Goldman quiere un pacto con Ayuso tras el fiasco de su mayor compra de vivienda

El reciente fallo del Tribunal Supremo, que confirma la nulidad de la venta de 2.935 viviendas públicas de la Comunidad de Madrid a Encasa Cibeles, se han convertido en un auténtico dolor de cabeza para el todopoderoso Goldman Sachs, a la sazón, dueño del 97,95% de estos pisos, y que ahora se ve atrapado en una inversión cuyos números no van a terminar siendo como esperaba.

El problema que se abre ahora para la entidad es que se encuentra en medio de unos pronunciamientos judiciales que responsabilizan a la Administración de haber hecho mal el proceso de venta, y por eso lo declaran nulo, pero que golpean directamente a los intereses del banco, porque es él quien actualmente tiene estos hogares

Al ser la Comunidad de Madrid, según las sentencias, la responsable, y teniendo en cuenta que este tipo de contratos lleva aparejado un rosario de cláusulas, lo fácil sería pensar que a Goldman le basta con reclamar ahora al Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso el dinero que puso, más intereses, daños, prejuicios..., pero la realidad es mucho más compleja.

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Ruth Ugalde

Por una parte, el Gobierno regional está dispuesto a plantar batalla, y ha puesto ya a Abogacía de la Comunidad a analizar todas sus posibilidades, incluido el recurso al Constitucional, una estrategia que responde no solo al legítimo interés de defender lo hecho, sino que también permite ganar tiempo, lo que juega en contra de los intereses de Goldman Sachs.

La operativa de este tipo de inversores suele tener unos horizontes temporales marcados de antemano, estimaciones sobre las cuales se construye toda la financiación y la famosa TIR, que es la Tasa Interna de Rentabilidad, es decir, el dinero realmente limpio de polvo y paja que se prevé ganar. Un cálculo que la decisión del Supremo echa directamente por la borda.

Aunque el banco nunca ha desvelado estos cálculos, su hoja de Excel salta por los aires en el momento en que la Justicia declara nula la operación, porque esto genera una inseguridad que hace muy complicado poder vender ahora los pisos. Y el negocio de Goldman está en revender las viviendas, no en quedarse eternamente gestionando los alquileres.

Esta imposibilidad de venta, salvo que sea a precio de derribo, explica que el interés de la entidad esté ahora en negociar con el Gobierno de Díaz Ayuso un acuerdo lo más ventajoso para todas las partes, según afirman fuentes conocedoras. Todo un ejercicio de diplomacia, ya que la presidenta de comunidad se enfrenta a un problema heredado y muy sensible de cara a la opinión pública.

La gran operación de Goldman

Fue el 26 de octubre de 2013 cuando Encasa Cibeles firmó la compra de 2.935 viviendas, 3.984 plazas de aparcamiento, 1.865 trasteros y 45 locales del Ivima por 201 millones de euros. Detrás de esta sociedad está Azora, que fue quien apareció como ganadora del concurso, ya que era y es el gestor de Encasa, pero quien aportó la práctica totalidad del dinero fue Goldman.

Para poner en contexto el alcance de este importe basta un dato: se trata de la inversión en activos residenciales más importantes del banco en nuestro país, y eso que estamos hablando de uno de los jugadores extranjeros más activos en España, que ha protagonizado importantes operaciones como el Proyecto Atalaya, que supuso la compra una cartera con 2.300 millones en crédito promotor de CaixaBank.

Además de los citados 201 millones, la operación del Ivima supuso para Goldman el pago de 9,68 millones en cargas asociadas no recuperables, y la subrogación a varios préstamos hipotecarios por un importe total de 19,7 millones, que el Ivima tenía contratados para la financiación de varias promociones con Bankia (5,8 millones), Ibercaja (10,72 millones) y BBVA (10,6 millones).

Suma y sigue, porque también heredó cerca de tres millones de euros en impagos de los inquilinos y una bolsa de unos 250 okupas, dos problemas que la entidad ha gestionado durante estos seis años, el tiempo más complejo de la operación inicialmente diseñada, ya que es precisamente ahora cuando, mayoritariamente, se cumple el plazo de protección al que se sometió el banco cuando adquirió las viviendas.

Hasta ahora, la entidad y Azora estaban constreñidos a lo que decía el contrato, y este establecía un precio capado y la posibilidad de que los inquilinos pudieran ejercer la opción de compra de sus viviendas al precio que pactaron hace una década. De hecho, de las 2.935 viviendas que adquirió Encasa, más de 1.200 pertenecen ya a particulares que decidieron comprar al precio que fijó en su día el Ivima, según los datos que maneja la Comunidad de Madrid. De los otros 1.700 pisos, unos 500 hogares están actualmente vacíos y, por tanto, listos para ser vendidos o alquilados a precio ya libre.

Una sencilla división permite estimar que cada una de las 2.935 viviendas que adquirió la entidad fue comprada en algo menos de 68.500 euros, plaza de garaje y trastero incluidos. Desde este punto de vista, y teniendo en cuenta los precios actuales, es cierto que Goldman tiene margen para ganar dinero con la operación, aunque no sea todo el estimado. El problema es: ¿Y quién va a querer comprarle ahora?