados antes del 8 de marzo que acrediten que, debido al Covid-19, no pueden cumplir con su obligación de pago o que hacerlo pondría en serio riesgo la estabilidad de su negocio o familia, con una importante excepción: cuando el incumplimiento del pago sea insoportable por parte del acreedor, situación en la que se habilita a rescindir el contrato sin penalización.

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En España, por el momento, algunas de las mayores compañías del sector han movido ficha e, incluso, han ido más lejos que las propias administraciones públicas.

Por ejemplo, la socimi Merlin Properties, el mayor casero de España, ha decidido condonar el 100% de la renta a todos los negocios que han tenido que cerrar por la declaración del estado de alarma (más del 70% de los inquilinos de sus centros y locales comerciales) y a los dos hoteles que tiene alquilados en Madrid y Barcelona. Además, a aquellos negocios que han quedado fuera del real decreto y, por tanto, tienen que seguir abriendo, les ha comunicado su disposición a negociar.

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Por lo que respecta al alquiler residencial, las mayores empresas del país (Lazora, Vivenio, Témpore, Testa, Fidere o Aliseda) han comunicado diferentes planes, que van desde moratorias mientras dure la crisis y, posteriormente, la posibilidad de ir pagando la deuda durante un año de manera fraccionada, a soluciones a la medida de cada caso.

Estas iniciativas son similares a la lanzada por el propio Ayuntamiento de Barcelona, dirigido por Ada Colau, para sus viviendas sociales, para las que ha anunciado una moratoria de tres meses y, una vez pase este plazo, ofrece un año y medio para pagar la deuda, solución que también ha dirigido a los locales comerciales, en vez de aplicarles una quita o condonar la renta. El Ayuntamiento de Madrid, por su parte, ha optado por suspender el cobro del alquiler a sus 6.000 viviendas sociales mientras dure el estado de alarma.