Cerco del Banco de España a la TAE que publicita la banca en las hipotecas

El Banco de España (BdE) ha puesto el foco en la Tasa Anual Equivalente (TAE), referencia para comparar opciones en el mercado hipotecario al incluir tipos de interés y comisiones. El supervisor ha detectado centenares de fallos o mala praxis en la publicidad y, además, tras la reforma de la ley hipotecaria ha pedido a los bancos modificar cómo muestran la TAE en sus ofertas.

La institución que gobierna Pablo Hernández de Cos mandó a las patronales bancarias una circular a finales del año pasado para modificar las previsiones que publicita sobre la TAE. Las entidades tendrán que enseñar la TAE más alta en caso de que haya dos tipos de referencia durante la vida prevista del préstamo hipotecario.

Hasta ahora, los bancos enseñaban la TAE más baja posible del periodo de vigencia de la hipoteca. Por ejemplo, para un crédito a 30 años con TAE inicial del 3% por ser tipo fijo el primer año o gastos de apertura y posteriormente del 1% sobre euríbor (TAE del 2%), tendrán que mostrar, al menos, la primera referencia.

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Hay dos criterios novedosos que explica el supervisor a los bancos, tras consultar a la Dirección General del Tesoro. Uno de ellos es que para el cálculo de la TAE cuando hay un tipo fijo inicial y, posteriormente, se ajusta respecto a una referencia (normalmente el euríbor), “los bancos deben partir del supuesto de que dicho tipo deudor durante el periodo en el que se pacta su revisión, no sea inferior al tipo fijo pactado para el periodo inicial”, señala la circular.

Es decir, los bancos deberán mostrar, como mínimo, la TAE inicial, que es más alta a la del conjunto del periodo del crédito. Por otro lado, cuando hay venta combinada -como seguros, algo habitual-, en la publicidad debe proporcionarse la TAE sin posibles bonificaciones futuras al tipo de interés. Son dos medidas que elevarán la TAE respecto a lo que solían publicitar los bancos.

Los cambios se producen con la Ley 5/2019 sobre el crédito inmobiliario, y el BdE metió prisa a la banca para “proceder a adaptar sus métodos de cálculo y aplicar esta interpretación en su publicidad de manera inmediata”. En opinión del BdE, esta forma de mostrar información es “prudente para el deudor en la medida que la información que suministra prescinde de hechos futuros e inciertos”.

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El supervisor lleva tiempo encima de la TAE, incluso antes del cambio normativo con la reforma de la ley hipotecaria. El año pasado, por ejemplo, notificó 441 requerimientos a los bancos para rectificar o eliminar publicidad sobre productos financieros que no cumplían la normativa, lo que supuso un incremento del 43% interanual.

Los motivos más frecuentes, como en años anteriores, estuvieron relacionados con la TAE, según señaló el BdE en una nota de prensa, aunque en este caso por omisión. El Banco de España recuerda que el indicador “debe aparecer incluso en la publicidad de aquellos productos de financiación sin intereses, pero que incluyen el cobro de comisiones”.

Los requerimientos son una comunicación formal a través de la que la institución da dos días hábiles al banco al que se dirige para modificar el anuncio o suspender su difusión. El BdE también señaló en su comunicación pública que ha reforzado los mecanismos de control de la publicidad en redes sociales y medios digitales, ya que siete de cada 10 requerimientos por defectos se producen en ellos.

Esta semana, por ejemplo, Banca March ha recibido una sanción de 525.000 euros por el cálculo de la TAE en la información precontractual y en la documentación contractual, así como información insuficiente acerca de productos vinculados al préstamo. "Las incidencias se deben a aspectos formales y a errores en el cálculo de la TAE, pero que nunca han resultado en un perjuicio económico para el cliente", explican fuentes de March, que aseguran que siempre se aplicó un TAE favorable al cliente. "Con la entrada en vigor de la nueva normativa de contratos de crédito inmobiliario, se ha aprovechado para modificar todos los documentos y procesos establecidos, de manera que los errores han sido subsanados”, agregan.