El nuevo impuesto a las socimi tendrá impacto cero en las arcas públicas
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hacienda apenas prevé recaudar 10,5M

El nuevo impuesto a las socimi tendrá impacto cero en las arcas públicas

Mucho ruido y pocas nueces. El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos para poner un impuesto al beneficio de las socimi apenas es un guiño a sus electores sin poder recaudatorio real

Foto: El nuevo impuesto a las socimi tendrá impacto cero en las arcas públicas
El nuevo impuesto a las socimi tendrá impacto cero en las arcas públicas

Mucho ruido y pocas nueces. El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos para poner un impuesto al beneficio de las socimi apenas es un guiño a su electorado, sin efectos recaudatorios reales, ni capacidad para impactar en el precio del alquiler de viviendas.

El propio Ministerio de Hacienda, en el proyecto de ley de los Presupuesto Generales que presentó en enero de 2019, y en el que ya incluía una figura de este tipo, limitaba a 10,5 millones de euros el alcance de la medida, cifras que distan mucho de los 260 millones de euros que esta misma cartera aseguró haber dejado de recaudar por el especial régimen de estas compañías.

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Las socimi, vehículos dedicados a la inversión colectiva en inmuebles en renta, están exentas de pagar el impuesto de sociedades, eso sí, siempre y cuando cumplan con la obligación de destinar el 80% de su beneficio a dividendos.

Con esta fórmula, nacida en Estados Unidos en los años 60 y generalizada en Europa, lo que se hace es pasar la obligación de tributar de la empresa a su accionista, ya que el dinero que se deja de recaudar vía Sociedades se compensa, en parte, con el aplicado a los dividendos, cuyo tipo fiscal va del 19% al 23%.

Pedro Sánchez y Pablo Iglesias. (EFE)
Pedro Sánchez y Pablo Iglesias. (EFE)

Este funcionamiento explica que el nuevo tributo acordado por PSOE y Podemos se ciña al otro 20% del beneficio que queda sin repartir, porcentaje sobre el que quieren aplicar una fiscalidad del 15%. Pero ¿qué pasa si una socimi reparte en dividendos el 90% del beneficio? Que solo se tributa por el 10% restante. ¿Y si es el 100%? Que no tributa nada.

Y aquí es donde pierde su efectividad recaudatoria el nuevo tributo, ya que todas las grandes socimi del Mercado Continuo reparten entre sus accionistas la práctica totalidad del resultado e, incluso, mucho más.

Todas las grandes socimis, como Merlin, Colonial y Lar, ya reparten la totalidad del beneficio en forma de dividendos, que tributan entre el 19% y el 23%

En concreto, Merlin, Colonial y Lar España remuneraron el año pasado a sus inversores con 233, 101 y 72,5 millones de euros, respectivamente, cuando su beneficio neto individual fue de 208,5, 36,3 y 76,08 millones. Si se mira lo ocurrido en 2017, el resultado fue el pago de unos dividendos de 215,3, 77,6 y 44,9 millones de euros; frente a unas ganancias neutras de 114,5, 32,5 y 19,2 millones, respectivamente.

La pregunta que surge inmediatamente es, ¿cómo pueden estas empresas repartir entre sus accionistas más dinero del que reconocen como beneficio? Por dos motivos. El primero es la diferencia entre apunte contable y dinero contante y sonante; y el segundo, que la tributación de las socimi es sobre sus cuentas individuales, no sobre las consolidadas.

Imagen del complejo Azca
Imagen del complejo Azca

La cifra de beneficio que aparece en la última línea de la cuenta de resultados de una empresa es poco más que un apunte contable, mientras que el dinero contante y sonante de las empresas se encuentra en el flujo de caja, y es de ahí de donde estas compañías sacan el efectivo para repartir dividendo.

Si a esto se añade que la normativa española toma como referencia para cumplir con la exigencia de repartir el 80% del beneficio las cuentas individuales, no las consolidadas, se entiende que este sea muchas veces inferior a la remuneración del accionista, que sí toma como referencia el consolidado.

Aspectos contables

Las cuentas individuales se rigen por Plan General Contable español, que no permite anotarse como ganancia las plusvalías latentes (en este caso, el aumento de valor de un activo, que dicen los tasadores), solo las reales (las ganancias que se logran cuando se vende el activo); mientras que el consolidado está sometido a las normas internacionales de contabilidad, que obligan justo a lo contrario.

La recuperación del mercado inmobiliario en los últimos años ha hecho que el valor de los activos (edificios de oficinas, viviendas, hoteles...) se haya disparado en los últimos ejercicios. Una mejora que ha engordado el beneficio de las cuentas consolidadas, pero no de las individuales, porque la mayoría de inmuebles no se han vendido (ente otros motivos, porque las socimi están obligadas a mantenerlos tres años en cartera para mantener su exención fiscal).

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Toda esta casuística ayuda a entender que el dividendo repartido haya sido superior al beneficio neto individual, hasta el punto de haber dado lugar a situaciones como la de Merlin, que para poder cumplir con el compromiso de remuneración al accionista que asumió cuando salió a bolsa, tiene que repartir también parte de la prima de emisión, porque el beneficio se le queda corto.

No obstante, también es cierto que la mayoría de las socimi están fuera del Mercado Continuo y se han listado en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y aquí es donde se encuentra una seria distorsión del espíritu de lo que debe ser una socimi y una empresa cotizada.

El coladero del MAB

Aunque algunas de estas compañías tienen vocación de unirse al Continuo cuando tengan tamaño suficiente, como Millenium o Castellana Properties, muchas apenas han cumplido con el mínimo de acciones necesarias para cotizar en el MAB (dos millones de acciones) y son utilizadas por patrimonios familiares o grandes fondos internacionales para no tributar por Sociedades.

Además, muchas veces crean estructuras dirigidas a rebajar la factura fiscal, mermando el beneficio con incremento de los gastos, lo que rebaja así la cifra obligada de dividendos; con la constitución de sociedades en el extranjero que figuran como accionista casi único; o con préstamos intragrupo dirigidos a cobrar en forma de intereses lo que debería ser dividendo.

El problema es que, con el nuevo tributo pactado entre PSOE y Podemos, no se corrigen estos quiebros a la normativa, ni tampoco se logra el efecto recaudatorio, teóricamente, buscado.

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