De Benimaclet a la Patacona: Metrovacesa acelera sus planes en Valencia (2.300 pisos)

Metrovacesa ha acelerado la maquinaria administrativa para superar todos los trámites y poder meter las máquinas de su principal proyecto urbanístico en Valencia a finales del año que viene. El área de Urbanismo del ayuntamiento de Joan Ribó (Compromís), controlada por la vicealcaldesa socialista Sandra Gómez, ha admitido a trámite la propuesta de la promotora para convertirse por la vía de la gestión indirecta en agente urbanizador del llamado PAI de Benimaclet, una actuación de desarrollo en el norte de la ciudad contemplada en el PGOU desde 1988. La cotizada, propietaria del 40% de un sector de casi 270.000 metros cuadrados, ha constituido la agrupación de interés urbanístico (AIU) junto con otros dueños (Repsol y pequeños propietarios) hasta sumar un 55% de los derechos de superficie, lo que le garantiza cerrar el paso a una alternativa. Se ha quedado fuera la promotora local Urbem, de la familia Pastor, con el 25% de los terrenos, que sigue litigando con el consistorio tras haber caducado una licencia original como agente activo del desarrollo.

El siguiente paso para la cotizada es obtener la emisión del informe ambiental municipal, presentar la documentación con su alternativa técnica y adjudicarse definitivamente el proyecto, lo que podría ocurrir en el plazo de nueve meses. Una vez superado ese hito se tramitará la reparcelación para meter las máquinas a finales de 2021 o principios de 2022, según el cronograma que maneja la compañía participada por Santander y BBVA.

El ayuntamiento ha aceptado la gestión indirecta del PAI de Benimaclet. Metrovacesa agrupa el 55% del suelo y tramitará su alternativa

La promotora cuenta con el compromiso verbal del departamento de Urbanismo de no poner trabas a la tramitación si cumple con la legalidad y los requerimientos urbanísticos. En público no se pronuncia, pero en privado el consistorio no está dispuesto a arriesgarse a una reclamación patrimonial millonaria si atiende la exigencia de algunos colectivos vecinales aglutinados en la plataforma Cuidem Benimaclet que rechazan el proyecto y defienden la desclasificación del suelo para evitar su urbanización, pese a tener la consideración de sector en desarrollo desde que se aprobó el primer PGOU en 1988.

Metrovacesa, que superó un proceso participativo con el visto bueno de la propia asociación de vecinos del barrio, defiende que su actuación generará suelos dotacionales (el 82% del total del sector), que acometerá el ajardinamiento de amplias zonas ahora abandonadas y que finalizará la urbanización de un entorno incompleto de la ciudad para que pueda albergar equipamientos. La previsión es construir un gran jardín central conservando las actuales alquerías, abrir un espacio para huertos urbanos y un campo de fútbol 'amateur' y entregar al ayuntamiento parcelas de uso educativo, asistencial y aparcamientos.

Esas obras, cargas urbanísticas para los propietarios del suelo, se financiarán con el aprovechamiento derivado de la venta de las 1.345 viviendas, de ellas el 30% de protección pública. La inversión total prevista es de 280 millones de euros, incluyendo el margen industrial para los dueños de las parcelas. La promotora, que ya cuenta con financiación para acometer la actuación, sostiene que la edificación, con una densidad del 0,60, es la más baja de los sectores ejecutados en Valencia y rechaza renunciar a un solo metro cuadrado de techo. "Reducir la edificabilidad haría inviable el proyecto", explican desde Metrovacesa, dispuesta a reducir alturas pero no edificabilidad, como adelantó El Confidencial.

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Víctor Romero. Valencia

Cuidem Benimaclet, en la que se han implicado movimientos de izquierda alternativa, es partidaria de una importante reducción del número de viviendas o, directamente, del rescate del suelo para transformarlo en rústico. Sustenta gran parte de su posición en un informe del departamento de Derecho Administrativo de la Universidad de Valencia que cifra en 12 millones de euros el coste para el erario público de compensar a una parte de los propietarios por la pérdida de aprovechamiento pactado cuando se ejecutó la Ronda Norte, que sirve de frontera norte del barrio de Benimaclet (incluido el sector sin desarrollar) con espacios de huerta protegida. No obstante, el estudio no computa los posibles costes derivados de una demanda por lucro cesante del resto de propietarios ni el coste que supondría expropiar el suelo para convertirlo en público y ejecutar las obras mínimas para su mantenimiento. Por las conversaciones mantenidas con los responsables municipales, Metrovacesa no contempla ese escenario, pero ha elevado consultas a su departamento jurídico para analizar cuál sería su respuesta a un giro de los acontecimientos. Daría la batalla hasta el final.

El de Benimaclet no es el único proyecto activado por la compañía que dirige Jorge Pérez de Leza en Valencia y su entorno metropolitano. La cesión de activos procedentes de Santander (y Popular) y BBVA eleva a casi medio millón de metros cuadrados los suelos edificables en esta parte del país, con capacidad para 3.700 viviendas. Hay pequeñas promociones en marcha en Quart de Poblet o Moreras. Pero uno de los sectores más atractivos que la promotora tiene en fase de activación es el llamado plan urbanístico de las antiguas Bodegas Vinival, en el término municipal de Alboraia, en la playa de la Patacona.

El sector Vinival formaba parte de los activos que el promotor Bautista Soler tuvo que entregar en dación de pago al Banco de Santander para compensar deudas. Se ubica en una zona privilegiada, a pocos metros de la playa pero en pleno entorno urbano. Metrovacesa ha iniciado contactos con el ayuntamiento para presentar una propuesta que podría alcanzar las 1.000 viviendas, un centro comercial y la urbanización de 125.000 metros cuadrados. De hecho, tiene ya un primer esbozo de desarrollo encargado al despacho de arquitectura Prado y Somosierra.